國辦發(fā)文提合理增加住房公共消費，租賃住房納入公共消費意味什么？

日前，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復的意見》（以下簡稱《意見》），共20條內(nèi)容。其中在“合理增加公共消費”中明確提出，要緊扣人民群眾“急難愁盼”，多元擴大普惠性非基本公共服務供給。

推動改善住房條件是重點領域非基本公共服務擴容的重要內(nèi)容，也是增加住房領域公共消費的重要舉措?！兑庖姟诽岢鲆晟崎L租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，《意見》首次將租賃住房納入公共消費范疇，明確了租賃住房的準公共物品屬性，預計未來將繼續(xù)出臺支持租賃住房發(fā)展的政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，之前政策多是將長租房、保障性租賃住房、公積金提取和使用置于房地產(chǎn)發(fā)展框架下討論，而《意見》從更廣泛的消費視角關注住房消費。

擴大保障性租賃住房供給

消費是最終需求，是暢通國內(nèi)大循環(huán)的關鍵環(huán)節(jié)和重要引擎，對經(jīng)濟具有持久拉動力，事關保障和改善民生。

3月以來，國內(nèi)疫情多發(fā)頻發(fā)，對消費市場沖擊較大，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月社會消費品零售總額34233億元，同比下降3.5%。

《意見》明確要綜合施策釋放消費潛力，促進消費持續(xù)恢復。住房消費是居民消費的重要組成部分，也是促銷費的重要內(nèi)容。一季度全國居民人均消費支出6393元，其中居住消費支出1435元，占比22.5%。

租購并舉是住房制度改革的方向之一，“十四五”規(guī)劃綱要明確，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。在此基礎上，《意見》再次對完善長租房政策進行強調(diào)。

黃卉指出，與之前政策不同，《意見》將長租房消費納入公共消費范圍。黃卉認為，未來完善長租房政策應該重點從增加租賃市場有效供給和健全租賃市場監(jiān)管體系兩方面著力。

在增加租賃市場有效供給方面，一要加大降低土地成本和改造成本的力度，建議在市中心、產(chǎn)業(yè)園或交通便利的區(qū)域增加租賃土地供給，同時創(chuàng)新土地出讓價格定價機制，減輕租賃土地負擔。

二要拓寬企業(yè)融資渠道，降低金融財稅成本。建立適合租賃企業(yè)的信用評價體系，創(chuàng)新租賃企業(yè)的擔保方式，加大金融機構的信貸支持。建立綠色通道支持住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券或ABS，擴大房產(chǎn)稅或增值稅稅率優(yōu)惠范圍。

在健全租賃市場監(jiān)管體系方面，加快租賃立法，完善整體租賃周期中各方的法律責任，保障租賃雙方的合法權益。同時穩(wěn)步健全住房租賃管理服務平臺，建立租賃企業(yè)與政府平臺的信息互通機制，完善租賃企業(yè)的備案和信用管理體系，倒逼租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營行為。

保障性租賃住房是租賃住房的主體之一，也是“十四五”住房建設的重點，主要解決新市民、青年人等群體住房困難問題。

2021年7月，《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》印發(fā)，明確要突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構性供給不足?！丁笆奈濉惫卜找?guī)劃》強調(diào)，人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

在之前的政策基礎上，《意見》再次提出要擴大保障性租賃住房供給。黃卉表示，《“十四五”公共服務規(guī)劃》從服務供給角度明確保障性租賃住房的普惠性非基本公共服務屬性，而《意見》則聚焦消費，將保障性租賃住房納入公共消費范疇。

自2021年起，各地保障性租賃住房建設的政策和實踐陸續(xù)推出。如北京明確“十四五”期間爭取建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應總量的比例達40%。

大學畢業(yè)季將至，近期北京率先從新畢業(yè)大學生開始試點，啟動4個保障性租賃住房青年公寓項目對接試點，包括653套、近1000間房源，大部分項目租金在2000至3000元之間，低于周邊同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金水平。

支持提取公積金用于租賃住房

公積金是城鎮(zhèn)職工的長期住房儲金，加大公積金提取和使用政策支持，可以推動合理住房需求釋放。

整體來看，雖然各地公積金消費存在結(jié)構性差異，但用于購買、建造、翻建、大修自住住房，以及償還房貸本息仍是公積金的主要用途。如北京2021年公積金提取用于購買、建造、翻建、大修自住住房的占比為60%，償還房貸本息的占比為19.4%。

《意見》提出，要支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

目前在各地的公積金制度政策和實踐中已有相關內(nèi)容涉及。如上海在《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出，探索住房公積金對租購并舉住房制度的支持方式，開展既有多層住宅加裝電梯提取住房公積金業(yè)務等。2021年8月6日起，上海將職工提取公積金支付房租月提取限額從2000元提高到2500元。

再如北京今年1月12日發(fā)布《關于住房公積金支持北京老舊小區(qū)綜合整治的通知》，將危舊樓房改建項目、與住房直接相關的樓本體改造項目納入公積金提取范圍，以繳存人在危舊樓房改建中分攤的改造成本實際出資額和在相關改造項目中分攤的改造成本實際出資額為提取限額。

實際上，住房租賃、支持老舊小區(qū)改造等正成為優(yōu)化公積金使用政策的重要方向。

從各地公積金制度實踐來看，隨著租購并舉的住房制度改革推進，住房租賃正成為部分城市公積金提取的主要用途之一。如2020年和2021年，深圳公積金提取用于租房的比例分別為42.1%和36.94%。

支持老舊小區(qū)改造也是擴大公積金使用范圍的重要內(nèi)容。在各地公積金2021年年報中，上海、廣州、杭州、成都等城市均將公積金提取支持老舊小區(qū)改造占提取額比單列。但目前各地公積金提取用于支持老舊小區(qū)改造占比不高，大都在1%甚至0.1%以下。

“十四五”規(guī)劃綱要明確，要改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。業(yè)內(nèi)人士表示，期待未來公積金支持住房消費迎來更多政策利好。

整體來看，嚴躍進認為，租賃住房等住房消費是公共消費的重要內(nèi)容，而完善長租房政策、擴大保障性租賃住房供給、支持公積金多元住房消費貼近當前社會現(xiàn)實，適用性廣，能為提振現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費提供重要支撐。

另外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《意見》未提及商品房購置消費，或意味著住房領域的消費政策重點由建房、購房，轉(zhuǎn)向租賃住房，房地產(chǎn)市場盡管在紓困，但“房住不炒”的底線不會突破。以租賃住房消費帶動3億新市民消費活躍，才是下一階段住房消費政策的重點內(nèi)容。

在嚴躍進看來，《意見》未涉及購房消費不必過多解讀，而應當理解為當前更強調(diào)激活住房新領域新消費潛力和具有公共屬性的住房領域消費潛力，各地仍將推出房地產(chǎn)支持政策，積極提振傳統(tǒng)購房消費。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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