政策送暖企穩(wěn)可期 房地產(chǎn)行業(yè)靜待花開

　　房地產(chǎn)市場并沒有在今年4月如期迎來期盼已久的小陽春，房地產(chǎn)行業(yè)仍在筑底的過程中。

　　根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年前4個月， TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家。TOP100房企權益銷售額均值為155.2億元，權益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

　　盡管銷售面受到客觀因素影響尚未有明顯改善，但房企與市場仍普遍保持謹慎樂觀。在多位接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的房企人士與市場人士看來，隨著政策面的利好不斷落地，市場將有望在今年第三季度逐漸企穩(wěn)回升。

　　除了各地頻繁優(yōu)化政策支持合理的購房需求以外，房企的融資面上也有轉(zhuǎn)暖的趨勢。根據(jù)央行2022年5月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.22萬億元，同比增長6%；一季度增加7790億元，占同期各項貸款增量的9.3%。

　　多重利好因素疊加，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒆叱龅凸?，迎來新的發(fā)展篇章。

　　持續(xù)探底

　　由于市場大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面下行波及到了幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年前4個月，TOP100房企實現(xiàn)操盤金額1.87萬億， 同比減少50.13%； 實現(xiàn)操盤面積1.25億平方米，同比減少52.17%；實現(xiàn)全口徑銷售金額2.12萬億，同比減少50.49%，實現(xiàn)全口徑銷售面積1.38億平方米，同比減少52.33%。

　　而具體到各個梯隊，無論是龍頭房企抑或是中小房企，也均受到了相當?shù)臎_擊。

　　例如，碧桂園今年4月銷售額為226.4億元，環(huán)比下滑24.8%，同比下滑57.14%；融創(chuàng)中國今年前4個月的累計合同銷售金額約859.3億元，同比減少約49.75%；累計合同銷售面積約為638.4萬平方米，同比減少44.5%。

　　事實上，從重點城市的成交數(shù)據(jù)分析，今年4月也表現(xiàn)平淡。根據(jù)克而瑞重點監(jiān)測的30個城市數(shù)據(jù)，今年4月商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%；其中一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%。26個二、三線城市成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至60%。

　　以廣州為例，根據(jù)中原研究發(fā)展部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年4月(統(tǒng)計周期為3.26-4.25)廣州全市新房網(wǎng)簽5458套，環(huán)比3月下降15%，同比2021年4月下降49%；二手房方面，截至2022年4月27日，廣州中介網(wǎng)簽量為1777套，環(huán)比下跌16.77%。

　　中原研究發(fā)展部分析稱，今年2-4月成交持續(xù)低位徘徊，體現(xiàn)了目前買家購房信心仍有待提振；而由于一季度成交放緩。廣州新房庫存量抬升，開發(fā)商也選擇謹慎推新。

　　從市場的反饋來看，當前購房者的觀望情緒仍然濃厚。一位廣州東部項目的銷售負責人就告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，現(xiàn)在的情況也只能說是慢慢賣，不好也不壞?！暗怯幸粋€情況，之前我們的目標客戶本來很有意向也下定金了，但最后也沒有入手，因為工作還有其他原因的影響?！?/p>

　　不僅是一二房交易端，房企目前在土地市場也普遍審慎。今年4月，雖然多地均進行了今年首輪集中供地，土地市場也有所回暖，但整體仍保持理性。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環(huán)比上漲127%，但同比依舊下跌69%。

　　回暖可期？

　　盡管沒有盼到小陽春，但隨著各地的利好政策頻繁落地，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升或許不遠了。

　　2022年4月29日，中共中央政治局召開會議。會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。

　　隨后，無錫、梅州、贛州、連云港等多座城市對房地產(chǎn)政策進行了優(yōu)化，包括公積金、首付比例、購房補貼、供地、商品房預售資金監(jiān)管等多個方面。

　　在多地利好政策的推動下，市場也普遍認為行業(yè)筑底已經(jīng)接近完成。一位不愿具名的大灣區(qū)房企人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時認為，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場也應該要變好了。雖然目前仍有一些困難讓市場還不那么明朗，但目前不會有更差的情況出現(xiàn)了，已經(jīng)在慢慢穩(wěn)定中了?！?/p>

　　除此以外，一行兩會也發(fā)聲支持房企的合理融資需求。據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站5月4日消息，近日，證監(jiān)會召開專題會議，會議指出，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

　　中信證券在一份研報中就指出，4月29日中央政治局會議表態(tài)更為積極，預計因城施策，對自住需求的支持力度將進一步提升。相比過去六個月，我們認為未來六個月地產(chǎn)政策出臺更為頻密，力度更大，對需求層面寬松態(tài)度更為堅決。

　　一位不愿具名的分析師則告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“現(xiàn)在在政策面的力度是很大的，要相信市場的信心和力量，相信回暖也是很可期的?！?/p>

　　這也是眾多房企的共識。

　　華潤置地董事會主席此前在業(yè)績會上表示，“關于樓市回暖的問題，政策層面肯定是見底了，信心也在一個觸底的狀態(tài)?！?月中下旬以來，市場回暖的跡象較為明顯，售樓處的到訪客流數(shù)量明顯提升，同時一線城市和強二線城市的二手房的交易量也在回升，我們覺得這都是樓市整體回暖的具體跡象。樓市大概率是上半年低點，下半年會回升。

　　在2022年5月6日金科股份業(yè)績發(fā)布會上，其總裁楊程鈞就表示，近期以來，多地出臺穩(wěn)樓市政策，根據(jù)金科對市場的預判，隨著疫情影響逐漸退去，房地產(chǎn)市場有望在今年第二季度觸底企穩(wěn)，三、四季度回升。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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