回暖抑或拋售？蘇州新政半月，二手房市場掛牌量激增

半個月前，蘇州樓市政策面進行了一次調(diào)整，市場活水再現(xiàn)。

張頌（化名）在上海工作，此前因為上海疫情期間實施全域靜態(tài)管理政策，張頌被封在所租住的小區(qū)里，近日因為政策變化離滬回家。其掛牌出售了一年的房子，此前已經(jīng)有很長一段時間，他的房子近乎“無人問津”。新政實行半月以來，近期有中介電話告知，有客戶要看房了。

象張頌這樣，在蘇州市區(qū)持有多套住房，已將其中一兩套房源長期掛牌出售的人有不少。他們當中有部分從事房地產(chǎn)行業(yè)，有部分則是中小企業(yè)主。

5月初，蘇州相繼對樓市政策進行優(yōu)化調(diào)整，包括一手房限售年限縮短為2年；二手房限售全部取消；購房人社保要求改為連續(xù)6個月即可；在非限購區(qū)域內(nèi)（常熟、張家港）購買的房屋不計入家庭限購總套數(shù)內(nèi)；限售期間若家庭內(nèi)有新出生人口（二孩以上）售房時不受轉(zhuǎn)讓年限制約；人才購房資格放開到各區(qū)，不再局限于相城區(qū)等等。

此外，近期隨著央行下調(diào)LPR利率，原本房貸利率在一二線城市中也不算高的蘇州也再度下調(diào)了首套房貸利率。目前根據(jù)銀行對客戶還貸能力的綜合評估，優(yōu)質(zhì)客戶首套房最低利率可以做到4.25%，即便是購買二套房，在客戶首套房未還清房貸的情況下，個別也有機會申請到4.25%的房貸利率。

政策面多角度優(yōu)化，尤其是限售取消之后，蘇州近幾日二手房掛牌量激增，加上首套房利率下調(diào)，市場成交出現(xiàn)了回暖跡象。

來自蘇州當?shù)氐谌綑C構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，自5月9日取消二手房限售之后，短短3天內(nèi)，蘇州鏈家地產(chǎn)二手房庫存猛增超過1100套。5月16日-5月22日這一周，蘇州市區(qū)一二手房總共成交2445套。

5月23日，某中介內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，當天蘇州整體掛牌房源約為16.5萬套?！芭c之前相比多了很多?！敝薪槿藛T反映。

“有人看房了”

“有人看房了?！?月23日，還在蘇州某酒店隔離的張頌在電話里透露，至少有人在動了，不像前段時間，市場沒有流動性。

從事房地產(chǎn)行業(yè)的張頌，在2021年10月份就出手過一套房子，從最開始掛牌300萬降到270萬出手了，是賣給朋友的朋友，但張頌到目前為止還沒收到那套房的尾款。據(jù)其了解，同樣的房源，目前掛牌價僅為250萬。而目前正在掛牌的這套房源，也已經(jīng)放盤有一年時間了。

近期，關(guān)注蘇州樓市的買家開始躍躍欲試，但也有受限的。據(jù)一名中介人員透露，他有一名上?？蛻簦捎谟挟惖毓e金沒還清，在蘇州買房便要8成首付。于是這名客戶也開始猶豫是否要在近期入手。

去年，與張頌一樣，蘇州已經(jīng)有一批人將手中的房源降價出手了。老吉（化名）就是其中一個，他有兩套房子持有了7、8年，分別于去年和前年出手，均降價了一、二十萬之后才成功售出。目前他仍在掛牌一套相城區(qū)的房源，并預(yù)計還要繼續(xù)降價才能順利賣掉。

而最近有不少正在經(jīng)歷疫情沖擊的小企業(yè)主也在掛牌出售房源。出于資金周轉(zhuǎn)的需求，這一批業(yè)主的降價欲望更強烈。他們所持有的房源大多在300萬-1000萬的價位，這一價位的房源遠遠不如300萬以內(nèi)、1000萬以上的剛需與剛改房源去化快，降價也是必然。

盡管掛牌量激增，但二手房成交量仍遠遠小于一手房。從前述蘇州中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，5月16日-5月22日這一周的2445套成交量中，一手房成交1555套，二手房成交890套。截至5月23日，蘇州市區(qū)庫存超過7萬套，二手房掛牌量還在增長。

“不會再買房”

張頌明確表示，即便賣掉現(xiàn)在掛牌的這套房子，也不會再入手新的房子了，而是考慮投資其他產(chǎn)業(yè)。實際上，今年距離其最近一次有購買需求已經(jīng)過去六年了。

2016年國慶期間，張頌本來是想再買套房，后來因為受制于限購政策而放棄。2016年8月，蘇州發(fā)布《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，宣布重啟限購。當時孫頌已經(jīng)交了購房意向金，最后還是申請了退款。

“目前先賣掉再說，暫時沒有再入手計劃?！北M管賣掉一套房子后，又有了購房資格，但張頌很堅定不會再投資房產(chǎn)了。

與張頌一樣想法的人不在少數(shù)，由于過去幾年，蘇州樓市一直維持高位運營，政策也在不斷收緊，賣房周期逐漸被拉長。如今蘇州對于外地人社保年限的下調(diào)，表明自2016年重啟限購政策開始，逐步收緊的一手房市場也開了一道門縫，購房者的“抄底”心態(tài)也重現(xiàn)了。

加上2020年開始的一系列宏觀調(diào)控政策，房企資金鏈趨緊已成為普遍現(xiàn)象，出于回籠資金的需求，不少在蘇州有項目的房企不得不降價促銷。

比較典型的是，相城區(qū)新盤打折幅度在85折到75折不等；在蘇相合作區(qū)內(nèi)，有一個新盤在備案價2.2萬元/平方米的基礎(chǔ)上，下調(diào)房價至1.9萬元/平方米。

從蘇州貝殼買房的大數(shù)據(jù)結(jié)果來看，5月22日，貝殼買房一手代理渠道售出10套一手房（不包括售樓處自訪客戶與渠道公司所帶客戶），相比新政發(fā)布前的每天一兩套甚至零成交已有明顯回暖。

最近幾年，一二手房價格倒掛明顯，蘇州新房市場的流動性一直存在。不久前，蘇州園區(qū)內(nèi)，萬科有個新盤開盤，由于認籌人數(shù)過多，導(dǎo)致該項目在夜里拿到預(yù)售證后連夜開盤，仍然售罄。

隨著去年下半年的市場行情下行，蘇州二手房的流動性已慢慢停滯。蘇州調(diào)整政策后，二手房市場剛需與剛改買家開始入場。在全國熱點二線城市中，杭州也是如此，由于限售放松，杭州奧體板塊“滿二唯一”的房源掛牌量大增，德佑地產(chǎn)在5月21日-5月23日三天內(nèi)，成交了約20套房源，價格平穩(wěn)。

但正如張頌所言，市場的流動性已不復(fù)以往。即便是新政后的短暫回暖跡象，也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑中介口中的“熱銷”有托市的成分在內(nèi)，“政策面調(diào)整對市場有一定的刺激作用，但是不可能有立竿見影的效果”。

從目前去化比較好的一手樓盤來看，打折幅度越大去化越好。而從張頌們套現(xiàn)的周期來看，蘇州樓市的投資周期早已被拉長。那些被市場教育過的投資者，或許因為看不到接盤者在哪里，也早已萌生去意。

不過，從蘇州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，2021年蘇州人口增長率（0.28）為正。從這一角度觀察，相比江蘇其他人口自然負增長、老齡化持續(xù)加劇，房價卻達到1萬元/平方米左右的三四線城市，蘇州的樓市還沒那么夸張。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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