杭州“新政”一周：熱門板塊二手房去化回暖

5月17日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），從優(yōu)化二手住房交易政策、完善稅收調(diào)節(jié)、更好滿足三孩家庭購(gòu)房需求等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

杭州此次新政對(duì)二手房買家資格做出了調(diào)整。比如杭州戶籍（含四縣市戶籍)未滿5年，可買一套二手房（原杭州戶籍/四縣市滿2年戶籍需提供連續(xù)2年社保)；外地戶籍限購(gòu)1套，提供連續(xù)近1年社保/個(gè)稅（原連續(xù)4年）；家庭唯一住房的增值稅及附加滿2年免征(原5年免征)；父母投靠子女落戶杭州，落戶后即可按杭州戶籍購(gòu)買二手住房（原需落戶滿3年）。

杭州對(duì)二手房買家資質(zhì)進(jìn)行調(diào)整后，釋放了一部分購(gòu)買力，此前成交低迷的板塊，比如以改善型房源為主的奧體板塊掛牌量大增。據(jù)貝殼找房平臺(tái)的中介人員介紹，目前奧體板塊有200多套房源入市，數(shù)量比之前明顯增加，成交雖有回暖跡象，但也非常平穩(wěn)。

“我們門店前幾天每天2、3套去化，這兩天又降下來(lái)了，平均1、2套吧?！鼻笆鲋薪槿藛T說(shuō)。

奧體板塊重現(xiàn)2021年初行情

5月17日之后，奧體板塊的成交去化回到了2021年年初的狀態(tài)，“我們門店前幾天日均成交2、3套。”一名奧體板塊中介門店人員指出，2020年年底、2021年年初的時(shí)候，奧體板塊第一批已交付的項(xiàng)目二手房市場(chǎng)的去化比較快，但這個(gè)板塊的成交與價(jià)格變化波動(dòng)也很頻繁。

杭州奧體板塊是蕭山區(qū)的熱門板塊，它距離市中心核心區(qū)比較近，且有亞運(yùn)主題概念，逐漸聚集了不少投資客。

二手房交易門檻降低之后，杭州中介門店的帶看量有所上升，也加速了二手房成交。杭州新政后第一個(gè)周末，作為杭州最熱門的板塊，奧體中心板塊某一中介門店成交的房源就有20套，全部為滿二唯一房源。

此前，在一些投資為主的賣家眼里，杭州的二手房去化速度正在減緩。2016年至今，杭州人王斌（化名）開(kāi)始將手中的房源逐漸出售，他對(duì)今年杭州二手房去化速度突然放慢深有體會(huì)。今年5月初，王斌將2019年買入的一套房子順利售出。但這期間，王斌經(jīng)歷了不同買家多次猶豫之后的“毀約”行為。王斌稱這是6年來(lái)第一次賣房如此“坎坷”。

但此次不一樣，杭州新政調(diào)整了買房人的稅收負(fù)擔(dān)，只要是“滿二唯一”房源，買房人僅需繳納1.5%的交易稅費(fèi)以及1%的個(gè)稅。這樣算下來(lái)，一套2000萬(wàn)左右的房源，在新政之前如果不是“滿五唯一”房源，則需要繳納5.3%增值稅以及1.5%稅費(fèi)、1%的個(gè)稅，約為156萬(wàn)。新政之后，這套房源若符合“滿二唯一”，那么買房人只需要繳納1.5%的交易稅費(fèi)以及1%的個(gè)稅，約為50萬(wàn)，比原來(lái)便宜了上百萬(wàn)。

前述中介人員表示，二手房限售年限的下調(diào)，給買房人帶來(lái)的直接好處就是稅費(fèi)下調(diào)，加上當(dāng)前房貸利率的下調(diào)，購(gòu)房成本肉眼可見(jiàn)地降低了；有的家庭急需購(gòu)買學(xué)區(qū)房，這些都是奧體板塊成交量上漲的主要原因。不過(guò)，他也坦承，最近兩天成交量又下來(lái)了一點(diǎn)。

購(gòu)買力隱憂

值得關(guān)注的是，奧體板塊是新興板塊，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)有下跌風(fēng)險(xiǎn)；城西板塊卻因?yàn)楹贾莸闹еa(chǎn)業(yè)之一——互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的裁員潮，早已出現(xiàn)二手房源大量掛牌、去化周期拉長(zhǎng)的現(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)人士稱，此前一二手倒掛的市場(chǎng)行情下，每一次二手房去化窗口期，都會(huì)有人將名下房源過(guò)戶給父母，以騰出“房票”去“打新”。因此目前還無(wú)法判斷，杭州二手房市場(chǎng)是否真正回暖。

5月17日-5月23日，杭州十區(qū)范圍內(nèi)僅有3區(qū)開(kāi)盤，共7盤公布登記及搖號(hào)結(jié)果，826套房源共吸引了3958組家庭進(jìn)行登記，綜合中簽率為20.87%，相比該項(xiàng)目上一期房源搖號(hào)中簽率上升了15.7個(gè)百分點(diǎn)。

杭州二手房庫(kù)存量已達(dá)到一個(gè)峰值。據(jù)杭州當(dāng)?shù)啬硯准抑薪榈膬?nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前杭州二手房掛牌量有17萬(wàn)套之多。這一數(shù)據(jù)對(duì)比5月24日蘇州二手房超過(guò)16萬(wàn)套的掛牌量，不相上下。從這兩個(gè)城市的常住人口來(lái)看，市場(chǎng)容量也較為接近。

據(jù)“七普”數(shù)據(jù)顯示，2021年末,杭州常住人口為1220.4萬(wàn)人，與2020年末常住人口1196.5萬(wàn)人相比，增加23.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為1.9%；蘇州的常住人口約為1274.83萬(wàn)人，是江蘇省內(nèi)常住人口最多的城市。

兩座城市的常住人口相當(dāng)，市場(chǎng)容量也相應(yīng)接近，但杭州的房?jī)r(jià)明顯高于蘇州。不僅如此，杭州的新房庫(kù)存也在增加。易居研究院百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，杭州新房庫(kù)存546萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5%。

“現(xiàn)在的問(wèn)題是購(gòu)買力不夠了?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士指出，此前杠桿用到最大的那部分買房人，現(xiàn)在只想抓住這一波二手房去化窗口期，將手中的房源套現(xiàn)。

杭州此前每次一手房搖號(hào)幾乎都爆滿，一個(gè)簽號(hào)代表著背后有一筆資金等著入場(chǎng)，而那些拿著多張房票的人，最終也只能買一套房子，并非所有入市的一手房都有足夠資金落位；更多中簽者需要賣掉手中房子，才有資金“打新”，萬(wàn)一手中的房子短時(shí)間內(nèi)找不到買家，也只能放棄新房。

這一現(xiàn)象表明，市場(chǎng)承接力已有斷檔跡象。“一旦一手房的購(gòu)買資金接不上了，二手房的承接力也會(huì)落空的。”這名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。 

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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