5月樓市調(diào)研：趨勢拐點未現(xiàn)，強(qiáng)二線靜待花開

房地產(chǎn)市場的合理購房需求以及改善性需求正在被逐漸重視并得到滿足。

今年3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化逐漸從三四線城市延伸至強(qiáng)二線城市，杭州、南京、武漢和長沙等多座熱點城市均對購房政策作出了相應(yīng)的改變，例如對首付比例、購房資格等作出調(diào)整，旨在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”。

隨著各地在政策面的寬松不斷落地，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)也逐漸有跡可循。盡管多地看到活躍度的邊際提升，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方采訪了解，目前多數(shù)城市的政策效力仍有待進(jìn)一步觀察，明顯的趨勢性好轉(zhuǎn)仍未顯現(xiàn)，市場的觀望情緒依舊存在。

盡管如此，房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步回暖仍然可期，可以期待的是，各地房地產(chǎn)政策仍存在進(jìn)一步調(diào)整的空間，后續(xù)得益于疫情的緩解以及政策的進(jìn)一步支持，銷售面或?qū)⒌玫礁纳?，房地產(chǎn)市場也將回歸正常軌道上。

5月30日，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，5月樓市整體成交上升，其監(jiān)測的17個主要城市成交面積環(huán)比上漲8.8%；其中，二線代表城市環(huán)比上升8.31%，環(huán)比上升的城市中，蘇州漲幅顯著，為31%；青島次之，漲幅為30.8%。三線代表城市成交量環(huán)比上升27.2%，連云港漲幅較大，為57%。

需求仍待釋放

今年以來，政策面上的優(yōu)化漸行漸深入，且信貸面、需求端均有所表現(xiàn)。同時在購房政策方面，各地也都有所行動。

截至2022年5月26日，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，全年優(yōu)化政策調(diào)控頻次超210次，覆蓋城市超120個城市，5月單月更是調(diào)控93次。

而從趨勢來看，這兩個月不僅是三四線城市，二線熱點城市也在紛紛啟動優(yōu)化。

例如，5月16日，成都發(fā)布4條樓市新政，即符合條件的新房項目可按棟申請預(yù)售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，近郊區(qū)（市）縣住房不再計入中心城區(qū)購房時的家庭總套數(shù)，將無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中的住房轉(zhuǎn)讓年限縮短至2年。

各地新政落地至今已有一段時間，不過據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方采訪，目前市場的需求仍待進(jìn)一步釋放，新政雖有一定效果，但威力仍有待觀察。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年第21周，10個重點監(jiān)測城市二手房成交113.1萬平方米，環(huán)比再升5%，同比降幅繼續(xù)收窄至28%?？硕鸱治龇Q，5月主要城市陸續(xù)放松調(diào)控，降利率、降首付下各城市二手房成交規(guī)模明顯上漲。

一位成都的潛在購房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，最近看房，從項目的看房人數(shù)來看有所增加。而一名成都的項目銷售則指出，“覺得政策出來后，效果還是沒有很明顯，可能端午小長假后，才能看出來明顯的表現(xiàn)?！?/p>

據(jù)克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2022年5月第三周，成都9個項目開盤，推出2753套房源，認(rèn)購1263套，認(rèn)購率46%。從推盤數(shù)量來看，成都上周推盤量環(huán)比有明顯上浮。

武漢的四大區(qū)域不限購新政之后，市場也有所回饋。

一名了解武漢市場的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，新政那兩天成交量還是有所增加，價格合適、地段不錯的盤去化還是不錯。

不過，上述人士也稱，武漢目前金融配套政策還沒出來細(xì)則，所以整體的市場和新政沒有特別大的差異。

“目前武漢買二套或者三套，大家肯定期望的是首付低一點，全款肯定接受不了。但現(xiàn)在無論是公積金還是信貸方面暫時沒有動作，所以大家覺得市場沒那么好，還是在觀望是否有新的政策出來，因為利率已經(jīng)是下調(diào)了的?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

而備受關(guān)注的長沙在新政之后，也釋放了部分購房需求。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從一名長沙市場人士處獲得的消息，在新政出臺后，有部分客戶隨即辦理了租賃申請業(yè)務(wù)后，并著手開始看房。

近期二度優(yōu)化房地產(chǎn)政策的城市不在少數(shù)，隨著政策的落實到位，市場有望進(jìn)一步回暖。

波動且緩慢地恢復(fù)

雖然市場表現(xiàn)冷熱不一，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪了解，目前市場參與各方對市場回暖采取相對積極的態(tài)度。

中信期貨在近期的一份研報中指出，進(jìn)入5月，各地支持政策繼續(xù)加快步伐，中央也多次傳遞積極信號并出臺實質(zhì)性的信貸政策支持。

從各地區(qū)商品房銷售數(shù)據(jù)來看，雖然大部分城市環(huán)比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，樓市改善程度有限。部分城市放松限售后，二手房掛牌量激增，后續(xù)基本面較好、需求較旺盛的城市隨著掛牌量改善，有望帶動需求釋放。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，一家總部位于深圳的中型房企近期推盤數(shù)量相較于之前兩個月有所上升，而從去化速度來看，也有所加快，環(huán)比2022年4月，銷售額約有10%-20%的回升。

而在近期上交所舉行的民營房企路演交流會上，碧桂園、美的置業(yè)和龍湖等在內(nèi)的房企對市場回暖也表示可期。

碧桂園資金部資金總經(jīng)理張晟嘉稱，今年3月中旬到4月，在開盤方面受到了一些影響，所以今年4月碧桂園的銷售有些回落。不過，接下來市場的恢復(fù)在“因城施策”的背景下還是會展開，但因為其他客觀因素的影響也帶來了一些不確定性，因此，市場的恢復(fù)可能是一個有波動且相對緩慢的過程。

一位中型房企的總部人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，現(xiàn)在市場雖然是比較冷，但是政策出的很多，市場政策應(yīng)該差不多是到底了?！安贿^現(xiàn)在各地在政策方面還是比較謹(jǐn)慎，而且一線城市暫時也沒有跟進(jìn)，所以后續(xù)是否會有進(jìn)一步的空間，值得觀察。”

而房企目前對銷售額的期待，也均有所回縮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，且不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。

克而瑞指出，一季度以來行業(yè)信心不足、市場低迷以及部分城市散發(fā)疫情等多方面因素的影響，目前企業(yè)實際的業(yè)績完成情況仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷售去化壓力放大。全年仍會有一定數(shù)量的房企出現(xiàn)業(yè)績規(guī)模負(fù)增長。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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