上海多管齊下：全方位助力樓市走出低谷

5月29日，《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重振行動方案》（簡稱《方案》）出臺，從八大方面、50條具體內(nèi)容促經(jīng)濟恢復(fù)，全力助企紓困、推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市。

其中至少有12條小項涉及房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，包括積極推動房地產(chǎn)復(fù)工達產(chǎn)、及時啟動新一批商品房供應(yīng)、增加2022年度建設(shè)用地計劃、全面提速舊區(qū)改造、允許緩繳住房公積金貸款、鼓勵金融機構(gòu)對接基礎(chǔ)設(shè)施重大項目、開展保障性租賃住房REITs試點等，從多個維度提振房地產(chǎn)市場信心等。

《方案》最大限度地提振了當前市場信心，對于房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展也有利好。包括易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱、中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦等業(yè)內(nèi)分析人士均認為，6月1日上海年內(nèi)首次集中供地重啟，是提振市場恢復(fù)正常的一個信號。他們預(yù)計具體舉措會很快落地，隨著復(fù)工、復(fù)市的腳步加快，樓市也會加快步伐回到原來的軌道。

多舉措復(fù)蘇房地產(chǎn)市場

具體來看，為了進一步提升上海的城市競爭力、吸引力，上海對人才政策進行了優(yōu)化，包括人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等?！斗桨浮诽峒埃叭媛鋵嵏黝惾瞬庞媱澓驼?，優(yōu)化人才直接落戶、居轉(zhuǎn)戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務(wù)和支持力度，加快實施人才安居工程，完善教育、醫(yī)療等服務(wù)，深入推進海聚英才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)系列活動，進一步吸引和留住各類人才”。

從需求端支持剛性和改善性住房需求，上海加快了第二批次新房上市節(jié)奏。據(jù)記者觀察，從開發(fā)商的工程進度、項目蓄客等綜合市場因素來看，上海今年第二批次新房數(shù)量會比去年同批次略微變多，客戶的選擇性多元化了。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有29個項目開啟線上驗資。

上海在5月23日-5月29日這一周的樓市成交也出現(xiàn)了反彈。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：新建商品住宅成交面積3.66萬平方米，環(huán)比增加1109.96%。雖然全市還是只有10個區(qū)有交易記錄，但是這些區(qū)的交易記錄都有不同程度增長。比如，浦東已經(jīng)回升到2.73萬平方米，排名全市第一，占全市交易量74.60％。遠郊區(qū)域逐步恢復(fù)簽約，這些區(qū)域是交易主力，市場狀態(tài)越快回歸對全市成交量恢復(fù)幫助越明顯，且以剛需產(chǎn)品為主。交易結(jié)構(gòu)回歸正常。

《方案》提出，“適當增加2022年度建設(shè)用地計劃，加大凈增建設(shè)用地指標，支持保障各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目用地需求。按照各區(qū)2022年低效建設(shè)用地減量化任務(wù)提前下達建設(shè)用地指標，加大周轉(zhuǎn)指標暫借的支持力度。對于建設(shè)用地指標確有缺口的區(qū)，可由市級指標采取‘直供’方式解決”。

這在一定程度上可以緩解上半年疫情對上海經(jīng)濟的影響。丁祖昱指出，上海GDP一直位居中國城市之首，無論是GDP還是財政收入占比都處高位，適當增加2022年度建設(shè)用地計劃，保障土地要素，可以有效增加各區(qū)土地財政收入，緩解經(jīng)濟壓力。

此次《方案》中，對延期還貸等因疫情原因“失信”行為，明確表示不將其列入失信名單。這給了不少在上海的購房人很大信心，在一定程度上減緩無法按時還貸的壓力。

緩解房企拿地資金壓力

在涉及房地產(chǎn)的相關(guān)政策中，“促進房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應(yīng)，進一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間。”這一提法，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保護和支持最為明顯，使得在上海有地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)能加快整體項目進度。

“新開工建設(shè)的住宅項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可順延3個月繳納”的說法，還可以進一步降低企業(yè)運行成本，有利于房企盡早回籠資金。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，上海4月、5月新房供應(yīng)環(huán)比大幅減少，房產(chǎn)成交陷入低谷，整個長三角地區(qū)成交可謂“慘淡”。隨著“項目前期審批綠色通道”開放，房地產(chǎn)企業(yè)還有機會在6月實現(xiàn)年中沖刺，從而減少上半年受疫情影響帶來的損失。

“對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。”除加快招拍掛之外，《方案》還提出允許分期繳付土地款、縮短前期開發(fā)流程等，結(jié)合先前融資信貸領(lǐng)域的放松，在一定程度將減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營成本和資金壓力。

政策指出，“目前來看，對承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，免予提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業(yè)單位，參照小微企業(yè)和個體工商戶2022年免除6個月房屋租金?！?/p>

通過緩繳公積金、免除租金、退稅減稅等切實行動，可以進一步為上海的企業(yè)減負紓困，提振市場信心。

加快舊改利好長期

更多房企人士關(guān)注的是，《方案》對城市更新規(guī)劃編制、政策支持和要素保障作出要求?！澳陜?nèi)完成中心城區(qū)成片舊區(qū)改造，全面提速零星舊區(qū)改造，年內(nèi)新啟動8個以上城中村改造項目。中心城區(qū)舊區(qū)改造聯(lián)動政策推廣至五個新城，優(yōu)化完善城中村改造政策。積極拓寬融資渠道，支持發(fā)行地方政府專項債券用于城市更新項目。健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務(wù)”。

據(jù)透露，萬科此前參與的城市更新基金正積極加入舊改進程。萬科上海投資和發(fā)展促進中心總經(jīng)理楊勇表示，《方案》人才落戶政策的落地，可以提升上海在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的競爭力，提升產(chǎn)業(yè)龍頭引領(lǐng)作用，同時支撐五個新城的住宅開發(fā)。而加快推進舊改，可以改善當前逼仄生活空間對疫情防控的壓力，同時合理增加對住宅的需求，并進一步帶動上海當前住宅投資。

此外，《方案》也提出“健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)。完善住房租賃法規(guī)政策，加強住房租賃管理和服務(wù)?！?/p>

保障性租賃住房是“十四五”的重要任務(wù)之一，2021年以來，國家大力發(fā)展保障性租賃住房，為加強保障性租賃住房項目監(jiān)管，提升運營管理效率，各地政府均加快了建立和完善住房租賃管理服務(wù)平臺。此次《方案》再次提出推進租賃體系完善住房租賃法規(guī)政策，將更大力度地推進上海全市實現(xiàn)租售并舉，穩(wěn)定租賃市場同時，在最大程度上緩解城市青年人的住房問題?！白饔脮鸩襟w現(xiàn)，并不一定直接體現(xiàn)在新房去化，但長期肯定利好（整個行業(yè)）?！睏钣抡f。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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