5月樓市月報：二手房底部修復(fù)、大中城市租金持續(xù)下跌

這個5月，房地產(chǎn)市場迎來了密集的政策支持，暖風(fēng)吹拂之下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測市場底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)，后續(xù)樓市或?qū)⒆叱龌厣€。

5月31日，多家地產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)布了包含二手房、租賃市場、房企發(fā)債月度數(shù)據(jù)以及房企1-5月銷售情況等數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月份全國二手房市場活躍度底部修復(fù)；全國大中城市租金持續(xù)下跌，一線城市租金延續(xù)上漲態(tài)勢；1-5月TOP100房企銷售額均值同比下降50.7%；房企5月無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進(jìn)行融資，且發(fā)行規(guī)模小幅上升。

二手房市場底部修復(fù)

5月，貝殼研究院監(jiān)測的50個城市二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比降幅收窄。分城市看，50城中超八成城市成交量環(huán)比增長，其中長三角和東北區(qū)域重點城市二手房成交量環(huán)比回升較快，如沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過100%。這些城市二手房市場在4月受到疫情影響而低位運行，5月隨著疫情逐漸緩解以及城市內(nèi)寬松調(diào)控政策作用而有所修復(fù)。相對于去年而言，5月二手房交易量同比降幅收窄。5月貝殼50城二手房成交量同比下降約40%，降幅較上月收窄8個百分點。

市場預(yù)期開始出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)換?？蛻艨捶炕钴S度提高，50城二手房帶看客戶量環(huán)比增長8%。分城市看，長春、上海、哈爾濱及沈陽等城市新增帶看量增長幅度較大。代表市場預(yù)期的二手房景氣指數(shù)由上月的18回升至20的臨界線。分城市看，東莞、濟(jì)南、佛山、無錫及嘉興等城市市場預(yù)期復(fù)蘇比較快。

二手房供應(yīng)顯著增加。50城二手房新增掛牌房源量環(huán)比增長12%。東莞5月二手房新增掛牌量環(huán)比增長約30%，蘇州5月二手房新增掛牌量超過4月的2倍，南京、徐州5月環(huán)比增長超過50%。

盡管市場交易量出現(xiàn)了復(fù)蘇，但房價仍環(huán)比下跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅較上月擴大0.6個百分點。東莞、蘇州、太原及長沙等城市房價出現(xiàn)小幅上漲，福州、徐州、哈爾濱等城市房價仍然在下跌。

貝殼研究院認(rèn)為，整體來看目前市場仍處于底部，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇，預(yù)計在下半年將進(jìn)入量增價穩(wěn)階段。這種判斷基于以下三點：

1、疫情防控政策出現(xiàn)有利變化，6月上海將逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的一攬子措施逐步落地，這將有利于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，提高居民對收入的預(yù)期。

2、龍頭城市對市場復(fù)蘇起到帶動作用。近幾個月深圳二手房帶看客戶量、新增掛牌房源量保持增長，預(yù)計后期成交量將回升；上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，預(yù)計住房需求將補償性釋放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈現(xiàn)出增長趨勢，這有利于帶動周邊城市市場預(yù)期恢復(fù)。

3、房企端的紓困政策加快實施。如民營企業(yè)債券融資專項支持計劃落地，“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”模式有望幫助民營房企恢復(fù)公開市場融資功能，將會遏制房企風(fēng)險傳染爆發(fā)。

大中城市租金持續(xù)下跌，一線城市租金延續(xù)上漲態(tài)勢

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月，全國大中城市租金掛牌均價為35.51元/平方米/月，環(huán)比下跌0.35%，跌幅擴大0.29個百分點；同比上漲1.73%，漲幅收窄1.15個百分點。

與此同時，一線城市租金均價延續(xù)上漲態(tài)勢，同時二線、三四線城市租金均價也再次呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，且二線城市跌幅仍然居首。其中，一線城市平均租金為86.66元/平方米/月，環(huán)比上漲0.39%，同比上漲4.03%；二線城市平均租金為31.68元/平方米/月，環(huán)比下跌0.64%，同比上漲0.79%；三四線城市平均租金為24.24元/平方米/月，環(huán)比下跌0.34%，同比上漲1.85%。

分戶型來看，一居室租金均價呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，二居及以上租金均價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，且三居室漲幅居首。其中，一居室平均租金為1935.55元/月，環(huán)比下跌0.17%，同比上漲0.69%；二居室平均租金為2622.66元/月，環(huán)比上漲0.16%，同比上漲0.86%；三居室平均租金為3476,43元/月，環(huán)比上漲0.90%，同比上漲2.59%；四居及以上平均租金為6162.66元/月，環(huán)比上漲0.64%，同比上漲3.18%。

從租金漲跌城市數(shù)量來看，全國大中租賃城市中，租金均價上漲城市數(shù)9個，數(shù)量較上月減少2個，平均漲幅為0.60%，漲幅擴大0.09個百分點；下跌城市數(shù)30個，數(shù)量較上月增加2個，平均跌幅為0.72%，跌幅擴大0.30個百分點；租金持平城市數(shù)1個。整體來看，租金下跌城市數(shù)占比超7成，在當(dāng)前多城疫情局勢尚不明朗的情況下，租賃市場活躍度仍然偏低。

從租金環(huán)比上漲城市來看，本月租金環(huán)比上漲的TOP5城市為福州、成都、泉州、北京、上海，環(huán)比分別上漲0.92%、0.88%、0.70%、0.68%、0.64%。從租金環(huán)比跌幅TOP5城市來看，5月份租金跌幅前5城市分別是杭州、南京、武漢、鄭州、蘇州，環(huán)比跌幅分別為1.91%、1.78%、1.60%、1.54%、1.50%。

前5月TOP100房企銷售額均值同比下降50.7%

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，1-5月，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136.0萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%。

不同業(yè)績陣營企業(yè)數(shù)量均有較大變化。千億以上陣營3家，較同期減少12家，為幾個陣營中減少企業(yè)最多陣營，銷售額均值1759.1億元。 第一陣營（500-1000億）和第二陣營（300-500億）企業(yè)分別為9家和12家，較同期均減少9家。第三陣營（200-300億）企業(yè)為15家，較同期減少2家，基本穩(wěn)定。第四陣營（100-200億）企業(yè)共31家，較同期增加2家。

1-5月，TOP100房企銷售額門檻值為60.6億元。其中，TOP10房企門檻值為621.2億元，較上年下降50.7%；TOP30房企門檻值為258.3億元，較上年下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為172.9億元和60.6億元，同比分別下降51.1%和57.9%。

房企信用債發(fā)行規(guī)模小幅上升

5月，房企無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進(jìn)行融資，且發(fā)行規(guī)模小幅上升。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為445.7億元，環(huán)比上升3.32%，相較于去年5月333.83億元，同比上升33.51%。從融資成本來看，信用債成本有小幅下降，其中信用債平均利率為3.27%，環(huán)比下降0.17個百分點，同比下降0.69個百分點。

中指研究院表示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.8萬億人民幣，海外債占比47%。第二波償債高峰即將到來，一年內(nèi)到期余額為9500億，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰。新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，2022年1-4月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為160.2%、10.4%，總發(fā)行債務(wù)比為71.8%，海外債“借新償舊”可能性大幅降低。信用債發(fā)行韌性較強，發(fā)行人以國、央企為主，整體償債風(fēng)險較低。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀