上海今年首輪集中供地落下帷幕：市場(chǎng)熱度回暖 參與企業(yè)多樣

　　6月8日，今年上海首輪集中供地繼續(xù)進(jìn)行，當(dāng)日出讓的4幅青浦宅地在多家開發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)后各歸其主。至此，歷時(shí)5天的上海首輪集中供地在平穩(wěn)中落下帷幕。此次集中供地，央企、國(guó)企依然收獲頗豐，外地房企、民營(yíng)房企也有亮眼表現(xiàn)。

　　“與去年相比，今年上海首輪集中供地降低了競(jìng)拍門檻，一定程度上提高了房企參與的積極性。從報(bào)名房企數(shù)量可以看到，今年的首輪集中供地比去年的第三輪集中供地在熱度上有所回升。”一家參與土拍的房企高管說。

　　土拍市場(chǎng)熱度回升

　　6月8日上午，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊率先開拍。該地塊吸引了5位競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過32輪激烈比拼，4號(hào)競(jìng)買人212330萬元的報(bào)價(jià)觸及中止價(jià)，隨后進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。

　　最終，1號(hào)競(jìng)買人金地集團(tuán)旗下太倉(cāng)市鑫玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從多位競(jìng)買人中脫穎而出，以21.447億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率為9.09%。這也是金地集團(tuán)在今年上海首輪集中供地中拿到的第一幅地塊。

　　此外，同日出讓的青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊被招商蛇口以19.187億元斬獲，溢價(jià)率9.08%；中鐵置業(yè)與中鐵諾德聯(lián)合體以40.22億元摘得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊，溢價(jià)率8.79%；青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)38-01地塊(原13號(hào)地塊)則被大名城以底價(jià)8.8828億元收入囊中。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上海首輪集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價(jià)成交19宗，占比52.8%；達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)13宗，占比36%。

　　國(guó)企仍是拿地主力

　　縱觀上海首輪集中供地成交情況，此次出讓的地塊主要集中在五大新城，這也是近兩年上海重點(diǎn)拓展的方向，要加大五大新城商品房的供應(yīng)。從連日來的競(jìng)價(jià)過程看，徐匯、閔行、松江、青浦等區(qū)域部分熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定等區(qū)域則相對(duì)平淡，競(jìng)價(jià)出讓的地塊亦有底價(jià)成交的情況。

　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，從過程和結(jié)果看，疫情和土拍延期并未對(duì)房企的參拍熱情造成較大影響，在當(dāng)前環(huán)境下，上海首輪集中供地所釋放出的“誠(chéng)意”均得到了回應(yīng)。傳統(tǒng)市區(qū)、地鐵沿線和學(xué)區(qū)地塊的需求勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，表明市場(chǎng)對(duì)于上海當(dāng)前發(fā)展的認(rèn)可及對(duì)于未來各新城建設(shè)的看好。雖然自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)地塊表現(xiàn)平淡，但在“穩(wěn)供應(yīng)”和“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”的大背景下，由國(guó)資拿地也在情理之中。

　　從房企拿地情況來看，央企、國(guó)企仍是拿地主力，表現(xiàn)積極且收獲頗豐的企業(yè)包括招商蛇口、建發(fā)、華發(fā)、中建八局、中國(guó)鐵建等。其中，招商蛇口拿到4幅地塊，成交總金額約170億元。中國(guó)鐵建收獲3幅地塊，成交總金額約70億元。中建八局拿下寶山顧村、奉賢新城各1幅地塊。中建八局去年就在奉賢拿地，此番再度拿地，深耕上海的意圖非常明顯。

　　一批外地企業(yè)開始逐漸在上海土地市場(chǎng)嶄露頭角，比如山東黃金和中垠地產(chǎn)聯(lián)合體、浙江錢江房地產(chǎn)集團(tuán)和杭州市城建開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體、南山控股、深業(yè)集團(tuán)等。實(shí)際上，去年上海第三輪集中供地中，山東黃金和中垠地產(chǎn)聯(lián)合體、江蘇海鴻、深業(yè)集團(tuán)、安徽交通控股等企業(yè)均對(duì)上海土地市場(chǎng)虎視眈眈。

　　此外，民企的表現(xiàn)也有亮眼之處。大華繼續(xù)拿地深耕上海，上海同潤(rùn)投資則在兩家本地國(guó)企的夾擊下拍得浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)一幅宅塊。近年來，同潤(rùn)投資在上海土地市場(chǎng)一直比較活躍，2020年9月、2021年12月，該公司在浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)、青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)先后落子。

　　“中小房企有拿地機(jī)會(huì)也是上海首輪集中供地的一大特征。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，從企業(yè)規(guī)?？?，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地門檻有關(guān)，還與上海整個(gè)樓市的健康基本面密切相關(guān)。

　　宋紅衛(wèi)稱，從利潤(rùn)空間看，今年出讓地塊的利潤(rùn)空間要優(yōu)于去年，地價(jià)房?jī)r(jià)比平均在50%以下，而去年地價(jià)房?jī)r(jià)比平均值超過50%。從房地價(jià)差的角度來看，因樓板價(jià)的差異，該值在1.7萬元和4.5萬之間。因此，拿地的房企基本都有足夠的利潤(rùn)空間。

　　地市回穩(wěn)利好樓市

　　在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，上海首輪集中供地表現(xiàn)比較平穩(wěn)，各參與主體不僅有國(guó)企、央企，也有外企、民企，來了本地企業(yè)，也來了不少外地企業(yè)，客戶層面的多樣性，充分反映出上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是平穩(wěn)健康的。上海此次推出的36幅地塊能全部成交，表明開發(fā)商對(duì)上海未來是充滿信心的。

　　丁祖昱表示，此前發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》提出，要適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃。因此，上?？梢赃M(jìn)一步增加土地供應(yīng)，比如將原定今年的3次集中供地增至4次，盡快推出第二輪集中供地，讓更多開發(fā)商可以拿到地。如果能主動(dòng)調(diào)節(jié)各區(qū)域的供地節(jié)奏，一方面可以緩解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地市場(chǎng)的回穩(wěn)有利于樓市的回穩(wěn)，可以再進(jìn)一步降低土地競(jìng)拍門檻，包括將部分區(qū)域的地價(jià)適度下調(diào)，或變相調(diào)整一些土地指標(biāo)，再減少一些限制性的條件，這些都有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與回穩(wěn)市場(chǎng)的一些安排。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從近期觀察的情況看，隨著土地市場(chǎng)的平穩(wěn)推進(jìn)，上海樓市的活躍度已有明顯提升。

　　上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括端午節(jié)在內(nèi)的一周(5月30日至6月6日)，上海新建商品住宅成交面積8.84萬平方米，環(huán)比增加141.8%，樓市成交快速反彈。其中，端午假期成交面積約3.12萬平方米，占約三成的成交量，對(duì)上海市場(chǎng)成交起到一定的支撐作用。

　　“由此可見，上海土地市場(chǎng)回暖，對(duì)消費(fèi)者是一個(gè)信心的強(qiáng)化劑，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，乃至恢復(fù)到正常水平都會(huì)有很好的促進(jìn)作用?！北R文曦說。

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報(bào)

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