政策松綁，樓市出現(xiàn)反彈信號了嗎？

　　近期，在房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長雙重低迷的倒逼下，不少城市出臺了樓市松綁政策，降低了首付成數(shù)，放松或取消了住房限購政策。

　　僅2022年5月以來，就有南京、長沙、杭州、沈陽、?？?、揚州、蘇州等數(shù)十個城市，調整了限購政策。一些城市還將首套房貸最低首付成數(shù)恢復為20%，二套最低首付成數(shù)恢復為30%。

　　各地從實際出發(fā)調整購房政策，在一定程度上得到?jīng)Q策層的支持與確認。中國人民銀行、銀保監(jiān)會等還將首套房貸利率下限降低了20個基點。作為房貸利率參考基準的5年期及以上LPR也下降15個基點。因而，首套房貸最低利率現(xiàn)已經(jīng)降至4.25%。雖然房貸利率還有進一步下調空間，但為了市場穩(wěn)定起見，利率調整一般不會也不應該一步到位。所以客觀地說，當前各地樓市松綁政策非常密集，力度也很大，涉及按揭成數(shù)下降、利率下調、限購松綁或取消等多個方面。

　　根據(jù)我國房地產(chǎn)調控歷史經(jīng)驗，房價每逢政策松綁或刺激必漲。典型的如：2008年的“四萬億”經(jīng)濟刺激計劃后，2009-2010年房價大漲；2015年底的去庫存政策后，2016-2017年一季度房價大漲；棚改貨幣化政策后，2017-2018年三四線城市房價上漲。這些歷史經(jīng)驗與教訓，是我們的房地產(chǎn)調控政策不敢輕易大幅調整，并一再強調要保持政策穩(wěn)定性和定力的原因。

　　當然，目前的情形與歷史上歷次政策松綁或剌激的背景又有很大不同。疫情對經(jīng)濟的持續(xù)沖擊是前所未有的，眾多行業(yè)都面臨較大困難。我們可以直接觀測到受重大影響的有餐飲、旅游等現(xiàn)場服務行業(yè)，而其他各類行業(yè)甚至IT產(chǎn)業(yè)也都受到間接的影響。

　　從穩(wěn)定經(jīng)濟、避免系統(tǒng)性風險的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)市場的松綁也是勢在必行。當前經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)市場如果繼續(xù)實施緊縮性政策，房價不一定會自由落體，但是交易會進一步萎縮。因為房地產(chǎn)是重要的金融抵押品，以及財富的重要載體。流動性下降對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的影響是巨大的，經(jīng)濟的疫后復蘇會更加困驗。在房價上漲預期基本消失的條件下，取消一些對房地產(chǎn)市場短期性行政管制手段，也有利于房地產(chǎn)市場的正?；?。

　　當前，在房住不炒的前提下，從實際出發(fā)調整房地產(chǎn)調控政策，應該是大勢所趨。對于本次樓市松綁潮，市場反應又是如何？房價“逢寬松必漲”的歷史是否會簡單重復？

　　對此，我們根據(jù)2022年5月31日的房價大數(shù)據(jù)，并與2022年5月15日及4月30日數(shù)據(jù)作比較，作了一系列的房價短線監(jiān)測，并改進了監(jiān)測算法，得到如下初步結論：

　　一是各地松綁政策尚未見效，市場沒有對政策變化及時作出反應。絕大多數(shù)樣本城市短期房價都在繼續(xù)下跌，并沒有出現(xiàn)反彈跡象，分化與差異主要體現(xiàn)在跌速的高低。

　　二是房價抗跌程度，基本和城市經(jīng)濟實力及經(jīng)濟活力正相關。同為一線城市，北上深房價僅穩(wěn)中微降，而廣州短期跌幅就要相對更大。二線城市中，呼和浩特、昆明、太原、鄭州、重慶、蘭州等的短期跌幅，相對其他城市更大。這些城市多為中西部城市，經(jīng)濟活力相對較低。各線城市中，一線城市短期跌幅最小，二線次之，三四線最大。

　　三是郊區(qū)短期跌幅要大于中心城區(qū)，睡城、衛(wèi)星城短期跌幅要大于中心城市。典型的如北京的睡城河北燕郊，上海的衛(wèi)星城江蘇南通、昆山，深圳的衛(wèi)星城惠州，短期跌幅相對較大。

　　四是以旅游、休閑等為主導產(chǎn)業(yè)的城市，由于主導產(chǎn)業(yè)嚴重依賴于流動人口，其跌幅要大于其他城市，典型的如北海等。

　　基于以上數(shù)據(jù)反映的事實，我們經(jīng)過分析認為，房地產(chǎn)市場在政策松綁后繼續(xù)下滑的原因是多方面的：

　　首先，受疫情沖擊的影響，各階層收入有所下滑，小企業(yè)主或個體經(jīng)營戶經(jīng)濟損失較大。而住房所有權并非剛需，為了保持資金流，這些群體在當前更偏向于賣房套現(xiàn)而非買房改善。

　　其次，社會公眾對政策方向持不確定、觀望的態(tài)度，需要等形勢進一步明朗化，才作出購房決策。政策力度最終能有多大，維持多久，目前都有較大不確定性。

　　第三，政策重點與市場需要存在差異。城市政府出于挽救土地財政的需要，對于新房市場比較看重，而對二手房市場一般并不重視。甚至還有地方為了促進新房出售，通過限購、限售等措施限制二手房買賣。但隨著城市化向縱深發(fā)展，城市新市民規(guī)模增長速度下降，市場對新房的購買力嚴重萎縮。初次購房比例大幅低，改善性購房才是市場未來主力。而要啟動改善性需求，首先要激活二手房市場。因為改善性需求的資金需求量大，往往需要賣掉部分或全部已有房產(chǎn)，才有能力購買高一層次的住房。但現(xiàn)有政策對改善性需求的抑制較大，這也是市場對政策反應不靈敏的原因。

　　總體而言，房地產(chǎn)市場并沒有對當前的政策松綁作出及時反應，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要進一步的政策支持。要避免房地產(chǎn)市場的進一步下滑，可以采取的措施有：

　　調整政策方向，重點支持改善性住房需求。放寬對于改善性需求的限購和限貸政策。住房限貸政策在具體操作中，主要體現(xiàn)為對二套及以上住房要求更高的首付比例及收取懲罰性高利率。而居民家庭對二套及以上住房的需求，實際上很可能是出于住房改善之目的。一刀切式的要求高首付及懲罰性高利率，在抑制住房投資投機的同時，也不利于居民改善性住房需求的釋放。在當前市場條件下，絕大多數(shù)城市住房投資投機者基本消失，市場對房價的預期也不再是普遍看漲。因而，政策有條件支持居民家庭出于改善之目的購買二套及以上住房。具體可行的措施包括：合理松綁限購；適度調低二套及以上住房首付比例；取消對二套及以上住房懲罰性高利率。

　　改進優(yōu)化住房交易增值稅和個人所得稅優(yōu)惠政策，更好地支持居民家庭通過低成本換購優(yōu)化住房條件。改善性住宅一般都被認定為非普住宅，要負擔更高的交易稅費。由于近年房價上漲而相關標準未能及時跟進更新，很多居民普通住宅也被動被認定為“非普通住宅”，從而造成稅費過高換購困難。高交易稅費這既不利于居民改善住房條件，也不利于存量住房資源的有效利用。合理調高非普通住宅認定標準，并建立相關標準的動態(tài)調整機制。優(yōu)化住房交易中“滿二”增值稅和“滿五”個人所得稅優(yōu)惠政策。各地區(qū)和個人家庭情形千差萬別，很難用“一刀切”式的持有時間滿二年或五年來判定是否存在住房投機。研究出臺相關政策，對于合理的住房換購與改善，可以不受“滿二”或“滿五”的限制享受相關稅收優(yōu)惠。由于產(chǎn)權證辦理時間的嚴重滯后性，如果一定要設立政策優(yōu)惠時間節(jié)點，建議以合同備案時間作為時間節(jié)點。

　　進一步推動房貸利率的下調。受疫情影響，疊加全球經(jīng)濟增速下滑，社會平均利潤水平下降，當前收入水平難以承受如此高的房貸利率水平。目前的無抵押消費貸款，利率都已經(jīng)普遍降至4%以下，與房貸利率水平形成顯著倒掛。房貸利率水平居高不下，與目前的收入增長水平不匹配，造成還貸壓力被動增加。如果房貸利率不合理下調，則只有房價下降，才能承受還款壓力。當前房貸利率雖然略有下調，但是還沒有下調到位。存量房貸利率也只有很小的調整，且大多數(shù)按揭貸款者還沒有享受到利率的下調。社會收入水平難以承受較高的房貸利率，這也是部分城市房地產(chǎn)市場低迷的重要原因。

　?。ㄗ髡哙u琳華為中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長，緯房研究院首席專家）

　　轉自：澎湃新聞

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