上海二手房成交量快速修復(fù)：被壓抑需求釋放 買家信心仍在

　　上海二手房市場正在有序恢復(fù)。日前，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，6月份成交近1.6萬套，相當(dāng)于疫情前的常規(guī)月均成交水平。

　　來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年二手住宅成交5.68萬套，累計(jì)同比減少68.31%。從交易節(jié)奏來看，1月承接下行慣性低位起步，2、3月份成交繼續(xù)縮水，4、5月份受全域靜態(tài)管理影響，成交幾乎掛零，6月隨著全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，成交快速反彈，成交量達(dá)到上半年高點(diǎn)。

　　據(jù)上海鏈家透露，每周的新增客戶、新增帶看也在穩(wěn)步增加，市場并未因?yàn)?個(gè)多月的暫停而出現(xiàn)過熱的情況。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為這是市場積極修復(fù)的信號。

　　6月初的時(shí)候，上海鏈家世博濱江區(qū)域耀江店經(jīng)理郭建輝便發(fā)現(xiàn)，成交量恢復(fù)趨勢明顯。不過，因?yàn)橐咔閯倓傔^去，彼時(shí)他手里成交的仍以環(huán)滬的新房為主，市區(qū)二手房帶看量有所上漲，已經(jīng)恢復(fù)到疫情前的1/3，但成交還沒有起色。

　　想不到，一個(gè)月之內(nèi)，上海二手房成交量已經(jīng)緩慢恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)。2022年6月，上海二手房市場成交迅速反彈，當(dāng)月成交1.59萬套。這樣的市場恢復(fù)速度，在中介人員眼里，既有點(diǎn)出乎意料，也在情理之中。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，7月份二手房成交應(yīng)該會(huì)比6月份更多一些，市場預(yù)期是慢慢回溫，但是能夠回溫到什么程度，還有待時(shí)間觀察。目前房東在掛牌價(jià)上有上調(diào)意愿，但買家還是理性購買為主，買賣雙方仍然處于博弈階段。

　　不過8、9月份的成交是否會(huì)持續(xù)上升，仍是一個(gè)未知數(shù)。因?yàn)樾路吭?、9月份時(shí)供應(yīng)量較多，會(huì)對二手房成交產(chǎn)生分流效應(yīng)。

　　低總價(jià)房源抬頭，豪宅成交熱度不可持續(xù)

　　郭建輝指出，從帶看量的恢復(fù)來看，此前兩個(gè)月被壓抑的購買需求正在釋放。與此同時(shí)，市場分化很明顯。綜合鏈家、中原、麗茲行等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，部分高端豪宅成交行情上漲明顯，3000萬左右的連排別墅產(chǎn)品也被中介業(yè)務(wù)員戲稱“流量產(chǎn)品”。

　　但6月整體成交價(jià)格確實(shí)下跌了，低總價(jià)房源成交占比較高。從掛牌情況來看，掛牌價(jià)格有所上漲。部分房東對市場比較樂觀，但掛牌價(jià)最終還需市場驗(yàn)證，大多客戶對于漲價(jià)房源仍持觀望態(tài)度。

　　同策研究院資深分析師肖云祥分析認(rèn)為，疫情之后，上海二手房“三價(jià)就低”政策并沒有發(fā)生明顯的變化。不過從操作端來看，部分區(qū)域市場反映房屋核驗(yàn)價(jià)已較政策執(zhí)行時(shí)有所提高，但幅度較小。 此外，一個(gè)明顯變化是放款時(shí)間已經(jīng)有明顯的改善，目前銀行放款時(shí)間已經(jīng)縮短到一周左右，大大縮短了交易周期。

　　回看2021年上海二手房市場，在去年“三價(jià)就低”政策實(shí)施后，上海二手房成交的上漲趨勢戛然而止，7月政策出臺(tái)后市場迅速降溫，7、8、9月市場成交量環(huán)比分別下滑12%、26.5%、31%，這是政策出臺(tái)后第一階段的市場表現(xiàn)；隨后市場進(jìn)入修復(fù)階段。

　　肖云祥認(rèn)為，從去年10月到今年的3月，上海二手房市場均處于修復(fù)階段，12月上海二手住宅成交量達(dá)到1.79萬套，此時(shí)成交量已經(jīng)恢復(fù)到8月份水平。此后，雖然受1月-2月春節(jié)及疫情影響，但市場并沒有顯出疲態(tài)，甚至好于正常年份(2019、2020)的同期。第三階段，隨著3月疫情暴發(fā)，市場成交受到波及，而4、5月基本處于更是跌至冰點(diǎn)。第四階段則是自6月解封以來市場重燃階段，市場供需旺盛，特別是豪宅、高端盤及租賃市場恢復(fù)相對較好。

　　業(yè)內(nèi)人士此前均寄希望于今年3月后，二手房市場會(huì)迎來反彈，但隨著疫情的暴發(fā)，市場連續(xù)兩月零成交。疫情后，上海二手房市場買方積極性恢復(fù)至3月水平，但觀望情緒較重，豪宅市場相對火熱。高端、改善型住房比“老破小”需求更旺盛，需求有向外圍環(huán)線擴(kuò)展的跡象。成交價(jià)格出現(xiàn)分化，豪宅物業(yè)價(jià)格在走高；“老破小”、剛改型住房出現(xiàn)下行。

　　據(jù)一名從業(yè)人員介紹，疫情之后，外地來上海置業(yè)的買家有明顯增加，“他們認(rèn)為此時(shí)是進(jìn)入上海的機(jī)會(huì)”。這一批買家是購買上海高端二手房的主力。

　　但肖云祥認(rèn)為，豪宅市場熱僅是疫情過后的階段性表現(xiàn)，但這種表現(xiàn)是不可能持續(xù)的，待需求釋放后，將回歸至以剛需剛改為主力成交的正常市場。

　　快速上漲有壓力，成交放量持續(xù)性待考

　　此前的5月29日，上海市政府發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，其中針對房地產(chǎn)涉及城市更新、土地供給、支持剛需改善需求、減低房企拿地壓力、增加人口導(dǎo)入等五個(gè)方面。而核心內(nèi)容集中在解決當(dāng)前制約“供求”兩端的主要矛盾問題， 綜合來看，房地產(chǎn)政策的調(diào)整，對于盡快恢復(fù)上海房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)都有積極的作用。

　　上海二手房市場供需都快速恢復(fù)，并接近疫情前的水平，充分說明了市場的韌勁，也可以反映出上海二手房市場的體量大、基本盤穩(wěn)的特征。

　　同策咨詢研究院一份研報(bào)顯示，目前上海二手房市場成交量已達(dá)到3月同期的80%左右，達(dá)到1月同期的90%。加之疫后重振經(jīng)濟(jì)方案及提振房地產(chǎn)市場的大背景下，二手房已進(jìn)入爬坡期。

　　值得一提的是，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，賣家掛牌意愿在不斷增強(qiáng)，整體掛牌量甚至高過疫情前。從區(qū)域和物業(yè)類型來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”房源供應(yīng)占比更大。價(jià)格方面賣家心理價(jià)位略高。

　　此前，二手房市場經(jīng)歷去年下半年的“洗牌”，不少從業(yè)人員已完成個(gè)人轉(zhuǎn)型，比如轉(zhuǎn)行做二手車銷售；今年疫情之后，也有部分其他行業(yè)的人員回流到二手房行業(yè)。趙娟(化名)就是其中一位，她此前在一個(gè)智能家居品牌館做銷售，受疫情沖擊，該品牌智能家居經(jīng)營出現(xiàn)困境，趙娟也只能回到二手房行業(yè)做業(yè)務(wù)員。

　　不過，正如盧文曦所言，二手房市場將受到新房市場沖擊。今年1月，新房成交量達(dá)到130萬平方米，高于2021年每個(gè)月的成交量。3月受疫情影響，在大量供應(yīng)的情況下，新房成交量仍低于去年同期。6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，市場交易逐漸復(fù)蘇，6月下旬，上海新房供應(yīng)量超過9000萬平方米，成交也比6月中旬翻番。隨著第三批新房集中供應(yīng)，上海新房與二手房成交也將面臨一場“交鋒”。

　　短期來看，市場信心在努力恢復(fù)中，但觀望情緒不是一下就能消除，所以市場恢復(fù)也是緩步前行。

　　值得關(guān)注的是豪宅市場在上海這次二手房成交恢復(fù)中率先發(fā)力，剛需，剛改力量能否真正接續(xù)上？盧文曦指出，二手房長期在低位運(yùn)行會(huì)影響整體市場的節(jié)奏。通常賣出手中的剛需房再去改善，如果沒有這種輪動(dòng)，樓市的反彈走不遠(yuǎn)。

　　“二手房成交反彈、新增掛牌量已經(jīng)恢復(fù)到正常水平，”這些先行指標(biāo)在恢復(fù)，預(yù)示短期反彈可以持續(xù)。盧文曦預(yù)計(jì)，下半年二手房市場仍有機(jī)會(huì)達(dá)到每月2萬套以上的交易量。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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