深度丨爭議預(yù)售制：未來何往？

“一手交錢、一手交房”、“搞現(xiàn)房銷售，所見即所得”……關(guān)于商品房預(yù)售制的爭議，最近又熱烈了起來，多年來業(yè)內(nèi)關(guān)于預(yù)售制的討論思路，在本輪樓市表現(xiàn)中又有了新方向。

預(yù)售制是如何形成的，實際執(zhí)行中有哪些問題？取消預(yù)售制的呼聲能否如愿？如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？

但一種工具的使用與退出，也涉及到復(fù)雜的土壤環(huán)境，如果短期內(nèi)走向另一種極端，硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，當前環(huán)境下，徹底取消預(yù)售制并不可取，而應(yīng)該收緊制度的韁繩，因地制宜、逐步推進預(yù)售制度改革，進行針對性調(diào)整與完善，加強監(jiān)管，從而讓更合適的制度更好地服務(wù)于居住事業(yè)。

特殊的產(chǎn)物

在我們的常規(guī)認知里，一般認為商品房預(yù)售制度來源于香港，由“賣樓花”演變而來，即開發(fā)商在商品房建成之前，將期房預(yù)售給消費者的一種營銷手段。

上世紀九十年代，中國內(nèi)地住房制度改革初期，鑒于當時的大環(huán)境下，房企缺少資金，市場住房供應(yīng)量小，為了快速增加住房供應(yīng)，于是學(xué)習(xí)我國香港經(jīng)驗，引入了商品房預(yù)售制。

客觀來講，預(yù)售制是發(fā)揮了正向作用的?！白鳛橹袊唐贩夸N售的最主要方式，預(yù)售制極大地縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加了市場商品房供應(yīng)，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程。”研究者任澤平表示，預(yù)售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，預(yù)售制促進了土地供應(yīng)的大規(guī)模發(fā)展、縮短了住房供應(yīng)周期，一定程度上也平抑了房價水平。

但是仔細研究可以發(fā)現(xiàn)，我國目前實行的商品房預(yù)售制與香港、新加坡等成熟市場的期房預(yù)售制有著諸多差異。

“本質(zhì)上，預(yù)售就是小業(yè)主給開發(fā)商變相融資，相當于2年左右的‘無息貸款’，開發(fā)商拿這個錢把房子建好?！崩钣罴伪硎?。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華，詳細對比了我國香港“樓花”和內(nèi)地預(yù)售制的不同。從雙方關(guān)鍵權(quán)益比較看，香港“樓花”還具有一定的悔約退房機制，而內(nèi)地的期房賣方在實際權(quán)益上等同于現(xiàn)房銷售，買方無法悔約退房。

鄒琳華表示，從我國香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權(quán)利可以明顯看出，“樓花”的經(jīng)濟性質(zhì)更接近于信用預(yù)訂或分期付款等促銷手段，而我們的期房預(yù)售，更接近于“集資建房”，各類風險主要由購房者自負。

另一個不可忽視的結(jié)果是，“樓花”屬于中杠桿、中周轉(zhuǎn)模式，內(nèi)地的商品房預(yù)售制度則在長期的實際執(zhí)行中，一定程度上助長了樓市高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高營銷成本的特性。

另一種可能

站在新的時間節(jié)點上，當預(yù)售制的歷史語境已經(jīng)不復(fù)存在，關(guān)于取消預(yù)售制的討論也是絡(luò)繹不絕。

一種聲音是，從保護購房者權(quán)益出發(fā)推進期房預(yù)售制度改革，另一種聲音則主張徹底實行現(xiàn)房銷售。后者認為，現(xiàn)房銷售不僅能減少房屋延期交付、產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)、虛假承諾等問題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。

但問題沒有這么簡單，現(xiàn)房銷售制度的推進也有著客觀困難。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年上半年的房企資金中，房企自籌資金占比為35%，一旦規(guī)定現(xiàn)房銷售，開發(fā)商資金會受到極大的考驗，可能成為壓倒房企的最后一根稻草。

“過去的定價模式多是基于快周轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上的時間成本，如果實行現(xiàn)房銷售，正常情況下交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會轉(zhuǎn)嫁到房價當中。”張大偉解釋說，直接取消預(yù)售，會至少在一段時間內(nèi)造成供應(yīng)銳減，而供不應(yīng)求又會進一步造成房價的快速攀升。

億翰智庫研究院于小雨、王玲則在研報中表示，當下房地產(chǎn)企業(yè)已然面臨嚴峻挑戰(zhàn)，多個房企的資金鏈已無限緊繃，其他基礎(chǔ)全無的情況下，現(xiàn)房銷售若貿(mào)然推出，或?qū)⒓铀倨髽I(yè)風險暴露，更快引致行業(yè)硬著陸，風險不可控。

不過對現(xiàn)房銷售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多個地方都曾在土地出讓環(huán)節(jié)嘗試過現(xiàn)房銷售。

早在2014年，上海就曾對掛牌出讓黃浦區(qū)一宗地塊要求全裝修現(xiàn)房銷售；2016年5月，深圳也加入了商品房現(xiàn)售試點的隊伍。

近兩年，北京也在積極推進現(xiàn)房銷售試點。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝陽區(qū)勁松地塊全部現(xiàn)房銷售，另外有5宗地塊也設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積規(guī)則；到了2022年的首輪集中供地，北京推出的18宗地塊有半數(shù)都設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，且大部分地塊設(shè)定的“現(xiàn)房銷售”起始面積接近1萬平方米，競報上限趨近地塊建筑面積。

即便是部分采用現(xiàn)房銷售規(guī)則，也意味著增加了房企的開發(fā)成本。一位全國性房企的北京高管告訴記者，現(xiàn)房銷售拉長了運營時間，中間的資金成本和營銷成本都會攀升，不太好算賬。

關(guān)鍵的一環(huán)

回歸到預(yù)售制本身，其與現(xiàn)房銷售制度均是一種工具，如何在實際執(zhí)行中運用好工具，顯得更為關(guān)鍵。

我國商品房預(yù)售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證；二是工程進度達標，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。達到預(yù)售條件并申請預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷售資金都要進入監(jiān)管賬戶。

據(jù)李宇嘉介紹，對于預(yù)售資金監(jiān)管，我國要求監(jiān)管銀行要招標選擇，資金全部進入監(jiān)管賬戶，住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核，監(jiān)理單位簽字之后按照工程進度支出?！坝兄贫取]執(zhí)行，或有時執(zhí)行、有時不執(zhí)行，或執(zhí)行不到位，這才是問題的關(guān)鍵。”他說。

在實際操作中，“大部分時候，項目的預(yù)售資金并不會一直趴在監(jiān)管賬戶上?！北本┠撤科笕耸看饲霸?1世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于銀行和開發(fā)商普遍具有良好的合作關(guān)系，按揭貸款基本與開發(fā)貸款綁定，銀行對預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管并不都很嚴格，預(yù)售資金被挪用的情況較為常見。比如，房企會將預(yù)售資金作為資金池，由集團統(tǒng)一調(diào)配使用，用于發(fā)放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。

該人士表示，有些預(yù)售資金甚至不會存入監(jiān)管賬戶，而是直接進入開發(fā)商可控制的賬戶，用于公司日常運營。

據(jù)新華社今年2月份報道，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺，首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制。

新華社在今年2月份關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺解讀報道中也提及，在實踐中，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重侵害了購房人的合法權(quán)益，有必要在全國層面規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

按照新華社的報道，預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當會同有關(guān)部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)當簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容。

此外，監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。

在地方層面，近期多地相繼調(diào)整了商品房預(yù)售資金管理辦法。

比如，深圳龍崗區(qū)提出強化預(yù)售資金監(jiān)管，龍崗區(qū)住房建設(shè)局加強房地產(chǎn)在售項目預(yù)售資金監(jiān)管，對項目預(yù)售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，對于預(yù)售資金監(jiān)管要嚴格按比例留存, 確保房地產(chǎn)項目建設(shè)竣工交付。

河北滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求<滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>(征求意見稿)意見的公告》，提出預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

陜西省西安市住建部門發(fā)布的《關(guān)于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》規(guī)定，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。嚴格撥付標準，商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。

走向何處？

關(guān)于預(yù)售監(jiān)管的解決方案，摒棄非此即彼的選擇，那些理性探討，依然值得關(guān)注。

億翰智庫指出，預(yù)售制度與現(xiàn)房銷售之間并未完全二選一的關(guān)系，兩者之間相互協(xié)同或在一定階段內(nèi)更有效，更能促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，待條件成熟，現(xiàn)房銷售制度逐步取代預(yù)售制度也是可選項。

“熱點城市，熱點項目，優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售制度或是可選的最佳方案之一，在過程中發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，不斷優(yōu)化，確保政策不會造成過大且不可控的負面影響，待經(jīng)驗成熟后再逐步擴大范圍，將成功經(jīng)驗復(fù)制到其他區(qū)域。” 于小雨表示。

鄒琳華則認為，期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進，而不宜一刀切。她建議，有條件的城市可因地制宜嘗試推進現(xiàn)售，對于不具備推進現(xiàn)售條件的城市，可仍然支持預(yù)售，同時推進關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預(yù)售向成熟市場的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近，更有效保護購房者權(quán)益。

海通證券在研報中給出了對預(yù)售制未來演變的分析，該機構(gòu)認為，當前問題的根源不在于預(yù)售制度本身，而在于監(jiān)管制度是否嚴格，在當前市場供需矛盾并沒有有效解決時，一刀切修改的可能性不大。

“對于短期庫存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式；對于短期庫存較多的城市來說，更適合對存量也動手，同時配合供地計劃。此外土地出讓時，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定是否可以進行預(yù)售，也是可選擇的過渡方式?！焙ＭㄗC券指出。

“很多人認為要取消預(yù)售制了，但恰恰相反，現(xiàn)在應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強的節(jié)點?！崩钣罴握f，從嚴監(jiān)管，保證執(zhí)行到位，這樣既能把房子建好，還能最大程度降低成本。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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