1元起拍？解密法拍房的隱秘江湖

　　“深圳灣的商鋪（三湘海尚），原業(yè)主2017年花了1251萬買入，現(xiàn)在572萬被拍了，賠大了！”在一個(gè)法拍房的微信群里，對(duì)于法拍房市場(chǎng)的悲喜冷暖，群友們都會(huì)經(jīng)常討論，但更多的是默默的關(guān)注，希望可以從中撿漏。

　　對(duì)于全國樓市來說，“法拍房”絕對(duì)也是關(guān)鍵詞之一，一些無處安放的注意力似乎轉(zhuǎn)向了法拍房市場(chǎng)，讓法拍房一度成為市場(chǎng)熱議的話題?，F(xiàn)在，對(duì)于法拍房市場(chǎng)的傳說很多，究竟真相如何？

　　法拍房數(shù)量激增？

　　從去年以來，關(guān)于房貸斷供以及法拍房數(shù)量暴增的消息常常成為市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國法拍房共計(jì)掛拍66.92萬套，同比增長9.7%；2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長13.2%。2021年全國法拍房掛拍量，比疫情前的2019年大約增長了15萬套。總體來看，全國線上法拍房市場(chǎng)掛拍量近幾年出現(xiàn)一定程度的增長。證券時(shí)報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，許多市場(chǎng)數(shù)據(jù)都會(huì)統(tǒng)計(jì)同一家拍賣平臺(tái)上的房源。

　　以深圳市場(chǎng)為例，證券時(shí)報(bào)記者也梳理了阿里拍賣上的數(shù)據(jù)，5月結(jié)束拍賣的住宅房源有77套，6月結(jié)束拍賣的住宅房源就達(dá)到137套，7月1日至20日結(jié)束拍賣的住宅房源有121套，數(shù)量明顯增加。證券時(shí)報(bào)記者也采訪了上海、深圳等一線城市的法拍房專業(yè)人士，在他們看來，上述數(shù)據(jù)可能存在同一套房源多次拍賣的情況，今年以來深圳等城市并未出現(xiàn)法拍房數(shù)量激增的情況。而且，最高人民法院認(rèn)定的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)有7家，其中阿里拍賣的體量最大，但如果僅參考一家平臺(tái)數(shù)據(jù)的變化，會(huì)夸大全國法拍房數(shù)量的變化。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，2020年全國7大平臺(tái)住宅類法拍房掛拍量為42.95萬套，同比僅增長2.34%，而2021年這一數(shù)字減少了3.59%，商業(yè)類、工業(yè)類法拍房數(shù)量增長遠(yuǎn)超普通住宅類。所以，對(duì)于法拍房數(shù)量增加也要“區(qū)別看待”。目前，法拍房市場(chǎng)整體數(shù)量較小，依舊屬小眾化市場(chǎng)。以深圳市場(chǎng)為例，樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳住宅類法拍房掛拍超過1400套，成交套數(shù)近430套，成交金額超過28億元。與之相比的是，今年上半年深圳二手住宅成交錄得2007年以來的最差表現(xiàn)，比2008年上半年還要少52％，但成交數(shù)量仍有9965套。

　　“1元起拍”有貓膩？

　　法拍房市場(chǎng)也缺信心

　　證券時(shí)報(bào)記者在多個(gè)拍賣平臺(tái)也看到，包括一些網(wǎng)紅片區(qū)的住宅在內(nèi)，許多房源有上百人關(guān)注，但卻無人報(bào)名，流拍現(xiàn)象隨處可見。與此同時(shí)，“1元起拍”也開始出現(xiàn)。記者在阿里拍賣平臺(tái)上看到一套位于深圳坪山區(qū)的房源永久使用權(quán)“1元起拍”，該房源是村委統(tǒng)建樓，無房產(chǎn)證，并注明成交后購房者需另付軟件服務(wù)費(fèi)(成交價(jià)的0.5%~1%) 和另付傭金(成交價(jià)的1.5%) ，而且在9800多次圍觀下仍無人報(bào)名。有業(yè)內(nèi)人士表示，一塊錢起拍的“法拍房”多數(shù)是處于司法拍賣二拍甚至變賣階段的房子，這些房子或多或少都有一些硬傷，而且房東或者已經(jīng)負(fù)債累累。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“1元拍賣說明當(dāng)前房屋買賣遇到了壓力和阻力，所以會(huì)有這類新奇操作，1元起拍是吸引購房者的噱頭。要注意其背后是否有其他貓膩和負(fù)債，防范認(rèn)購后背負(fù)了新的成本?！?/p>

　　與正常交易的二手房市場(chǎng)類似，盡管調(diào)控松綁預(yù)期和利率下調(diào)等利好因素再現(xiàn)，但購房者的信心依舊不足。而在法拍房市場(chǎng)，美聯(lián)物業(yè)交易管理部&擔(dān)保部總經(jīng)理王青表示，法院近期出臺(tái)了稅費(fèi)各付的新政，但是市場(chǎng)反應(yīng)并不熱烈，買家普遍對(duì)未來市場(chǎng)缺乏信心。一拍流拍已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，二拍超過一拍價(jià)格也已經(jīng)很少見到。

　　有分析人士表示，法拍房不完全等于斷供房，斷供房實(shí)際上所占法拍房總體比例并不高，大部分法拍房來自于合同糾紛、違約導(dǎo)致抵押物被查封、業(yè)主涉刑事案件等，也有不少是因?yàn)榻陙砥髽I(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難所導(dǎo)致。那么接下來，法拍房市場(chǎng)會(huì)如何變化？藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理王勝藍(lán)認(rèn)為，“債務(wù)糾紛案件，破產(chǎn)案件會(huì)增加，但是法拍房不會(huì)那么快的增加，因?yàn)樗痉ㄅ馁u有嚴(yán)格的處置程序，法院的法官有限，不會(huì)那么快進(jìn)入到大眾市場(chǎng)?！?/p>

　　王青表示，法拍房的掛牌量并不會(huì)明顯增多。當(dāng)市場(chǎng)差的時(shí)候債權(quán)人也會(huì)不那么積極去法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，被執(zhí)行的業(yè)主也會(huì)努力去延緩房產(chǎn)上拍的時(shí)間，會(huì)有更多即將上拍的房源可能暫緩，或者業(yè)主債權(quán)人讓步做了二手交易。二手市場(chǎng)向好，法拍的數(shù)量才會(huì)增多。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，現(xiàn)在正常交易的新房和二手房數(shù)量也在增加，購房環(huán)境也相對(duì)寬松，反過來也會(huì)影響購房者參與法拍房的情緒。

　　中介機(jī)構(gòu)套路？

　　如今，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等一二線城市早已將法拍房納入限購范圍，也打擊了借法拍房來變相炒房的現(xiàn)象。雖然相較于正常二手房買賣，法拍房還算是相對(duì)小眾的市場(chǎng)，但許多機(jī)構(gòu)和購房者早已將目光投向了法拍房市場(chǎng)。

　　在一些法拍咨詢微信群里，證券時(shí)報(bào)記者看到氣氛十分活躍，“群主”每天都會(huì)更新看似“筍盤”的房源以及成交數(shù)據(jù)。陳俊（化名）曾經(jīng)購買過法拍房。他告訴證券時(shí)報(bào)記者，以小博大的投機(jī)、競(jìng)相出價(jià)的博弈等等新奇故事在網(wǎng)上流傳很多，買法拍房的確需要做足功課。另一邊，法拍房輔拍公司也在發(fā)展壯大。在天眼查搜索從事法拍房業(yè)務(wù)的相關(guān)公司數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)成立時(shí)間一年內(nèi)的公司數(shù)量占總數(shù)將近三分之一。

　　證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上已經(jīng)有許多專門從事法拍房的輔拍機(jī)構(gòu)。有輔拍機(jī)構(gòu)的中介經(jīng)理告訴記者，他們會(huì)提供購房前的盡查，將房源的詳細(xì)情況做一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，給出相應(yīng)的建議，隨后的交易稅費(fèi)、房源欠繳的物業(yè)費(fèi)、貸款等都能提供服務(wù)，收費(fèi)與一般的二手房中介收取的標(biāo)準(zhǔn)類似，也是成交價(jià)的2%至3%。“雖然房源不用我們自己去找，也不用業(yè)主委托，但我們的服務(wù)流程比一般二手房交易復(fù)雜很多，所以收費(fèi)的折扣不多?！痹撝薪榻?jīng)理如是說。

　　與一般的二手房交易不同，法拍房在購買前就需要做大量的調(diào)查工作。如果客戶最終沒有拍到房子，這些服務(wù)需要收費(fèi)嗎？對(duì)于這個(gè)問題，證券時(shí)報(bào)記者詢問多家輔拍機(jī)構(gòu)，得到不一樣的回復(fù)，有機(jī)構(gòu)回復(fù)稱不需要額外收費(fèi)，有機(jī)構(gòu)則回復(fù)需要購房者提前交納10000元左右的誠意金，如果多次拍賣不成，將會(huì)從中收取一定比例的服務(wù)費(fèi)。由此可見，法拍房輔拍機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍有待完善。

　　陳俊也告訴證券時(shí)報(bào)記者，自己曾經(jīng)接觸過一些輔拍機(jī)構(gòu)，他們會(huì)要求一個(gè)實(shí)拍價(jià)格，例如以500萬元為包拍價(jià)格，但最終如果以490萬元成交，輔拍機(jī)構(gòu)也會(huì)收取500萬元，賺取當(dāng)中的差價(jià)。有資深法拍房中介人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，以深圳市場(chǎng)為例，目前多數(shù)法拍房源的成交價(jià)格會(huì)稍微低于二手房參考價(jià)，起拍價(jià)大概是二手房參考價(jià)的7折到8折左右，但如果是優(yōu)質(zhì)學(xué)位、實(shí)用面積大或者地段好的房源，成交價(jià)有時(shí)會(huì)接近于市場(chǎng)價(jià)。就在近日，深圳南山華潤城三期的一套191平方米法拍房成交價(jià)近3600萬元，已經(jīng)與二手市場(chǎng)成交價(jià)基本一致。“購房者如果選擇輔拍機(jī)構(gòu)，就必須要把輔拍機(jī)構(gòu)的收費(fèi)算進(jìn)去，其實(shí)法拍房的撿漏空間也不大?！?/p>

　　王青表示，由于購買法拍房也是要符合限購限貸政策，客戶購買法拍房要清楚自己是否符合政策，要了解清楚拍賣房屋的相關(guān)稅費(fèi)及費(fèi)用，要清楚產(chǎn)權(quán)情況和房屋交付的實(shí)際情況。購買法拍房還要注意資金是否能及時(shí)到位，法院一般給10天付款時(shí)間，首付資金和貸款一定要提前確定好。此外，很多房產(chǎn)會(huì)有交房的糾紛，也需要提前做好風(fēng)險(xiǎn)排查，不要買了房長時(shí)間收不到，費(fèi)事費(fèi)力。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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