五宗搖號兩宗流拍，深圳第二輪集中供地冷熱分化

深圳今年第二輪集中供地在萬眾矚目中平穩(wěn)落幕。

2022年8月4日，深圳市第二輪集中供地順利完成，最終14宗地成功出讓，其中有9宗地塊溢價觸頂，5宗進入搖號階段，總成交金額339.32億元。共計完成出讓規(guī)劃建筑面積158萬平方米，平均溢價率9.33%，另有兩宗流拍。

而拿地主體則在預(yù)期之中，報名的主體鮮見民企身影，國企央企包場。

其中，華潤置地及其聯(lián)合體參與了14宗地塊的競拍，最終將龍華民治、龍崗龍城、坪山石井和光明鳳凰等四宗地塊以118.77億元的總價拿下；招商蛇口、越秀地產(chǎn)則各有2宗土地入賬；此外，特發(fā)、中海、聯(lián)發(fā)、保利置業(yè)和深鐵+深業(yè)聯(lián)合體也各攬得1宗土地。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深圳本輪集中供地出讓結(jié)果略超預(yù)期，9宗地塊溢價觸頂、5宗進入搖號程序，顯示開發(fā)商對深圳土地市場的爭奪還較為激烈。

李宇嘉指出，這主要是由于本輪土地比較優(yōu)質(zhì)，南山、寶安、龍華等區(qū)域的地塊都在核心位置，周圍配套和交通條件比較好，未來產(chǎn)出的新房會受到市場的歡迎。平均樓面價超過2萬（23481元/平方米），比前幾輪的樓面價都要高，但溢價率比去年前兩批都要低，顯示地塊優(yōu)越，性價比高。

盡管熱門地塊受到了一定程度的追捧，但最終的結(jié)果仍讓市場讀到了一絲冷意，房企的審慎也得以完全體現(xiàn)。

實際上，深圳本輪集中供地誠意尚可，在規(guī)則上有所優(yōu)化，例如提高了一部分項目的銷售限價，這為市場帶來了一定的樂觀預(yù)期，也增加了房企的盈利空間。

但在這輪集中供地中，兩宗流拍地塊的出現(xiàn)也仍然在市場的意料之外。

自從施行集中供地以來，深圳一直保持一定的熱度。即便在去年年底市場溫度驟降各地流拍潮起之時也能夠走出獨立行情少有流拍，但本輪集中供地卻出現(xiàn)了兩宗地塊無人報價，顯示房企愈發(fā)理性，即便熱點城市也并非迎頭趕上。

這兩宗流拍的土地分別位于寶安新安以及位于坪山石井。

從出讓條件來看，寶安新安地塊寫字樓與商業(yè)占比過半，未來操盤難度較高，這或許是其流拍的主要原因；而坪山石井由于區(qū)位元素，也并非深圳熱門區(qū)域，因而受到了冷遇。

克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海就指出，"本輪土拍分化明顯。核心區(qū)域的地塊如前海地塊等，多家房企參與，報價迅速封頂并進入搖號階段。同時，本輪土拍也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，2 宗地塊因無人出價流拍?！?/p>

陳洪海續(xù)稱，從深圳本輪土拍可以發(fā)現(xiàn)，目前房企的拿地邏輯更加精細化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊，在深圳這種熱點的核心一線城市同樣如此。

克而瑞研究中心也總結(jié)稱，整體來看，深圳今年第二輪土拍與第一輪的“火熱”相比，熱度有所回調(diào)并逐步回歸理性。但實際上，雖然本輪土拍的主力仍是國企央企，但拿地房企中品牌、規(guī)模房企的比例更高，土拍進一步回歸市場化。

土地市場作為一張晴雨表，是當前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的折射。

根據(jù)樂有家發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月，深圳新房供應(yīng)量相較6月有所下滑，新增預(yù)售面積55.5萬平方米，預(yù)售套數(shù)6364套，環(huán)比減少8%。連續(xù)2個月新房預(yù)售量都超6000套，庫存面積走高至308.3萬平方米，去化周期也突破11個月。

二手房方面，今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環(huán)比跌幅9%；二手房價跌幅明顯，環(huán)比下跌3%，同比下跌1%。

不過，隨著今年下半年深圳迎來新房入市的高峰期，這種局面或?qū)⒂兴淖儭?/p>

深圳克而瑞分析稱，今年深圳出臺的房地產(chǎn)政策較少，目前房貸利率已較以往有所下調(diào)，下半年是開發(fā)商推售樓盤高峰期，預(yù)計下半年購房者市場信心有所增強會積極入市，對開發(fā)商來說，限價的提高使開發(fā)商有了更多的利潤空間，增強了拿地信心，有利于住宅回歸產(chǎn)品本質(zhì)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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