廊坊官宣取消限購(gòu)限售，能否利好環(huán)京樓市？

備受關(guān)注的環(huán)京樓市，迎來(lái)了新變化。

近日，廊坊市政府官網(wǎng)發(fā)布了《廊坊扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》，在《支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》（下文稱(chēng)《六條政策措施》）部分，明確取消戶(hù)籍、社保（個(gè)稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購(gòu)房資格條件，對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶(hù)籍居民家庭的住房限售年限要求。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者8月9日致電廊坊市住建局獲得確認(rèn)，廊坊市確實(shí)全面廢止了房地產(chǎn)限購(gòu)政策，外地戶(hù)籍在廊坊購(gòu)房不再受到戶(hù)籍、社?；騻€(gè)稅等資格條件限制。不過(guò)工作人員進(jìn)一步回應(yīng)稱(chēng)：“各個(gè)縣區(qū)具體的執(zhí)行時(shí)間可能會(huì)有一定差異。”

關(guān)于取消針對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域的限售措施，廊坊市住建局工作人員也給予了確認(rèn)：“‘北三縣’和雄安周邊原來(lái)對(duì)購(gòu)房的外地人口有過(guò)限售要求，現(xiàn)在不存在這個(gè)問(wèn)題了?！?/p>

回顧環(huán)京樓市近幾年的發(fā)展曲線(xiàn)，從2015年和2016年受“環(huán)京”概念和“炒房客”大批量涌入影響而快速升溫，到2017年高點(diǎn)時(shí)房?jī)r(jià)翻倍至近4萬(wàn)元/平方米，再到廊坊限購(gòu)政策出臺(tái)后成交和價(jià)格回落，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，廊坊今年7月二手房成交均價(jià)較2017年高點(diǎn)時(shí)均價(jià)折戟近6成。

“階段性退出已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)的限購(gòu)限售政策，具有積極意義?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，廊坊取消限購(gòu)限售是因城施策背景下，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必要舉措。

與此同時(shí)，在當(dāng)前投資性需求已經(jīng)退場(chǎng)的情況下，取消限購(gòu)帶來(lái)的成交量回升也不會(huì)引發(fā)環(huán)京樓市快速上漲等過(guò)熱問(wèn)題，行業(yè)人士普遍認(rèn)為“廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)很難回到2017年限購(gòu)之前的水平”。

解除限購(gòu)終落地

早在今年4月，就曾傳出過(guò)廊坊廢除限購(gòu)的消息。消息稱(chēng)廊坊市政府廢止了含有限購(gòu)政策的《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（下文稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

該《意見(jiàn)》于2017年6月正式印發(fā)，也就是廊坊升級(jí)限購(gòu)時(shí)出臺(tái)的政策，對(duì)非廊坊戶(hù)籍居民家庭設(shè)置了“3年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明”的購(gòu)房門(mén)檻，要求擁有2套及以上住房的本地戶(hù)籍家庭暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房，同時(shí)還規(guī)定首套住房最低首付比例為30%，二套房最低首付比例為50%。

針對(duì)這一傳言，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者曾在4月27日致電廊坊市住建局求證，工作人員稱(chēng)并未聽(tīng)說(shuō)上述消息，也沒(méi)接到類(lèi)似的通知。廊坊市人民政府相關(guān)部門(mén)也表示，未接到類(lèi)似的通知。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者長(zhǎng)期跟蹤廊坊樓市發(fā)現(xiàn)，其實(shí)廊坊市政府在6月17日公布了《廊坊扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策》，但彼時(shí)將包含“取消限購(gòu)”的政策條文略去，未對(duì)外公開(kāi)，直至8月5日才正式在解讀中明確標(biāo)注出來(lái)。

執(zhí)行層面是怎樣的情況呢？

廊坊市多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和新樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者：“實(shí)際上早在今年5月就解除了限購(gòu)，但是一直沒(méi)有官宣，最近才正式公布?！鄙鲜鋈耸勘硎?，5月以來(lái)外地戶(hù)籍在廊坊市購(gòu)買(mǎi)住房，已經(jīng)不再需要提交社?；騻€(gè)稅證明。

這意味著廊坊市執(zhí)行了5年的限購(gòu)政策，正式結(jié)束了使命。

“限購(gòu)、限售等政策本身就是相機(jī)抉擇，在樓市比較火熱，投資性需求旺盛的時(shí)候，啟動(dòng)這些政策，相反的時(shí)候退出這些政策，都是很正常的舉措。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廊坊階段性退出限購(gòu)、限售政策具有穩(wěn)定市場(chǎng)的積極意義。

除了取消限購(gòu)政策，《六條政策措施》還要求將首套房首付比例降至20%并下調(diào)房貸利率。據(jù)記者了解，目前廊坊市首套房首付比例為20%，房貸利率4.25%，二套房首付比例為30%，房貸利率執(zhí)行5.05%。

環(huán)京樓市持續(xù)下行

環(huán)京樓市是曾有過(guò)“狂歡”的。

2016年到2017年，環(huán)京樓市依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)，房屋成交量和房?jī)r(jià)都在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了急速升溫。

以三河市下轄鎮(zhèn)燕郊為例，該地位于北京國(guó)貿(mào)往東約30公里，因?yàn)橛胁簧僭诒本┕ぷ鞯哪贻p人選擇居住在這里，也被稱(chēng)為“環(huán)京重鎮(zhèn)”，部分無(wú)法承擔(dān)北京房?jī)r(jià)的年輕人也會(huì)選擇在燕郊“置業(yè)”。

環(huán)京樓市最熱的時(shí)候，燕郊有新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目甚至“一天一個(gè)價(jià)”，幾個(gè)典型項(xiàng)目如首爾甜城、天洋城、歐逸水岸等，均價(jià)都曾大幅度上翻。2017年，燕郊整體均價(jià)從2015年的約1.5萬(wàn)元翻倍至接近3萬(wàn)元，個(gè)別項(xiàng)目的新售住宅單價(jià)甚至達(dá)到4萬(wàn)元。

不只是燕郊，包括三河、大廠(chǎng)和香河在內(nèi)的“北三縣”，以及廊坊市市區(qū)，還有固安縣、永清縣等地，房?jī)r(jià)均有過(guò)大幅度上翻。

分水嶺出現(xiàn)在2017年6月，彼時(shí)廊坊宣布升級(jí)限購(gòu)政策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊主城區(qū)新建商品住宅成交49820套，后面年度的成交維持在1萬(wàn)套左右。今年以來(lái)，環(huán)京固安、香河成交低迷，上半年廊坊成交量?jī)H6763套，僅為去年成交水平的40%。

房?jī)r(jià)方面，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年7月廊坊市二手房成交均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平米左右，較去年同期均價(jià)跌幅達(dá)15%，較2017年成交均價(jià)高點(diǎn)跌幅接近6成。2022年3月底，燕郊住宅成交均價(jià)約為1.6萬(wàn)元，與2017年頂點(diǎn)時(shí)近4萬(wàn)元的單價(jià)相比，也有大幅縮水。

8月9日，燕郊天洋城商圈某個(gè)新房項(xiàng)目工作人員告訴記者，他所在的樓盤(pán)目前均價(jià)不到2萬(wàn)元，身邊不乏有房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)購(gòu)房的業(yè)主，正在等待市場(chǎng)的復(fù)蘇。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年6月，廊坊新建住宅均價(jià)為11697元/平方米，環(huán)比下跌0.37%，跌幅較上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌3.42%；二手住宅均價(jià)為11991元/平方米，環(huán)比下跌0.23%，跌幅較上月收窄0.09個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌2.09%。

貝殼研究院高級(jí)分析師唐瑄認(rèn)為，環(huán)京樓市政策從嚴(yán)疊加散發(fā)疫情，導(dǎo)致廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，此前樓市過(guò)熱時(shí)期的調(diào)控政策已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)，調(diào)整住房交易限制性條件有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

回暖效果幾何？

談及取消限購(gòu)對(duì)交易的影響，前述廊坊市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新房和二手房交易量都有明顯增加，但價(jià)格還沒(méi)有變化。

“取消限購(gòu)之前，我們店里每個(gè)經(jīng)紀(jì)人月成交量可能只有1套，現(xiàn)在外地戶(hù)籍買(mǎi)房沒(méi)什么限制，一些在北京工作的年輕人會(huì)考慮過(guò)來(lái)買(mǎi)房了?！痹摻?jīng)紀(jì)人表示。

已經(jīng)在環(huán)京置業(yè)的人群確實(shí)在盼望著取消限購(gòu)能帶來(lái)回暖。但行業(yè)內(nèi)對(duì)取消限購(gòu)能否帶來(lái)環(huán)京樓市的回暖并不樂(lè)觀(guān)。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，限購(gòu)政策的放松確實(shí)會(huì)為燕郊等環(huán)京樓市帶來(lái)一些熱度，但并不能徹底扭轉(zhuǎn)燕郊市場(chǎng)整體走勢(shì)，核心還要看通勤問(wèn)題能否得到解決。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則表示，近幾年北京住房供應(yīng)逐漸增加，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求逐漸減少；另一方面，環(huán)京區(qū)域人口導(dǎo)入有限，在市場(chǎng)下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩?！凹幢闳∠拶?gòu)限售等政策，對(duì)交易市場(chǎng)的提振效果或有限?！?/p>

“當(dāng)前市場(chǎng)情緒脆弱，對(duì)環(huán)京樓市未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期并不是很樂(lè)觀(guān)?！崩钣罴我舱J(rèn)為，廊坊取消限購(gòu)很難帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的、趨勢(shì)性的需求反彈。

值得注意的是，7月28日政治局會(huì)議曾強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，廊坊取消限購(gòu)的措施，也呼應(yīng)了“因城施策用足用好政策工具箱”的趨勢(shì)。

“廊坊取消限購(gòu)信號(hào)意義較大，預(yù)計(jì)8月或有更多用足用好政策工具箱的措施落地?！眹?guó)金證券分析師杜昊旻則表示。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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