償債無憂，碧桂園莫斌給市場喂了一顆定心丸

碧桂園于2022年8月18日早間發(fā)布公告。碧桂園預(yù)計，今年上半年其核心凈利潤介乎約45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤介乎約2億元至10億元。

相比起去年同期，碧桂園這一利潤表現(xiàn)有所下滑，也引發(fā)了市場的反應(yīng)。

在公告中，碧桂園解釋稱，凈利潤下滑主要是受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴峻持續(xù)影響，市場下行疊加工程進度減緩，已出售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)確認的收入減少；此外報告期內(nèi)部分低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；另外出于謹慎性原則，對物業(yè)項目計提的減值增加等所致。

18日午后，碧桂園召開了投資者電話會議，碧桂園總裁莫斌回應(yīng)了市場普遍關(guān)注的問題。從投資者會上碧桂園管理層的陳詞看來，碧桂園對市場的預(yù)判以及應(yīng)對做了較為充足的準備，在保證活下去的前提下，碧桂園也展示了頭部企業(yè)的耐力。

就市而行

在投資者會上，莫斌坦言，從去年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著很多挑戰(zhàn)，多重不利因素層層疊加，行業(yè)十分艱難，雖然也預(yù)見到了這些挑戰(zhàn)，但碧桂園也確實無法獨善其身，因此在今年中期的利潤表中產(chǎn)生了直接影響。

莫斌進一步解釋認為，市場下行周期之久超預(yù)期，從去年6月至今仍然處在下行期，且今年上半年納入結(jié)算的項目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項目，受到市場下行的影響更為明顯。

莫斌也指出，房地產(chǎn)行業(yè)風險出清的過程仍沒有結(jié)束，市場加劇下行，為保障現(xiàn)金流的平衡，部分區(qū)域?qū)ξ脖P資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量價平衡的安排，對毛利構(gòu)成了較大壓力；另外基于謹慎性原則，碧桂園計提的減值也對毛利構(gòu)成影響。

事實上，去年以來，受到房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的影響，除了結(jié)算周期及毛利下滑等方面，計提減值也是一個能夠?qū)麧檲蟊懋a(chǎn)生較大影響的因素。

雖然碧桂園未有具體披露這部分對利潤報表的整體沖擊，但此前發(fā)布過業(yè)績報告或者預(yù)告的部分房企樣本也可以做一個參考。以多家頭部房企為例，在2021年的年報中，萬科、招商蛇口的計提減值均超過30億元，當期利潤報表也受此影響有大幅下滑。

在投資者會上，碧桂園管理層對今年下半年的市場表現(xiàn)以及碧桂園的應(yīng)對作出了表態(tài)。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜指出，今年下半年，市場整體還是在筑底過程，基本認為不會比上半年的情況更差，但也不會有很大的反轉(zhuǎn)，是在底部盤整、城市有分化的過程。這個市場筑底的過程我們判斷不大可能出現(xiàn)大的改變，但要有策略。

程光煜指出，碧桂園的策略主要是幾個方面，一是碧桂園貨量比較充沛，有接近一萬億元的可售土儲；得益于均衡布局，碧桂園也能比較好地對沖市場分化和比較嚴重的疫情影響。

此外，碧桂園也將通過調(diào)節(jié)貨量供給，采取“以銷定產(chǎn)”、“精準供貨”去對沖風險。關(guān)于產(chǎn)品，碧桂園主要以偏改善為主，也將積極去調(diào)整產(chǎn)品，使得更加有適銷對路的安排，比較穩(wěn)健去度過現(xiàn)在市場低谷情況。

“我們相信在政府積極的主導(dǎo)下，會因城施策、用足用好工具去穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。我們相信最困難的時候過去了，現(xiàn)在是在底部盤整，伴隨施策的深入和出臺，今年下半年碧桂園會保持在有序、合理的銷售節(jié)奏上，相信碧桂園銷售規(guī)模在下半年會穩(wěn)定，和頭部同行是同步、優(yōu)于同行的?！背坦忪媳硎?。

謀定后動

在當前的市況下，除了做好銷售鋪排以外，精細化管理和多元化融資也是比拼房企實力和韌勁的關(guān)鍵方面。

在投資者會上，莫斌對碧桂園短期與長期的安排也作出了回應(yīng)。

莫斌表示，管理層在市場下行和市場筑底的過程中，最重要的工作是以現(xiàn)金流為核心，做好資產(chǎn)負債和利潤表的平衡，保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來之后能活得更好。

根據(jù)市場情況，現(xiàn)金流方面，碧桂園也已將未來可能遇到的各個風險點都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應(yīng)對外部的不確定性。

在融資端，碧桂園作為示范房企，表現(xiàn)也較為亮眼。

去年下半年至今，碧桂園境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計61億元、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計87億元，是為數(shù)不多能夠進行全品種融資的民營房企。

目前，碧桂園在交易商協(xié)會和中債信用增進公司的支持下，也在推進中票的發(fā)行，進一步穩(wěn)定行業(yè)及公司的信用狀況。

而2022年下半年，碧桂園在境外已無到期美元債；境內(nèi)有兩筆債達到可回售狀態(tài)，合計40億元。除此以外，下半年沒有到期的直接融資。

銷售方面，碧桂園保持略好于同行的水平。

今年上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售1850億元，權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1703億元，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上的區(qū)間。

莫斌認為，房地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復(fù)仍需要一段時間，行業(yè)的未來發(fā)展會逐步制造業(yè)化，對公司和產(chǎn)品提出更高的要求，但行業(yè)仍然會是一個在長效機制下健康、規(guī)模體量超10萬億規(guī)模的市場，活下來的企業(yè)將會有更大的機會。

“我們對未來還是很有信心，信心來自于，十萬億的市場一定是健康發(fā)展的市場，穿越暴風雨之后，誰的競爭力最強，誰就能占領(lǐng)市場。我們也對碧桂園的管理有信心，全競提升后，管理競爭力上升到一定高度?！蹦髲娬{(diào)。

據(jù)莫斌介紹，在新業(yè)務(wù)方面碧桂園預(yù)計將會有較好的發(fā)展。今年6月，碧桂園將旗下建筑子公司及原博智林旗下的總包單位進行整合成立科技建筑集團，是一個建筑機器人應(yīng)用的企業(yè)。通過整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源，實現(xiàn)“研發(fā)-生產(chǎn)-應(yīng)用”的全過程貫通，目前已經(jīng)開始在正在建設(shè)的項目上投入使用。

“我們建筑機器人的發(fā)展，未來對主營業(yè)務(wù)發(fā)展，一定會像老虎插上翅膀一樣?，F(xiàn)在建筑機器人在發(fā)揮越來越大的作用，隨著市場健康發(fā)展的到來，相信我們的主營業(yè)務(wù)和建筑機器人業(yè)務(wù)一定能為公司帶來更多的收益，給投資者帶來更大的回報?！蹦笳f。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀