樓市“因城施策”繼續(xù)深化：限制性政策正逐步弱化

9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方公眾號(hào)發(fā)文稱，縮小住房限購(gòu)政策的范圍，除市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）外，不再實(shí)行限購(gòu)政策。同時(shí)，二孩、三孩家庭可增購(gòu)1套住房，外地居民居住滿半年限購(gòu)1套；二手住房不再限購(gòu)。

同日，濟(jì)南日?qǐng)?bào)發(fā)布消息稱，濟(jì)南繼續(xù)對(duì)二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實(shí)施限購(gòu)。這也意味著，濟(jì)南市的其他區(qū)域不再納入限購(gòu)范圍。

在此之前，寧波、蘇州兩地也分別對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，使之更有利于剛需和改善性需求的釋放。

為穩(wěn)定樓市，近期，各地因城施策的節(jié)奏進(jìn)一步加快。今年9月以來(lái)，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)現(xiàn)有的調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化，內(nèi)容涉及二孩三孩家庭允許購(gòu)買(mǎi)多套住房、放松公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，不少城市還直接放松限購(gòu)政策。此外，部分城市還傳出擴(kuò)大新房備案價(jià)格浮動(dòng)比例的消息，說(shuō)明對(duì)于價(jià)格的限制性政策也在弱化。

這些調(diào)整的背后，是監(jiān)管層對(duì)“用好政策工具箱”的鼓勵(lì)，以及各地對(duì)市場(chǎng)信心不足的擔(dān)憂。

經(jīng)過(guò)年內(nèi)三次降息，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸成本已處于低位。如今，隨著各項(xiàng)限制性政策的進(jìn)一步弱化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心能否恢復(fù)？

“穩(wěn)樓市”圖譜

在此輪因城施策的調(diào)整中，除寧波、蘇州、青島、濟(jì)南等二線城市外，一些三線城市也有相關(guān)的動(dòng)作出臺(tái)。

9月上旬，湖南常德、湖北襄陽(yáng)分別對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行優(yōu)化，包括提高公積金貸款額度上限、放寬借款申請(qǐng)人家庭還貸能力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)等。徐州則于9月13日發(fā)文，提高三孩家庭公積金貸款最高額度。此外，浙江省蘭溪市、江蘇省泰州市、湖南省瀏陽(yáng)市也于本月出臺(tái)政策，以發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、允許二孩和三孩家庭購(gòu)買(mǎi)多套住房等措施，來(lái)吸引購(gòu)房者。

區(qū)縣一級(jí)的政府部門(mén)也表現(xiàn)出了緊迫感。9月13日，河北省邯鄲市下屬的磁縣和成安縣發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十條政策措施》，對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化，并將任務(wù)細(xì)化到各職能部門(mén)。此前，安徽省淮南市高新區(qū)管委會(huì)也發(fā)文，在區(qū)域內(nèi)實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。

樓市政策的優(yōu)化，覆蓋了不同能級(jí)的城市，體現(xiàn)出對(duì)因城施策的深化已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。有分析人士指出，在棚改貨幣化退潮后，三四線樓市需求不足，近年來(lái)增長(zhǎng)乏力。相比需求潛力更大的一二線城市，其現(xiàn)狀更加值得關(guān)注。

值得注意的是，很多城市已經(jīng)不是首次對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。出于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目的，今年以來(lái)，不少城市已多次對(duì)政策進(jìn)行優(yōu)化。

以青島為例，今年6月3日，青島就對(duì)中心城區(qū)房產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域。5月和8月，青島還兩次調(diào)整了公積金政策。

中指研究院指出，今年以來(lái)，全國(guó)已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出臺(tái)期；7月-8月，各地因城施策有所放緩；9月以來(lái)，這種節(jié)奏進(jìn)一步加快。

來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的支持和鼓勵(lì)，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也表示，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近年來(lái)，中央監(jiān)管部門(mén)在樓市調(diào)控中更強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方責(zé)任”，但同時(shí)也賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。因此，近期很多城市都出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策，且并未遭遇“一日游”的窘境。

他指出，按照現(xiàn)有的政策方向，樓市政策繼續(xù)優(yōu)化是未來(lái)的大趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為限購(gòu)、限貸、限價(jià)等各項(xiàng)限制性政策的弱化。但在重點(diǎn)一二線城市，寄望于這些政策徹底取消并不現(xiàn)實(shí)。

穩(wěn)定預(yù)期 強(qiáng)化信心

市場(chǎng)方面，對(duì)于穩(wěn)定預(yù)期、強(qiáng)化信心的需求已十分迫切。

2022年，樓市開(kāi)局略顯低迷，但相較于往年，整體交易數(shù)據(jù)并不差。今年第一季度，全國(guó)商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。進(jìn)入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴(yán)格的防控措施下，房地產(chǎn)交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。

在此期間，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)推出多項(xiàng)穩(wěn)樓市措施。5月中旬，監(jiān)管部門(mén)將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，隨后又宣布降息。6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)有所改善，在納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來(lái)的新高。

但6月下旬，部分項(xiàng)目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象，并出現(xiàn)蔓延，給市場(chǎng)帶來(lái)了一定的心理影響。進(jìn)入7月，隨著傳統(tǒng)淡季到來(lái)，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑，樓市復(fù)蘇的勢(shì)頭被阻斷。8月，央行再度降息，但市場(chǎng)交易仍然沒(méi)有真正的起色。

進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，市場(chǎng)仍然表現(xiàn)不佳。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年中秋假期期間，代表城市商品住宅成交規(guī)模較去年中秋假期降幅超三成。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒仍較為低迷，需要時(shí)間修復(fù)。

今年8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，“總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段?！睒I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種筑底的態(tài)勢(shì)已經(jīng)延續(xù)至今。

此輪的政策深化，能否起到強(qiáng)化信心的目的？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面要看政策的力度，以及疊加效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，政策力度大、針對(duì)性強(qiáng)的城市，效果更容易體現(xiàn)；另一方面則取決于所在城市的基本面，市場(chǎng)需求潛力較大的一二線城市更容易回溫。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，就整體市場(chǎng)而言，信心的恢復(fù)恐怕需要較長(zhǎng)時(shí)間。因?yàn)橄啾扔趯?duì)需求端的“減負(fù)”，對(duì)供給端的限制性條款仍然較多。且鑒于企業(yè)運(yùn)作的復(fù)雜性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性特征，企業(yè)信心的恢復(fù)恐怕需要更長(zhǎng)的周期。

但他同時(shí)認(rèn)為，在各地強(qiáng)力的“保交付”措施下，短期來(lái)看，市場(chǎng)的恐慌情緒有望緩解，預(yù)期也將逐步恢復(fù)。

目前來(lái)看，一些積極的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。9月15日，2022年杭州第三輪集中土拍落幕，19宗地塊全部成功出讓，總成交金額430.6億元，成交樓面均價(jià)20741元/平方米，平均溢價(jià)率5.13%。中指研究院指出，此輪土拍中，各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)良好，房企的參與度也較高，既體現(xiàn)出杭州樓市的韌性，也能給其他城市帶來(lái)一定的信心。

分析人士指出，正在進(jìn)行的重點(diǎn)城市2022年第三輪土拍，有望成為市場(chǎng)變化的“晴雨表”。此輪政策的效果，將在土拍中得到一定的體現(xiàn)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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