深圳第四輪集中供地來(lái)了！7宗地總起始價(jià)超100億 多個(gè)地塊位于片區(qū)中心地帶

　　10月27日，深圳發(fā)布今年第四批次居住用地掛牌出讓公告，7宗居住用地的總用地面積約24.09公頃，掛牌起始總地價(jià)約100.08億元，將于11月25日掛牌成交。

　　集中供地的模式日漸清晰

　　據(jù)悉，深圳本批次土拍有2宗用地整宗建設(shè)安居型商品房，1宗用地建設(shè)安居型商品房占住宅建筑面積超70%；其余4宗普通商品住房用地，均初始建設(shè)一定比例的安居型商品房、競(jìng)建設(shè)安居型商品房，顯著增加了安居型商品房供應(yīng)量，進(jìn)一步優(yōu)化了公共住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，本批次寶安、龍華、龍崗、光明等地塊均位于片區(qū)中心地帶，提高了都市核心區(qū)及綜合性服務(wù)中心居住用地比例及供應(yīng)品質(zhì)，有助于提升片區(qū)職住平衡，優(yōu)化空間資源配置。

　　今年，深圳已集中出讓三個(gè)批次合計(jì)28宗108公頃居住用地。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，與前幾批次供地相比，本批次最大的不同就是暫停了自持和無(wú)償移交公共住房或設(shè)施，暫停了競(jìng)配建，一方面降低拿地成本，提高周轉(zhuǎn)效率，另一方面提升開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。同時(shí)，普通商品住房最高限價(jià)也有所上升，給開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的利潤(rùn)空間預(yù)期。

　　李宇嘉還表示，深圳集中供地的模式日漸清晰，政策越來(lái)越成熟和穩(wěn)定，并已成為供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。這樣的政策更好地引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期。不管是開(kāi)發(fā)商拿地，還是購(gòu)房者買房，對(duì)于利潤(rùn)空間和未來(lái)的房?jī)r(jià)都會(huì)有更清晰合理的預(yù)期。

　　值得一提的是，“商改住”也成為深圳增加居住用地供應(yīng)的重要途徑之一。就在近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布通告，對(duì)多宗優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目用地進(jìn)行“商改住”規(guī)劃調(diào)整，涉及福田、寶安、龍崗、光明、龍華等片區(qū)。值得一提的是，本次涉及“商改住”的地塊，有不少地塊區(qū)位和配套都十分優(yōu)質(zhì)。例如，位于深圳寶安中心區(qū)08-27地塊用地面積5423平方米，調(diào)規(guī)前性質(zhì)為商業(yè)性辦公用地，容積率為10，調(diào)整后面積不變，性質(zhì)為二類居住用地，容積率降至6.實(shí)際上，在本次居住用地調(diào)規(guī)之前，深圳已經(jīng)有多次類似的行動(dòng)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與地塊建設(shè)前修改用地屬性相比，存量商辦項(xiàng)目調(diào)整為居住性質(zhì)涉及的事項(xiàng)較多，與其建成以后再轉(zhuǎn)變屬性，不如在用地端就轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

　　提振土地市場(chǎng)的信心

　　目前，多個(gè)城市陸續(xù)公布第四批集中供地計(jì)劃。10月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布2022年度第四批次商品住宅用地出讓公告。此輪供地共推出6宗地塊，用地規(guī)模約15公頃，地上建筑規(guī)模約32萬(wàn)平方米，總起始價(jià)約122.9億元，將于11月下旬集中成交。

　　2022年以來(lái)，土地市場(chǎng)成交整體有所下滑。不少地區(qū)開(kāi)啟第四批次供地計(jì)劃，滿足企業(yè)年底獲取土儲(chǔ)的需求。中指院研報(bào)顯示，2022年1-9月TOP100企業(yè)拿地總額10478億元，拿地規(guī)模同比下降51.2%，降幅比上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四月維持收窄態(tài)勢(shì)。

　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，目前多個(gè)城市陸續(xù)推出第四批集中供地計(jì)劃，第四批次供地全部集中在今年第四季度，理論上來(lái)說(shuō)這些地塊很難在年內(nèi)完成開(kāi)盤并形成有效回款，導(dǎo)致這批地塊對(duì)于房企的吸引力有一定程度的下降，疊加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)尚未有明顯回溫，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的反應(yīng)一般，第四批次土拍或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。不過(guò)，自去年三批次供地以來(lái)，各地紛紛通過(guò)降低土拍門檻、降低實(shí)際地價(jià)等方式刺激房企積極參與競(jìng)拍。截至目前，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價(jià)倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對(duì)其去化速度有信心。土地市場(chǎng)的信心與項(xiàng)目入市后預(yù)期的銷售表現(xiàn)息息相關(guān)，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有明顯改善之后，土地市場(chǎng)的信心才能夠全面恢復(fù)。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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