地產(chǎn)業(yè)大宗交易低迷背后：投資者“持幣待購”

      7月7日，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布行業(yè)報告顯示，受疫情下包括寫字樓、購物中心、酒店在內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)大宗商業(yè)物業(yè)經(jīng)營普遍陷入低谷影響，大宗商品交易也隨之低迷。其中，北京二季度僅有兩宗成交記錄，創(chuàng)下近年新低。研究顯示，當(dāng)下大部分機(jī)構(gòu)投資者仍處于持幣觀望階段，但隨著資產(chǎn)價格持續(xù)下探，大宗商品正在成為投資人“抄底”的目標(biāo)。

　　商業(yè)地產(chǎn)漸有復(fù)蘇跡象

　　“上半年疫情對中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了廣泛復(fù)雜的影響，樓市的不同細(xì)分市場受到了不同程度的影響，復(fù)蘇的時間表也不盡相同”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示。

　　第一太平戴維斯發(fā)布7月7日發(fā)布的“2020年第二季度北京房地產(chǎn)市場研究報告”顯示，二季度，北京寫字樓市場開始逐漸恢復(fù)正常的租賃活動。但上半年僅有兩處寫字樓正式投入使用，有部分項(xiàng)目因受新增供應(yīng)的影響而調(diào)整入市時間。盡管供應(yīng)有限，但全市空置率繼續(xù)走高，目前處于13.6%的高位。同期，北京甲級寫字樓平均租金仍在緩慢下行，連續(xù)第六個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為360.5元/平方米/月，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.9%、3.4%。

　　盡管疫情在一季度對寫字樓市場產(chǎn)生了抑制，但市場租賃需求仍然存在，部分租戶也希望借助當(dāng)前租金下行的趨勢以相對較低的價格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。同時，二季度，疫情期間所擱置的客戶帶看及簽約活動也有了復(fù)蘇的跡象。

　　商業(yè)零售市場是受到疫情沖擊較為嚴(yán)重的領(lǐng)域之一，電影院、娛樂場所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等租戶無法營業(yè)，直接影響消費(fèi)環(huán)境。

　　2020年1-5月，北京實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額4737.5億元，同比下降18.2%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為1408.9億元，同比增長19.1%。

　　此外，疫情對零售市場的沖擊還體現(xiàn)在新增供應(yīng)的延期上，2020年上半年，北京未有新增供應(yīng)正式投入使用，部分即將完工的項(xiàng)目正在謹(jǐn)慎選擇入市時機(jī)。盡管如此，北京購物中心平均空置率仍然有所上升至9.7%，環(huán)比、同比分別上升1.7、3.5個百分點(diǎn)。

　　報告顯示，當(dāng)前政府采取了發(fā)放消費(fèi)券等有針對性的消費(fèi)刺激政策，拉動了部分消費(fèi)場所的客流量回升，以促進(jìn)行業(yè)景氣復(fù)蘇。

　　大宗商品交易低迷

　　樓市大宗商品交易仍處低點(diǎn)。

　　據(jù)第一太平戴維斯報告顯示，二季度北京大宗交易市場表現(xiàn)平淡，季度內(nèi)僅完成2宗大宗投資交易，合計成交49.6億元。對此，該機(jī)構(gòu)表示，盡管國內(nèi)外投資者長期看好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，但受制于疫情的困擾，在短期內(nèi)大部分機(jī)構(gòu)投資者仍處于持幣觀望、尋找合適的投資標(biāo)的階段。

　　另一家研究機(jī)構(gòu)——萊坊根據(jù)對北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房地產(chǎn)大宗投資市場狀況調(diào)查后，在7月7日發(fā)布了《中國商業(yè)房地產(chǎn)投資市場》主題研究報告。

　　統(tǒng)計顯示，過去十年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場大宗交易年度成交總額平均達(dá)到2060億元，平均每年的大宗交易成交宗數(shù)為877宗。

　　2019年全年，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場大宗交易總金額接近2780億元，同比上升24.5%，同比上升24.5%，也是近十年來年度成交總額最高的年份。大宗交易宗數(shù)為726宗，同比下降11.8%，但每宗交易平均金額同比大幅上升41.2%，達(dá)到3.8億元。

　　2020年第一季度，內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場大宗交易成交總額為708億元，錄得大宗交易成交宗數(shù)為193宗，平均成交金額為3.7億元。成交宗數(shù)為過去十年內(nèi)，年平均成交宗數(shù)的四分之一。

　　大宗商品迎抄底時機(jī)？

　　隨著越來越多物業(yè)持有人和開發(fā)商面臨現(xiàn)金流的困擾，國內(nèi)投資者正聚焦于債務(wù)和結(jié)構(gòu)性融資。

　　事實(shí)上，一些房企已經(jīng)掛出或計劃出售包括寫字樓、酒店、購物中心等在內(nèi)的旗下大宗商業(yè)資產(chǎn)，以改善企業(yè)資金鏈狀況。

　　“酒店和購物中心是受疫情影響最大的行業(yè)，這些業(yè)務(wù)收入大幅下降，經(jīng)營性指標(biāo)數(shù)據(jù)都處于歷史低點(diǎn)，目前還沒有完全復(fù)蘇?！比R坊資本市場部董事鄭楠表示，但從投資角度看，現(xiàn)在確實(shí)投資的契機(jī)。已有投資者開始積極尋找酒店等不良資產(chǎn)“抄底”機(jī)會，這可能是房地產(chǎn)大宗投資市場中最大折扣的資產(chǎn)類別。畢竟，從長遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)仍是中國最具吸引力的投資類別之一。

　　萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東分析，疫情下，受商務(wù)出差、會議決策等因素制約，一些大型交易至少推遲了3個月。未來交易接觸會有所增加。畢竟北京、上海這樣的一線城市對投資者而言仍會有吸引力。他接觸到的不少國際投資機(jī)構(gòu)，正在積極地尋求國內(nèi)寫字樓、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等大型商業(yè)物業(yè)投資機(jī)會。例如新加坡投資者對中國房地產(chǎn)投資市場的關(guān)注度有所增加。

　　此外，一些國際基金也正在通過本土資產(chǎn)管理團(tuán)隊積極參與投資收購。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，現(xiàn)在下地產(chǎn)大宗商品交易近期復(fù)蘇的結(jié)論還為時尚早。一方面疫情影響尚在，商用物業(yè)估值仍不穩(wěn)定。尤其是酒店資產(chǎn)關(guān)注度較低。2020年第一季度，中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場大宗交易錄得寫字樓、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和酒店的交易金額占比分別為：57.9%、27.1%、10.9%和4%。

　　同時，從2013年開始，私人買家所占的比例開始出現(xiàn)下降的趨勢。2019年全年，私人買家投資金額僅占市場買家投資總額的39.4%。此外，多數(shù)投資者只對核心城市的核心區(qū)位資產(chǎn)感興趣。

　　轉(zhuǎn)自：北京商報

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