現(xiàn)房庫存是房企不可承受之重

       2019年房企增速明顯放緩，疊加疫情影響，現(xiàn)房若持續(xù)增長無疑是雪上加霜，如何解決現(xiàn)房庫存問題成為重點(diǎn)。在當(dāng)前融資端受阻且企業(yè)銷售放緩的環(huán)境下，這部分現(xiàn)房占用著部分無法及時變現(xiàn)的資金，影響資金周轉(zhuǎn)同時加重了去化壓力。通過研究典型上市房企中現(xiàn)房占比較大，即庫存積壓較為嚴(yán)重的企業(yè)，具體分析數(shù)據(jù)背后的銷售結(jié)構(gòu)和運(yùn)營模式，可以找到相應(yīng)原因并為企業(yè)改善現(xiàn)狀提供建議。

       部分房企現(xiàn)房庫存壓力大，前十占比超二成

        近五年，典型上市房企整體現(xiàn)房去化情況持續(xù)改善。整體來看，房企現(xiàn)房占比持續(xù)收斂，由2015年末的18.9%降至2019年末的10.5%。但具體來看，典型房企中仍有過半房企2019年現(xiàn)房占比上升，說明去化壓力在市場上仍普遍存在。

       就2019年庫存壓力最大的10家房企而言，現(xiàn)房占比均大于20%，至少超出平均值12個百分點(diǎn)。我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)存在一些共同特征，比如土地儲備布局不合理、緩慢的周轉(zhuǎn)模式、結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏把控不當(dāng)、高地價(jià)項(xiàng)目入市意愿不強(qiáng)等等。雖目前這些企業(yè)同處于高壓行列，但基于企業(yè)去化能力不同，周轉(zhuǎn)效率、盈利能力以及產(chǎn)品力等表現(xiàn)各異，后續(xù)情況或出現(xiàn)分化。因此可以把這類已經(jīng)存在現(xiàn)房壓力的房企分為三類：第一類是去化承壓型房企，這類企業(yè)不僅庫存壓力大，并且去化能力一般，包括合生創(chuàng)展、富力、遠(yuǎn)洋等;第二類是結(jié)轉(zhuǎn)延遲型房企，這類企業(yè)主要受結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的影響，已售現(xiàn)房未在當(dāng)期交付暫時拉高了現(xiàn)房占比，包括禹洲、銀城國際等;第三類是機(jī)會型房企，這類企業(yè)雖庫存壓力大，但整體去化能力強(qiáng)，包括保利置業(yè)、寶龍等。

      去化承壓型房企現(xiàn)房銷售迫在眉睫

       合生創(chuàng)展現(xiàn)房占比達(dá)35%，較去年有所下降但仍高于其余房企。企業(yè)現(xiàn)房積壓主要源于其戰(zhàn)略規(guī)劃，如今房企多采用“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、輕資產(chǎn)”模式加速發(fā)展，而合生創(chuàng)展依然堅(jiān)持“高端住宅，精品大盤”的模式，保持深耕一線城市的戰(zhàn)略布局。雖一線城市項(xiàng)目能保障較高的獲利空間和讓利尺度，但仍不抵高端產(chǎn)品客群有限和大盤滯銷帶來的負(fù)面影響，目前企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.12。此外，雖目前土儲總量不大，但按其銷售速度來看，去化周期達(dá)到10年以上。并且企業(yè)在粵港澳大灣區(qū)擁有大量資源，乘著灣區(qū)政策利好的東風(fēng)，應(yīng)把握機(jī)會積極推售。長期來看，通過調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)和運(yùn)營戰(zhàn)略，局面或?qū)⒕徛纳啤?/p>

      機(jī)會型房企妥善運(yùn)營可改善局面

       保利置業(yè)加速去化，現(xiàn)房占比大幅減小。2017年，保利置業(yè)現(xiàn)房占比為29%，處于高壓行列，2018年更是上升6個百分點(diǎn)至35%。針對這個情況，企業(yè)在2018年業(yè)績發(fā)布會上曾表示，將加速去存貨，提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。自此去化效果顯著，2019年保利置業(yè)的現(xiàn)房總量同比下降了24%，同時現(xiàn)房占比下降了9個百分點(diǎn)至24%。雖然目前現(xiàn)房占比仍處于較高水平，但基于企業(yè)目前去化表現(xiàn)，或可持續(xù)改善。具體來看表現(xiàn)在以下幾個方面：首先企業(yè)運(yùn)營管理能力強(qiáng)，毛利率為34.97%;其次企業(yè)積極完善銷售回款考核機(jī)制，使得持有現(xiàn)金穩(wěn)步上漲;最后，即使企業(yè)全國化布局進(jìn)程中三四線貢獻(xiàn)占比逐漸加大，但銷售均價(jià)仍能保持在18429元/平方米的水準(zhǔn)，對比其5804元/平方米的土地成本，有充分的利潤和價(jià)格調(diào)整空間。

       多端把控緩解現(xiàn)房銷售重壓

        通過分析現(xiàn)房占比較高房企的情況，可以把解決方法歸納為四點(diǎn)：一是從投資端調(diào)整結(jié)構(gòu)，投資低風(fēng)險(xiǎn)城市，均衡土儲布局并且減少高溢價(jià)拿地;二是從產(chǎn)品端把控風(fēng)險(xiǎn)，明晰產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品質(zhì)量，打造暢銷項(xiàng)目;三是從銷售端加強(qiáng)營銷，針對去化慢的項(xiàng)目或者現(xiàn)房，需加大宣傳力度，豐富營銷舉措，盡快消化庫存以打通資金鏈;四是從運(yùn)營端管控交付節(jié)奏，提高項(xiàng)目質(zhì)量，加快竣工及時結(jié)轉(zhuǎn)，在疫情當(dāng)下更需妥當(dāng)安排項(xiàng)目進(jìn)程?？硕鸬禺a(chǎn)研究

　　轉(zhuǎn)自：大眾證券報(bào)

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