上半年房企“零入門”，長租公寓迎來新一輪洗牌

     來自貝殼研究院的統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，受疫情影響長租公寓行業(yè)進入“寒冬”：出租率下降、租客違約率提升成為普遍現象，多家企業(yè)面臨普遍性的經營及融資困境。值得一提的是，上半年沒有房企新進入該領域。

     市場分析人士認為，經此一“疫”，長租公寓行業(yè)會迎來新一輪洗牌。旭輝領寓相關負責人向《華夏時報》記者指出，優(yōu)勝劣汰是發(fā)展的自然規(guī)律，疫情考驗或許是租賃行業(yè)新一輪發(fā)展的開始：“疫情‘黑天鵝’會進一步促進行業(yè)的健康發(fā)展，加快、縮短長租行業(yè)的洗牌期、廝殺期，讓競爭從低端的價格競爭、市場競爭提升到模式競爭、認知競爭、格局競爭?！?/p>

    上半年新房企“零入門”

     作為房企多元化布局的主要方向之一，曾經被房企視作“藍海”、爭相“跑馬圈地”的長租公寓行業(yè)已經“退燒”。

      7月2日，貝殼研究院發(fā)布的《2020年租賃市場半年報》顯示，截至2019年底，已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務。但今年上半年，沒有新開發(fā)商進入長租公寓領域，已進入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉變。

      該份報告同時強調，實際上，相比2017-2018年的熱鬧場景，2019年房企的進入熱情就已明顯下降，態(tài)度偏謹慎保守。年內僅有上海實業(yè)、正榮、寶龍和俊發(fā)四家企業(yè)進入，且基本在企業(yè)所在當地開展業(yè)務。而克而瑞地產研究也指出，從房企的戰(zhàn)略定位和多元化方向來看，近年企業(yè)對長租公寓布局的熱度下降比較明顯。

      房企對長租公寓興趣減少，甚至是“零入門”的背后，是長租公寓今年以來因疫情而陷入的“至暗時刻”。根據上述貝殼研究院的報告，今年上半年，長租公寓企業(yè)整體出租率下降、租客違約率提升。該報告稱，上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯。以TOP10品牌為例，上半年新開店率僅為8.2%。

      來自克而瑞的報告同樣顯示，今年長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。尤其是在2月份疫情最為嚴重的時候，重點城市租賃市場交易觸底。今年第一季度，TOP20房企長租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。

      貝殼研究院稱，上半年，行業(yè)“高收低出”、“長收短付”等模式的風險加速暴露，尤其是尾部長租公寓陷入經營困境，僅媒體公開報道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓就多達16家。其中，11家是因“高收低出”的模式，導致經營不善或資金鏈斷裂而倒閉。

      虧損嚴重、運營壓力巨大，同樣也是不少頭部長租公寓運營商所面臨的問題。

      例如，青客公寓作為成功赴美上市的“長租公寓第一股”，曾給予因資金鏈斷裂而頻繁“爆雷”的長租公寓市場極強的信心。但年初因受疫情沖擊，青客拖欠房東、租客的租金、押金，加上部分租客退租后的“租金貸”問題無法解決，更屢屢被推上輿論的風口浪尖，創(chuàng)始人金光杰也因多個訴訟官司被限制高消費，成為龍頭長租公寓品牌在疫情期間深陷危機的樣本案例。

      今年4月底，近年穩(wěn)步發(fā)展的灣流國際也爆出倒閉消息，大量位于上海、深圳的門店因欠租被關閉。多名租客向媒體求助，稱被灣流國際要求強制搬離，但卻遲遲不退還押金及剩余租金，公寓管家、客服等也大多處于失聯(lián)狀態(tài)。

      新一輪洗牌

      事實上，屢經波折和行業(yè)洗牌的長租公寓行業(yè)，并非在今年才因為疫情陷入困境。由于投資回報周期長、商業(yè)模式不清晰等缺陷，近年不僅多家運營商們主動收縮戰(zhàn)線，“爆雷”事件更是屢見不鮮。據《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，僅在2019年就有40余家長租公寓運營商因資金鏈斷裂而黯然離場，曾經“站在風口上”的寓見、樂伽、德寓等先后“爆雷”。

      適者生存。業(yè)內人士公認，經此一“疫”，長租公寓行業(yè)會迎來新一輪洗牌。在政策監(jiān)管加強的大背景下，疫情會令長租公寓市場變得更加理性，而資金和資源也會越來越集中于那些內功扎實、經營穩(wěn)健的頭部企業(yè)，中小公寓仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率，行業(yè)內或將出現抄底機會。

      房東東公寓學院創(chuàng)辦人全靂認為，“2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，劇烈洗牌的開始”。

       僅從融資角度來看，貝殼研究院指出，長租公寓領域股權融資的風口也基本已經過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難。今年上半年，長租公寓領域的融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項債及ABS為主，且多為頭部企業(yè)和大型開發(fā)商，中小企業(yè)融資渠道收窄。

      根據克而瑞發(fā)布的《2019房地產多元投資領域全景報告》指出，我國住房租賃市場總規(guī)模預計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，占比35.9%，意味著長租公寓仍是一個好賽道。

      眼下，對于身處疫后行業(yè)修復關鍵突破期的長租公寓運營商們來說，如何加快轉型和探索存活路徑自然是必須直面的難題。

     “‘租購并舉’是房地產的長效機制，品質租住是當下市場的需求?！毙褫x領寓相關負責人告訴《華夏時報》記者，雖然疫情的發(fā)展階段性影響了長租企業(yè)的發(fā)展，但行業(yè)長期向好穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢不會變。

      CBRE世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕亦向《華夏時報》記者表示，預計3-5年間，長租公寓市場仍將有較好的表現。世邦魏理仕研報指出，單從上海市場來看，長租公寓板塊在經過2年的市場整合后已顯得更為成熟，“疊加滬上人才虹吸效應持續(xù)增強下，投資者亦可多加關注”。

　　轉自：華夏時報

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