奧園收購京漢收官 拉開地產收并購升級大幕

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    近日，在宣布收購京漢股份三個月之后，千億房企奧園就火速重組京漢董事會，5名奧園背景的高管加入，京漢這家河北開發(fā)商，正式成為廣東奧園旗下成員企業(yè)。

????收并購能讓企業(yè)實現(xiàn)跨越式增長，此前萬科收購浙江南都、融創(chuàng)收購萬達文旅，都讓他們實現(xiàn)了規(guī)模的躍升。年初，奧園定下了今年銷售增長12%的目標，而通過此次收購，可以進一步豐富土地儲備，更快實現(xiàn)目標。

????值得關注的是，奧園收購京漢，是今年以來房地產行業(yè)第一宗公司層面的股權收購案，近年席卷地產行業(yè)的收并購潮正在升級，已經從項目收購擴展至股權并購，預計接下來還會發(fā)生不少此類案例，如泰禾正在尋找戰(zhàn)略股東，創(chuàng)始人黃其森甚至愿意讓出控制權。

????行業(yè)兼并整合的大勢之下，不少中小型房企即將易主，行業(yè)座次將發(fā)生巨變，甚至很多知名的房地產品牌、名噪一時的行業(yè)大佬，都會漸漸消失于地產江湖。

????三個月高效收購

????7月15日，奧園收購京漢的征程迎來新節(jié)點，京漢在深圳舉行了2020年第三次臨時股東大會，新的董監(jiān)高管理團隊誕生。

????其中有6名高管來自奧園系。京漢新任董事長馬軍兼任奧園集團執(zhí)行董事、營運總裁、奧園地產集團總裁。京漢新董事陳勇、郭士國仍在奧園集團擔任副總裁。新董事、總裁申司昀，新任董秘蔣南、新任財務總監(jiān)林斌則剛從奧園離職。

????值得一提的是，京漢新一屆獨立董事中，出現(xiàn)一位地產名將——曲詠海。他曾在央企中海地產集團工作22年；之后離開中海創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)任深圳大海智地房產開發(fā)運營管理有限公司董事長。

????從宣布股權收購到新管理團隊接棒，奧園僅用時三個月。這離不開奧園緊湊而清晰的收購流程規(guī)劃，將戰(zhàn)線大大縮短。

????4月7日，奧園收購京漢邁出關鍵一步，簽署《股份收購框架協(xié)議》并將5000萬元誠意金匯入共管賬戶；5月19日正式簽署了股權轉讓協(xié)議，京漢把2.29億股、29.302%股權轉讓給奧園，轉讓價款11.60億元。

????這是一場承債式收購，對于京漢所背負的債務，奧園以轉讓價款中的7.19億元相抵銷。

????雙方的交割和付款流程有兩個關鍵步驟。首先，奧園收購京漢的債權（股份質押形式），辦理股權解押，共用1億現(xiàn)金+7.19億債務抵銷，完成第一期的股份轉讓價款支付。

????6月24日，京漢被質押股份全部解押，29.302%股份劃至奧園名下，奧園正式成為京漢第一大股東、實際控制人。

????第二個關鍵節(jié)點是，按照協(xié)議，奧園在7月15日后3個工作日內，將剩余轉讓款扣減誠意金后的余額（粗算2.91億元）支付至京漢賬戶，誠意金將解付至奧園賬戶。據京漢內部人士確認，各筆款項支付都按收購協(xié)議的約定進行。

????此外，奧園還將為京漢提供5億元的流動性支持。7月15日的京漢股東大會，審議通過了有關借款協(xié)議。奧園將向京漢提供累計總額不超過5億元、期限不超過12個月的借款。京漢將以實際借款金額為基數(shù)，按照年利率8%支付借款利息。

????這樣，實際用時不足兩個月，奧園便完成了對京漢的股權交割和管理團隊改選。

????“錢貨兩訖”后，2020年房地產行業(yè)首宗股權并購案塵埃落定，讓原本就不平靜的地產江湖翻出更多浪花。

????奧園加速奔跑

????收購京漢是首次邁入千億俱樂部后，奧園的第一個大動作。

????奧園是近年來發(fā)展迅猛的房地產公司之一。2019年，奧園總體銷售額達1330.6億元，首次進入千億俱樂部；2016年至2019年，奧園地產銷售年復合增長率達66%，高于行業(yè)平均水平。

????收購京漢，會給奧園提供豐厚的土儲，讓其進入原本相對薄弱的華北市場，而且相比招拍掛凈地成本也更低。

????財報顯示，京漢股份土地儲備總建筑面積約123.7萬平方米、貨值約100多億元。華創(chuàng)證券認為，收購京漢有利于奧園擴儲，實現(xiàn)區(qū)域深耕，提高市場份額。

????一個可參考的案例是，2017年，融創(chuàng)“世紀并購”萬達13個文旅項目，增加了可售貨值6500億元。從2017年開始，融創(chuàng)進入行業(yè)四強，并保持至今。

????在愈加激烈的市場中，頭部房企、千億房企都在試圖通過收并購來擴大市場份額，截至去年底，市場中共有34家千億房企，正在尋求快速突圍，下一步必然是沖擊2000億。

????對于奧園這樣的后起之秀而言，這樣的收購動作意義更為重大。招銀國際表示，收購京漢利好奧園完成銷售目標；另一家深圳券商認為，奧園將加快在全國市場、尤其華北的布局，加速奔向兩千億。

????對于京漢來說，成為奧園旗下企業(yè)后，將迎來新的發(fā)展階段。作為河北本地頭部開發(fā)商，談及京漢股份的“雄安基因”時，新任管理層表示，京漢看好京津冀都市圈尤其是雄安新區(qū)、環(huán)北京地區(qū)未來發(fā)展。

????京漢總裁申司昀介紹，房地產開發(fā)是公司的主營業(yè)務，未來將繼續(xù)堅持這一方向。“下半年京漢重心將放在盤活資產、追趕業(yè)績上，之后在此基礎上再做出2-3年的長期戰(zhàn)略規(guī)劃。”

????至此，京漢的奧園時代已經開啟，創(chuàng)始人田漢退出了京漢管理層，但依然持股8.28%，位列第二大股東。

????股權并購潮來襲

????一個是新晉千億房企，一個是河北知名開發(fā)商，奧園收購京漢，標的金額雖然不大，卻是房地產今年首宗公司層面的股權并購。

????在30多年的房地產歷史上，股權收購并不是很多，尤其是發(fā)生在上市公司之間的股權收購。十多年前，萬科收購南都，曾創(chuàng)下房地產股權收購之最，此后多年間，房地產市場進入高速發(fā)展的黃金期，鮮有大公司之間的并購。

????最近幾年來，比較知名的房地產股權并購案例有，中交集團以約60.13億港元收購綠城24.29%股份，恒大收購嘉凱城成控股股東，平安通過兩次收購拿下華夏幸福25.25%股份。

????還有即將要發(fā)生的一樁案例是泰禾引進戰(zhàn)略投資者，雖然還沒有確定最后的接盤方，但如若成行，這預計是今年最大的房地產股權并購案。

????這樣的案例可能會越來越多。2020年以來，行業(yè)下行疊加疫情影響，中小房企生存艱難，資金充裕的房企都在擇機并購，融創(chuàng)、萬科、中海等巨頭都積極投身其中，行業(yè)饕餮盛宴開席。

????3月份的業(yè)績會上，融創(chuàng)董事局主席孫宏斌表示：“我們判斷2020年將是洗牌年，今年并購的機會遠遠超過以往任何一年?！?/p>

????恒大總裁夏海鈞早已經嗅到行業(yè)風向的轉變，2019年便表示，銷售市場的“大餅”已定，未來的市場將是存量殘殺，大企業(yè)的擴張更多通過中小企業(yè)被兼并收購實現(xiàn)。

????這兩年的“并購達人”、世茂集團董事局副主席許世壇則認為，今后的房地產將進入“大魚吃大魚”的時代。

????全國房地產商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌預計，百強房企將成為股權收購的理想標的?！暗禺a行業(yè)的股權收購將更多集中在高杠桿、資金鏈緊張的中型房企上，對于債權、法律糾紛復雜的小型房企的收購會減少。前20強、前50強大型房企將對收購有一定知名度、土地儲備的百強房企積極性更高?！?/p>

????億翰智庫也認為，目前，在行業(yè)增速放緩之下，規(guī)模房企競爭加劇，行業(yè)集中度將繼續(xù)走高。對于50強之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。

????在這種趨勢下，房地產行業(yè)的集中度將進一步提升。去年，作為房企的并購王者，孫宏斌帶領融創(chuàng)中國權益銷售進入前三，而掉隊多年的世茂以大舉收并購成為黑馬，反超龍湖，挺進前十。

????據克而瑞統(tǒng)計，TOP20、TOP50房企的權益銷售金額集中度，已經分別從2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。

????金地董事長凌克表示，現(xiàn)在中國前20名的開發(fā)商，占有全國的市場份額大致是25%-30%；但對比美國前20名的開發(fā)商，這個比例則是65%。這意味著，中國TOP20房企還有35個百分點之多的提升空間。

????萬科一位高管對記者表示，從美國市場的經驗來看，單個開發(fā)商占有的市場份額上限約6%，但中國市場很可能突破這個數(shù)字。

????在夏海鈞看來，三年以后，中國TOP10房企大概會占到全部銷售額的40%。TOP3巨頭更是將獨占20%（即3萬億元），這意味著，前三巨頭的市場占有率將逼近7%，他們大概率將在萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)之間產生。

　　轉自：21世紀經濟報道

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