樓市庫存半年考：寧波房子不夠賣 漳州去化要45個月

       疫情給各大城市新房庫存半年考出了一道“附加題”。

????易居研究院昨日發(fā)布《百城庫存報告》，說出來了很多人可能不信，上半年庫存積壓最嚴重的并不是武漢，而是福建漳州；最不夠賣的，也不是深圳，而是寧波。

????漳州去化周期達45個月

????上半年，100個城市新建商品住宅供應量為21966萬平方米，而成交量為22392萬平方米，總體上呈現(xiàn)了供小于求態(tài)勢，但同比來看百城庫存規(guī)模仍增長6%；新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.8個月，這也意味著市場消化完這些庫存的時間大于1年。今年上半年去庫存周期數(shù)據(jù)總體呈上行態(tài)勢，且明顯超過了2016~2019年的低位水平。

????在半年考之際，城市間顯現(xiàn)出了明顯分化，報告顯示，三四線城市庫存風險正在逐步累積。上半年存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個都是三四線城市，說明此類城市面臨較高的去庫存壓力。比如漳州、日照、三亞、香河、包頭的去庫存周期均超過40個月，煙臺、景德鎮(zhèn)、武漢、蕪湖、泉州則均超過30個月。

????相比之下，寧波的去庫存周期只有2.3個月，贛州、杭州均不到4個月，成都、清遠、柳州、鄭州、合肥、馬鞍山則均在6個月以內(nèi)，大連6.1個月。

????易居地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“原因有很多，有些城市是市場交易不好、有些城市是近期供應增加、比如三亞一直是限購嚴厲，投資需求減少，所以去化周期比較長；武漢則明顯受到疫情的沖擊，還有一些城市隨著疫情減弱會好轉(zhuǎn)，部分城市則會持續(xù)承壓?！?/p>

????“香河明顯已經(jīng)進入了存量房時代，新房供應需要特別警惕?！眹儡S進說。

????也有部分城市，報復性復蘇來得特別快。今年3月，疫情控制稍顯成效，寧波各家售樓處就恢復了“小陽春”該有的樣子。寧波海曙區(qū)某高端樓盤置業(yè)顧問李興曾對記者表示，“看房的特別多，周末更是熱鬧得不得了。平時每天成交一兩套，周末能成交十幾套，這樣算起來一個月成交80~90套。而去年‘小陽春’行情時每月成交量為120套?！?/p>

????據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月寧波新房價格同比上漲6%，二手房同環(huán)比漲幅躋身TOP10，分別為8.6%和1.2%。除了寧波，存銷比最低的城市中，杭州、成都上半年市場也呈現(xiàn)強勁復蘇的勢頭，甚至出現(xiàn)“萬人搖號”的場面。

????嚴躍進指出，“總體來說，去化周期是衡量一個市場消化能力的，周期過短說明該城市樓市過熱，需要防范炒房抬頭；周期過長也對市場有一定危害，還是要把去庫存放在最關鍵的位置上。”

????警惕資金流入二線樓市

????值得注意的是，100個城市中，有61個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。部分二線城市庫存上升比較明顯，包括杭州、呼和浩特、青島、鄭州、南寧等。

????記者注意到，部分庫存上升較快的城市，房價上漲也異?；钴S。國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布的70城新建商品住宅價格變動情況顯示，呼和浩特以同比漲幅12%居全國第四名，南寧房價同環(huán)比漲幅則分別為第六和第八名。

????社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院緯房指數(shù)顯示，資金已經(jīng)開始流入二線城市樓市，6月份27個二線城市樣本中，房價環(huán)比下降的僅5個城市。除寧波外，南通等城市漲速顯著上升，東莞、無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

????“在寬松的貨幣環(huán)境下，市場信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場尋找出路。”社科院住房大數(shù)據(jù)組分析其中的原因認為，“這間接為部分城市低迷的樓市注入了一劑興奮劑。”

????住房大數(shù)據(jù)組預測，2020年下半年，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價，在限貸失效的背景下，更多城市將跟隨深圳升級限購政策。

????克而瑞則認為，隨著前期因疫情積壓的購房需求逐步釋放完畢，加之局部過熱市場諸如寧波、深圳、杭州等已經(jīng)面臨調(diào)控升級，短期內(nèi)的市場大熱恐難以延續(xù)，未來整體供求以穩(wěn)為主，7月庫存規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢，庫存消化周期有望小幅回落；而針對于部分項目扎堆，供過于求，當前已然“涼涼”的中部三四線城市，庫存風險也將逐步累積，市場整體承壓。

????相關鏈接寧波出調(diào)控新政：“無房家庭”優(yōu)先認購

????全國哪個城市新房最緊俏？不是萬人搖的杭州，也不是魔幻的深圳，而是浙江寧波。

????新房存銷比只有2.3個月，持續(xù)火熱的寧波6月份不僅新房價格同比上漲了6%，連二手房同環(huán)比漲幅也躋身全國TOP10，分別為8.6%和1.2%，市場紛紛預測繼杭州、深圳之后，寧波等樓市較熱地區(qū)將出臺調(diào)控政策。

????7月22日，靴子果然落地。寧波住建局等多部門發(fā)布《關于進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》。通知明確寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無住房且符合下列條件之一的家庭，可以按照本通知要求優(yōu)先認購1套商品住房。

????5年后才可進行轉(zhuǎn)讓

????《通知》對“無房家庭”進行了詳細解讀，一是家庭成員（配偶雙方及未成年子女）之一具有市六區(qū)戶籍的；二是近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個月及以上社會保險的；三是本人或配偶屬于本市引進的頂尖人才、特優(yōu)人才、領軍人才、拔尖人才、高級人才的，以上三類家庭統(tǒng)稱“無房家庭”。

????寧波住建官方微信公眾號對三類家庭進行了解讀：

????例一：小李戶籍為海曙區(qū)，他的妻子和未成年孩子為外地戶籍，小李及其妻子、未成年孩子在市六區(qū)無住房，小李即屬于第一類家庭。

????例二：小趙一家人為慈溪戶籍但在鄞州區(qū)工作生活三年、社保已連續(xù)繳納24個月，社保繳納地也在鄞州區(qū)，小趙及其妻子、未成年孩子在市六區(qū)無住房，小趙即屬于第二類家庭。

????小王一家人為外省戶籍但在海曙區(qū)工作生活三年、社保在海曙區(qū)已連續(xù)繳納24個月，小王及其妻子、未成年孩子在市六區(qū)無住房，小王也屬于第二類家庭。

????例三：陳教授為杭州灣新區(qū)引進的高級人才，陳教授及其妻子、未成年子女在市六區(qū)沒有住房，陳教授即屬于第三類家庭。

????記者同時注意到，“無房家庭”優(yōu)先認購的商品住房，政策規(guī)定了“須取得不動產(chǎn)權屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。

????易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，限購只是一種方式，而優(yōu)購才是更深的更重點考慮內(nèi)容。此前寧波限購政策有效地打擊了各類炒房需求。而通過此次優(yōu)先購房的政策，實際上保障了各類剛需的購房權益。

????50%房源供“優(yōu)先認購”

????據(jù)易居研究院《百城庫存報告》，寧波市新建住宅存銷比僅2.3個月，為全國百城最低?！爸芷谶^短說明該城市樓市過熱，需要防范炒房抬頭?！眹儡S進指出。

????在此背景下，此次寧波購房新政明確，市六區(qū)范圍內(nèi)符合銷售條件的商品住宅項目或批次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在公證機構監(jiān)督下隨機抽取不少于50%的可銷售住宅房源（按套數(shù)計）供無房家庭優(yōu)先認購。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該項目或批次房源銷售前，應當先行組織無房家庭優(yōu)先認購。

????參加優(yōu)先認購的無房家庭戶數(shù)超過應提供的預售房源套數(shù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當采取公開搖號方式確定購房對象，公證機構應對搖號全過程進行公證。

????為防范炒作房源，政策同時也對搖號對象作出了限定，參加優(yōu)先認購的無房家庭，自購房意向登記之日起至該項目優(yōu)先認購活動結束當日止，不得參加其他任何項目的購房意向登記。

????無房家庭在優(yōu)先認購中未能中簽的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應允許其參與剩余房源的選購。購房意向人數(shù)與剩余房源套數(shù)比例超過2：1的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應當采取公開搖號方式確定購房對象，公證機構對搖號全過程進行公證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在確認購房人之日起3日內(nèi)，將購房人（含無房家庭）名單上傳至市房產(chǎn)交易網(wǎng)，接受社會監(jiān)督。

????“寧波此類政策對于一些庫存去化過快的城市是有借鑒意義的，至少有助于減少剛需購房的壓力。通過限購+優(yōu)購政策的組合拳模式，有助于落實房住不炒和支持合理住房需求的政策導向。”嚴躍進表示。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟新聞

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