實(shí)探北京寫字樓：金融街部分區(qū)域空置半年 租金降五成

   隨著疫情逐步得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)深入推進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)也正等待回暖。近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪北京數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)，不少寫字樓處于空置狀態(tài)；同時(shí)，為了吸引客戶，多處寫字樓采取降價(jià)策略。

????北京金融街某中介人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露：“目前，金融街區(qū)域?qū)懽謽菆?bào)價(jià)基本在每平方米每天12元至15元左右，且還可以議價(jià)；而去年報(bào)價(jià)多在每平方米每天20元以上?！?/p>

????此外，記者還趕到了位于朝陽(yáng)門的銀河soho查看寫字樓情況，從現(xiàn)場(chǎng)可以看到附近一處中介門口掛出了多個(gè)周邊特價(jià)寫字樓房源，價(jià)格低至每平方米每天3元。

????金融街寫字樓降價(jià)

????部分區(qū)域空置半年

????據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》報(bào)告顯示，受疫情影響，二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為-38700平方米，這已是連續(xù)兩個(gè)季度為負(fù)值；同時(shí)，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至15.5%，為2010年三季度以來(lái)最高值。寫字樓租金報(bào)價(jià)也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元，環(huán)比下降1.2%。

????北京的寫字樓按照區(qū)域不同，價(jià)格有著明顯差距，而金融街無(wú)疑處于寫字樓市場(chǎng)第一梯隊(duì)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者跟隨一位金融街中介人士前往金融街某大廈一個(gè)400平方米左右的辦公區(qū)，該中介人士稱：“該房源已空置了半年時(shí)間，業(yè)主著急出租，目前報(bào)價(jià)每平方米每天10元，而去年報(bào)價(jià)在每平方米每天18元至20元，租金降幅50%?！?/p>

????“對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)，寫字樓主要用于投資，空一天就得多交一天物業(yè)費(fèi)，又沒(méi)有收入進(jìn)賬，所以他們比較著急，會(huì)愿意以低價(jià)先租出去以獲得現(xiàn)金流。而開(kāi)發(fā)商業(yè)主相對(duì)沒(méi)那么著急，但租金水平也在下降?！鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者，受疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，金融街區(qū)域部分辦公室空置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，所以有比較大的議價(jià)空間，房源的選擇余地也較大。

????而一些更具性價(jià)比的區(qū)域則成為更多中小企業(yè)的選擇。該中介告訴記者：“以金融街為例，這兩年有很多中小客戶都搬離金融街，有些去了豐臺(tái)區(qū)的麗澤商務(wù)區(qū)，因?yàn)辂悵缮虅?wù)區(qū)給的優(yōu)惠很足，目前大量的辦公室在每平方米每天4元至5元，且免租期長(zhǎng)，有的可以達(dá)近一年時(shí)間?！?/p>

????“金融街具有選址的不可替代性，租戶流失少，空置率整體還很低；麗澤吸引的主要是后臺(tái)型的部門，而且是在主要商務(wù)區(qū)以外的區(qū)位辦公需求的整合，樓宇品質(zhì)升級(jí)需求為主，相比其他區(qū)位，麗澤性價(jià)比更高?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

????報(bào)告顯示，隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量，但市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。在持續(xù)嚴(yán)控疫情的影響下，騰退面積消化遇阻，導(dǎo)致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度為負(fù)值。

????而在可租面積增加，疫后市場(chǎng)需求仍待繼續(xù)修復(fù)的情況下，寫字樓租金水平也持續(xù)下滑。報(bào)告顯示，二季度租金報(bào)價(jià)跌至每月每平方米420.5元，環(huán)比下降1.2%。下半年，將有70.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)集中入市，在進(jìn)一步激發(fā)搬遷升級(jí)需求的同時(shí)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)上升的空置率仍將對(duì)租金保持下行壓力。

????北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)梨乃超對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在供大于求的時(shí)候，有的寫字樓受沖擊比較大，這就導(dǎo)致寫字樓采取降價(jià)措施，希望能通過(guò)低價(jià)格吸引客戶。另外，有一些位置比較好的寫字樓，在此前一直滿員，而現(xiàn)在空置下來(lái)，也會(huì)導(dǎo)致客戶重新選擇性價(jià)比更高的寫字樓，種種因素將導(dǎo)致寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，而寫字樓之間的價(jià)格戰(zhàn)也拉開(kāi)序幕。

????寫字樓首先要“活下去”

????年底或迎恢復(fù)性增長(zhǎng)

????據(jù)報(bào)告顯示，在供應(yīng)端，受疫情防控影響，部分新項(xiàng)目延期入市，上半年北京寫字樓總新增供應(yīng)量?jī)H為12.1萬(wàn)平方米。在需求端，整體需求除以續(xù)租為主外，搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級(jí)需求尤為凸顯；二季度北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量為19400平方米，率先轉(zhuǎn)正；但乙級(jí)寫字樓仍出現(xiàn)較多的非傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)的退租和縮減面積案例。

????“上半年的負(fù)吸納量主要是疫情導(dǎo)致租賃活動(dòng)無(wú)法順利推進(jìn)造成的，隨著下半年疫情得到控制，防控常態(tài)化，需求會(huì)逐步釋放，有助重振市場(chǎng)信心。”孫祖天表示。

????孫祖天告訴記者，北京的寫字樓市場(chǎng)在2008年奧運(yùn)期間經(jīng)歷過(guò)一段時(shí)間的空置高峰，之后一直處于空置率極低，甚至供不應(yīng)求的狀態(tài)，近兩年因?yàn)楣?yīng)放量加上疫情導(dǎo)致的需求延滯，短期推高了空置率。不過(guò)，太低的空置率會(huì)限制市場(chǎng)活動(dòng)，現(xiàn)在租戶有更多選擇，便于租戶的搬遷和擴(kuò)租計(jì)劃實(shí)施。

????原諸葛找房首席分析師陳雷認(rèn)為，北京的寫字樓空置率最近幾年一直處于一個(gè)高位，最近兩年幾個(gè)大因素疊加，使得北京商辦市場(chǎng)更加艱難。

????“首先是，2017年的房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼，北京的商辦市場(chǎng)也間接受到影響；其次是，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，使得商辦市場(chǎng)一直艱難經(jīng)營(yíng)，難以回暖；再次是，北京城市規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，北京市政府搬遷至通州，部分產(chǎn)業(yè)資源轉(zhuǎn)移環(huán)京，部分企業(yè)支持雄安建設(shè)，導(dǎo)致北京商辦需求分散，空置率提升；最后是，整體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，不少企業(yè)尋求更加低價(jià)成本的城市。”陳雷稱。

????“北京是首都，也是經(jīng)濟(jì)晴雨表，寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇要看疫情的控制情況?！崩婺顺硎?，寫字樓的資金壓力很大。寫字樓是個(gè)重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，大部分寫字樓都是通過(guò)融資而來(lái)，需要大量的利息和借貸。同時(shí)，寫字樓還需要維修設(shè)備、電梯老化，需要支付水電費(fèi)等，可以說(shuō)寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本花費(fèi)較大。

????梨乃超認(rèn)為，寫字樓目前最主要的就是活下去，建一座寫字樓要花費(fèi)數(shù)十億元，大部分商家采取抵押貸款的方式建樓，一旦沒(méi)有了租金收入，再加上金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有延期還款優(yōu)惠政策的話，那么，寫字樓要想活下去還是有難度的。

????“要想活下去，寫字樓需要一個(gè)長(zhǎng)期規(guī)劃，開(kāi)源節(jié)流。練好內(nèi)功，如提高品質(zhì)，有些寫字樓在空置期間會(huì)裝修，提高寫字樓的形象，也有寫字樓會(huì)提供更好的服務(wù)，吸引客戶。此外，寫字樓還需要緊跟國(guó)家政策，如吸引國(guó)家給予優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)入駐；還可以向數(shù)字中心端口等方向調(diào)整結(jié)構(gòu)；在價(jià)格方面，可以推優(yōu)惠政策，延長(zhǎng)租期，簽2年、3年或5年等不同的客戶給出不同的租金優(yōu)惠，鎖定客戶?！崩婺顺硎?。

????梨乃超認(rèn)為，寫字樓在10月底、11月初也許會(huì)迎來(lái)一波增長(zhǎng)?！安贿^(guò)，要想完全恢復(fù)，仍需看疫情的防控情況，這可能需要很長(zhǎng)的時(shí)間?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：向炎濤 矯月

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65367254。

延伸閱讀