限價(jià)房也降不了房?jī)r(jià)

    現(xiàn)在政府推出限價(jià)房，作用和當(dāng)初推出福利房類似。

　　因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，漲得太快，一些地方政府推出限制地價(jià)和房?jī)r(jià)的應(yīng)對(duì)策略。其實(shí)，限價(jià)房和安居房一樣，對(duì)降低房?jī)r(jià)沒(méi)有任何作用，只會(huì)美化一時(shí)的數(shù)字。

　　現(xiàn)在東莞和深圳都在推限價(jià)房。當(dāng)然，大多數(shù)新房的價(jià)格政府也有一定的限制，想賣什么價(jià)格需要政府同意，所以開(kāi)發(fā)商就捂盤惜售，想等一個(gè)更好的價(jià)格。限價(jià)房的限制更嚴(yán)格，推出時(shí)就決定了銷售價(jià)，這就把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)鎖死了。

　　有人認(rèn)為限價(jià)房政策不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商造好房子，不過(guò)開(kāi)發(fā)商也有好處，這種房子根本就不用銷售費(fèi)用。在深圳，根據(jù)相關(guān)政策，限價(jià)房可以提前預(yù)售。

　　限價(jià)房政策減少了土地收益，減少了一部分稅收，但是有利于居民買房。按道理，低價(jià)房源入市可以平抑房?jī)r(jià)，但事實(shí)并非如此。通過(guò)推出限價(jià)房，政府的確優(yōu)化了一手房銷售數(shù)據(jù)，但是二手房的價(jià)格就不由政府掌控，限價(jià)房的購(gòu)得者在市場(chǎng)上賣房，是以市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)，價(jià)格漲起來(lái)一點(diǎn)都不含糊。最終多數(shù)人還是要通過(guò)市場(chǎng)化的方式買房，其中包括變成二手房的限價(jià)房。

　　政府限價(jià)減少的收入，其實(shí)轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。按照正常的市場(chǎng)行為，政府進(jìn)行沒(méi)有價(jià)格限制的招拍掛，企業(yè)按照自己的獲利進(jìn)行報(bào)價(jià)，這時(shí)候企業(yè)會(huì)盡可能給出一個(gè)高的地價(jià)，又要同時(shí)考慮到銷售，才能奪得土地；政府先通過(guò)高價(jià)賣地獲得收入，再通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商的盈利和房子的流轉(zhuǎn)征稅獲得稅收。

　　歷史上，這種情況已多次發(fā)生。城市管理者為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，或者照顧低收入群體，會(huì)興建經(jīng)適房、安居房等，這些當(dāng)初被低價(jià)購(gòu)買的房產(chǎn)最終還會(huì)流入二手房市場(chǎng)。

　　以深圳為例，租房者在深圳會(huì)遇到很多公務(wù)員小區(qū)，比如深云村、益田村、蓮花二村、蓮花北村、梅林一村等，其中益田村有7000多套房屋，可居住3萬(wàn)人，梅林一村小區(qū)共有樓房96棟，居住著近3萬(wàn)居民。公務(wù)員們通過(guò)各種方式分房，價(jià)格低廉。這些當(dāng)初幾萬(wàn)元幾十萬(wàn)元獲得的房產(chǎn)，后來(lái)可以賣百萬(wàn)元千萬(wàn)元。公務(wù)員們通過(guò)福利分房，反而放大了購(gòu)房能力，有能力多買幾套房屋?，F(xiàn)在益田村、蓮花二村等老小區(qū)，已經(jīng)很少見(jiàn)到當(dāng)初的公務(wù)員，他們轉(zhuǎn)手賣出一手所得的福利房，搬遷到了更好的小區(qū)。

　　這些規(guī)模龐大、位置良好的房產(chǎn)投入到市場(chǎng)后，跟當(dāng)初的獲取價(jià)已完全沒(méi)有關(guān)系，只會(huì)按市場(chǎng)價(jià)銷售，而不會(huì)降到市場(chǎng)價(jià)以下。

　　政府減少土地收入低價(jià)投建的這部分房屋，對(duì)大多數(shù)市民是充滿不公的，一部分人特別是公務(wù)員等群體，因靠近體制而獲得額外房產(chǎn)收益。

　　現(xiàn)在政府推出限價(jià)房，作用和當(dāng)初推出福利房類似，不同的是當(dāng)初是公務(wù)員群體定向獲得福利房，限價(jià)房的獲得，按照新的游戲規(guī)則變?yōu)榇蟊姵楹?，后者看似更為公平一些?/p>

　　限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的做法，德國(guó)人做過(guò)。德國(guó)規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)房者就可以向法庭起訴。如果超過(guò)50%，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。

　　德國(guó)人在穩(wěn)定房?jī)r(jià)上想了很多辦法，除了限制房租上漲，還遏制投機(jī)性需求，在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。這些政策看起來(lái)明顯違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，一旦一個(gè)環(huán)節(jié)不能市場(chǎng)化，就需要很多補(bǔ)丁打來(lái)打去。德國(guó)還有一個(gè)政策，是支持德國(guó)建房主體建房。德國(guó)不缺房，這才是德國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的根本原因。

　　在住房供不應(yīng)求的大背景下，在供給環(huán)節(jié)的任何改革，只是改變了各個(gè)鏈條的利益分配，卻不會(huì)真正降低房?jī)r(jià)。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65367254。

延伸閱讀