?榮安地產(chǎn)：拿地背后的底氣

       作為近幾年綜合實(shí)力快速提升的房地產(chǎn)企業(yè)，榮安地產(chǎn)一直堅持深耕浙江，拓展布局長三角乃至全國區(qū)域，突出表現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模的穩(wěn)健發(fā)展和盈利能力的不斷加強(qiáng)。

       在成立25周年之際，榮安地產(chǎn)在今年的拿地步伐明顯加快，在日前克而瑞公布的上半年寧波房企拓展月金額排行榜上，榮安名列前茅，在激烈的土拍市場頻繁出手的背后，榮安地產(chǎn)的底氣來自何處？

       持續(xù)深耕核心地塊現(xiàn)金流充足可抗風(fēng)險

       從榮安地產(chǎn)上半年獲取的地塊的區(qū)位與出讓條件來看，無論是寧波、溫州、臺州、杭州還是嘉興，都位于城市的核心發(fā)展板塊，稀有區(qū)段以及部分地塊的不限價政策，均為項(xiàng)目日后的去化及溢價打好了基礎(chǔ)。特別是不限購板塊的項(xiàng)目，不僅能夠保證去化，提升規(guī)模，同時也具有相當(dāng)?shù)囊鐑r空間，為企業(yè)的高毛利率提供保障。

       總的來看，榮安地產(chǎn)積極擴(kuò)張版圖的同時，投資的重點(diǎn)依然集中在浙江區(qū)域，其中以寧波最為積極。根據(jù)中指研究院發(fā)布的百城房價榜單，今年6月份，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、嘉興、南京等城市，其漲幅居全國之首。

       由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)好、購買力強(qiáng)，使得人口吸引力較強(qiáng)、購房需求支撐性佳，寧波的拿地機(jī)會更加值得重點(diǎn)關(guān)注。通過積極拿地，榮安地產(chǎn)可以較大程度補(bǔ)充其在大本營的土地儲備。

       在拿地上顯示出的積極進(jìn)取和“豪氣沖天”，與榮安地產(chǎn)良好的業(yè)績也有著極大關(guān)聯(lián)。其年報顯示，2019年，榮安的凈利率達(dá)到26%，行業(yè)平均水平（以200強(qiáng)上市房企為基數(shù)）是15%，榮安高出11個百分點(diǎn)；毛利率達(dá)到42%，行業(yè)平均水平是35%，榮安高出7個百分點(diǎn)。

       受疫情影響，現(xiàn)金流成為衡量企業(yè)生存能力的重要指標(biāo)，如果用“現(xiàn)金/總資產(chǎn)”這一指標(biāo)來計算，2019年度95家上市房企的平均值為12.5%。榮安地產(chǎn)以17.5%的優(yōu)異表現(xiàn)，成為現(xiàn)金/總資產(chǎn)排名最高的20家上市房企之一。

       在現(xiàn)金流充足的基礎(chǔ)上，榮安得以擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，在維持較高利潤率的情況下，加快規(guī)模擴(kuò)張，頻頻在本地市場獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

       多個典型項(xiàng)目熱銷 五大維度專注產(chǎn)品服務(wù)

       傾向于高能級城市群以及核心城市中心區(qū)域的布局策略，使榮安項(xiàng)目天然具備高售價優(yōu)勢。上半年，春和景明快速清盤、臺州金成華府熱銷十億、嘉興晴雪園三開三罄、瑞安榮安府秒光等項(xiàng)目持續(xù)熱銷也有力證明了這點(diǎn)。

       地方性房企基于其對市場、客群的透徹研究，加之其在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠度，并有著深厚的資源積累，對于深耕城市或者區(qū)域較為執(zhí)著，因此中標(biāo)率往往較高，這也可以解釋為何榮安總是能在激烈的土拍市場突出重圍。

       一方面，在建項(xiàng)目快速轉(zhuǎn)入銷售，銷售金額持續(xù)抬升，資金池加速回流，為拿地提供充足資金彈藥；另一方面，補(bǔ)充進(jìn)來的土地，1個月內(nèi)完成產(chǎn)品定位，3個月內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃審批，7個月開放樣板房，8個月開盤預(yù)售，最短時間內(nèi)轉(zhuǎn)化為可售貨值，支撐規(guī)模進(jìn)一步增長。

       與此同時，榮安跟隨市場需求變化，不斷升級改良產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品創(chuàng)新，從智能、空間、精裝、服務(wù)全面出發(fā)，洞悉生活細(xì)節(jié)所需，全方位構(gòu)建宜居生活體驗(yàn)，得到眾多客戶的認(rèn)可，也在江南潤園和江楓曉月等項(xiàng)目得到充分體現(xiàn)。

       近日，榮安地產(chǎn)正式發(fā)布品位生活家產(chǎn)品服務(wù)體系，通過城市共榮、精致匠造、樂享空間、智慧健康，盡心服務(wù)五大產(chǎn)品和服務(wù)維度進(jìn)行延伸和落地。

       民居住品質(zhì)要求在不斷提升，好的產(chǎn)品力成為房企規(guī)模增長的利器和重要方向。突出的產(chǎn)品優(yōu)勢能助力房企銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大，也大大提升了產(chǎn)品溢價和市場競爭力。

       隨著產(chǎn)品力和消費(fèi)者認(rèn)可度的不斷提升，在產(chǎn)品適度領(lǐng)先、效率優(yōu)先的底層邏輯指引下，榮安地產(chǎn)未來發(fā)展或?qū)⒃俅斡瓉硇碌耐黄啤?/p>

       融資成本不斷下降 合作開發(fā)降低風(fēng)險

       今年榮安地產(chǎn)拿地的底氣，相當(dāng)一部分也來自于資本市場的加持。究其原因，是因?yàn)闃s安一直以來遵循穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，較低的凈負(fù)債率更容易獲得資本市場的認(rèn)可。

       根據(jù)2019年的財報顯示，去年榮安的凈負(fù)債率是28%，行業(yè)平均水平為76%，同規(guī)模企業(yè)中位數(shù)是85%。這說明榮安對外部資金的依賴度較低，結(jié)合其快速銷售和回款，企業(yè)整體償債能力較強(qiáng)。

       2019年榮安的平均融資成本也在同規(guī)模企業(yè)中保持較低水平，銀行平均借貸成本整體保持下行態(tài)勢，從2019年的5.87%，至2020年初的5.13%，這也表明以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)對榮安經(jīng)營能力的評價和認(rèn)可。

       根據(jù)公開報道顯示，上半年，榮安地產(chǎn)與恒豐銀行和農(nóng)業(yè)銀行進(jìn)一步深化合作協(xié)議，將在未來開展多領(lǐng)域全方位的合作。

       近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在自身布局拓展以及規(guī)模擴(kuò)張需求下，紛紛尋求合作開發(fā)，項(xiàng)目合作開發(fā)占比不斷提升。通過合作開發(fā)，房企可以用相對較少的資金撬動更高的銷售業(yè)績和利潤規(guī)模。從企業(yè)經(jīng)營角度，合作開發(fā)也有助于房企高效獲取土地、分散風(fēng)險、在項(xiàng)目開發(fā)中優(yōu)勢互補(bǔ)。

       縱觀榮安2020年至今所有拿地的項(xiàng)目，合作項(xiàng)目占比近30%，通過項(xiàng)目層級的合作，榮安在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模快速提升的同時，亦獲得更為可觀的投資收益，確保企業(yè)擁有充足的現(xiàn)金流，提升抵御風(fēng)險的能力。

       整體來看，榮安地產(chǎn)上半年在土拍市場的優(yōu)異表現(xiàn)，既有資金上的底氣，又與企業(yè)精準(zhǔn)的戰(zhàn)略投資眼光相吻合。在銷售方面，規(guī)模增速維持以往增長韌性，上半年疫情影響下銷售增速受一定影響，但后續(xù)反彈態(tài)勢明顯；在投資布局上深耕長三角城市規(guī)避風(fēng)險；此外，榮安一直維持較低的成本，拓寬融資渠道的同時獲得資本市場的認(rèn)可，融資成本未來仍有較大改善的可能。

　　轉(zhuǎn)自：證券日報網(wǎng)

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