廣州樓市回暖的邏輯

　　現(xiàn)在，居民收入增幅下降、不允許加杠桿，買房務(wù)實(shí)多了。

　　近期，平臺(tái)上咨詢?cè)趶V州買房的人多了起來，主要集中在南沙和黃埔這兩個(gè)地方。筆者與業(yè)內(nèi)交流、實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)區(qū)域樓市回升，主要是深圳、東莞限購加碼，把投資客們趕過來了。南沙、黃埔的規(guī)劃很高端，一個(gè)是自貿(mào)區(qū)和廣州副中心，一個(gè)是廣州重點(diǎn)打造的高端創(chuàng)新區(qū)，來自深圳的“金主們”，發(fā)現(xiàn)這里的房價(jià)只有2萬-3萬元，簡直太便宜了。

　　于是，二話不說，先拿下一套再說。很多人納悶了，不是有限購嗎？怎么這么輕松就能買到房子。其實(shí)，限購的網(wǎng)已經(jīng)破洞了。去年底以來，南沙、黃埔、花都相繼放松了人才購房限制。朋友實(shí)地踩盤發(fā)現(xiàn)，花3000多元買一個(gè)綠皮證書，就能解決購房資格問題了。在南沙，甭管是茶藝師證書，還是插花師資格證(可能與你的職業(yè)風(fēng)馬牛)，都可以有購房資格。

　　去年，花都區(qū)啟動(dòng)“綠卡政策”，想在花都買房，申請(qǐng)一張人才綠卡就行。申請(qǐng)的條件也十分簡單，根本沒有社保要求，于是就有了中介代辦各種“花卡”、技能證書等等現(xiàn)象。上半年，樓市整體在降溫，加上紓困疫情，各方都很難過，從底端突破人才購房的門檻，監(jiān)管也是睜只眼閉只眼。比如，技能與所從事的工作是否匹配，不再仔細(xì)核對(duì)了，放開了樓市也不漲。

　　數(shù)據(jù)上看，今年上半年廣州主城5個(gè)核心區(qū)的房價(jià)，基本沒有漲，白云區(qū)還在跌。但外圍的黃埔和南沙，供應(yīng)量很大，房價(jià)上漲了4%-5%，均價(jià)大概上升1000-1500元，有的熱銷項(xiàng)目漲幅達(dá)到10%。從上半年新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，規(guī)模最大的，除了增城(不限購，價(jià)格比較低，上半年網(wǎng)簽102萬平米)以外，南沙和黃埔賣得最多，都接近50萬平米。

　　筆者不太看好這兩個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)。原因很簡單，供應(yīng)量太大、規(guī)劃落地太慢。比如，南沙區(qū)面積達(dá)803平方公里，差不多是深圳建成區(qū)的面積，僅起步區(qū)明珠灣就有108平方公里，相當(dāng)于7個(gè)前海那么大。黃埔總面積484平方公里，比深圳特區(qū)內(nèi)還多了160平方公里，其創(chuàng)新集聚區(qū)科學(xué)城和中新知識(shí)城，加起來有267平方公里，發(fā)展成熟要好多個(gè)年頭。

　　關(guān)鍵是，這幾年內(nèi)外環(huán)境大變，政府財(cái)政收入增速降至歷史最低，新區(qū)域的開發(fā)，甭管是市政設(shè)施、軌道交通、教育醫(yī)療設(shè)施，還是招商引企，都得靠地產(chǎn)開路。所以，黃埔也好，南沙也好，有很多200萬平米的超級(jí)大盤，舊改也在迅速放量。2019年，廣州28個(gè)村敲定舊改合作企業(yè)，今年上半年應(yīng)對(duì)疫情，找拉動(dòng)投資的項(xiàng)目，又有29個(gè)村敲定舊改，主要分布在南沙和黃埔。

　　面對(duì)海量供應(yīng)，單靠未落地的規(guī)劃、塔吊密集的工地，還不足以吸引大家買房。怎么辦？軌道交通和名校加持。比如，南沙距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，屢遭詬病，地鐵4號(hào)線硬生生變成城際鐵路。于是，南沙新規(guī)劃的18、22號(hào)地鐵線，相比4號(hào)線提速了4倍，可謂自貿(mào)區(qū)速度。同時(shí)，為吸引大家買房，華師附屬學(xué)校、廣州二中、執(zhí)信中學(xué)這些廣州名校，都在黃埔和南沙建分校。

　　筆者認(rèn)為，超前和宏大，這是各地規(guī)劃的通病，廣州也一樣。所謂“禍兮福所倚，福兮禍所伏”，宏偉的規(guī)劃要落地，得花很多錢?；究康禺a(chǎn)開道，意味著海量供應(yīng)，這會(huì)將房價(jià)壓得死死的。這也是為何外圍要借人才政策松綁限購。過去，“錢多人傻”，旺盛的需求將問題湮沒?，F(xiàn)在不行了，居民收入增幅下降、不允許加杠桿，買房務(wù)實(shí)多了。而且，“房住不炒”沁入人心，房價(jià)漲幅變小，房產(chǎn)持有成本增加了，別再跟風(fēng)了，自己掂量掂量吧。（作者　李宇嘉）

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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