深圳樓市里的灰色地帶：農(nóng)民回遷房乘風(fēng)而起

　　一邊是趨于收緊的商品房、公寓調(diào)控政策，一邊是正在加快的城市更新進程。本來就不缺乏追捧者的回遷房市場成了時下深圳樓市一道亮麗的風(fēng)景線。

　　所謂回遷房，是指已與開發(fā)商或投資商確定要進行改造的農(nóng)民房。鑒于城市更新的加速，以及各大房企的跑馬圈地，散落在深圳許多區(qū)域的農(nóng)民房很多都屬于這種情形。

　　自《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“深八條”)出臺近一個月以來，“房票”丟失的不少購房者及對深圳樓市抱以樂觀期待的投資者，迅速轉(zhuǎn)向了沒有政策限制的回遷房。

　　第一財經(jīng)記者了解到，深圳龍崗區(qū)、龍華區(qū)等不少回遷房密集的區(qū)域，每平方米單價近一個月持續(xù)上行至少1000元，一些回遷房項目出現(xiàn)無貨可賣的狀況。

　　但是，回遷房交易的違法性質(zhì)、漫長的舊改周期，令這個市場成為風(fēng)險聚集的區(qū)域。高風(fēng)險兌換為高收益之前，人們有必要對回遷房市場保持更理智的認識。

　　回遷房成新寵

　　“我手頭這個冊子上的名單，都是交了定金，還在等回遷房面積釋放出來的客戶。”從事回遷房代理近五年的肖姓人士指著A4紙上，從上到下一列近十人的名單直言道，深圳回遷房近一個月來升溫顯著，不少買房人士四處打聽回遷房，每平方米價格也隨之上行。

　　回遷房市場持續(xù)回暖與近期深圳樓市持續(xù)收緊的調(diào)控基調(diào)有著直接的關(guān)聯(lián)。

　　7月15日，深八條出臺。其中，涉及買房社保年限提高、二手房交易稅費提高等，深圳樓市氛圍隨即轉(zhuǎn)向壓抑，市場反響持續(xù)發(fā)酵。

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，最新一周(8月3日至9日)，深圳一手住宅網(wǎng)簽1036套，環(huán)比上漲24.4%；二手住宅過戶2705套，環(huán)比下滑13.6%，預(yù)計接下來二手過戶量整體仍會呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

　　7月31日，《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓審批?！罢咴隆钡拿弊訅簩嵵?，不少丟失“房票”的購房者及對深圳樓市有期待的投資者開始尋求其他路徑。

　　相比購買條件嚴苛的商品房，不限購、不限售、不限國籍的回遷房成了時下的“投資新寵”。

　　目前，深圳列入舊改的城中村，基本上都屬于無產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留違法建筑，售價僅是同區(qū)商品房價格的二分之一左右。但只要迎來財主進行城市更新，這些項目就搖身一變?yōu)榧t本商品房，俗稱回遷房。

　　多位購房者和房產(chǎn)中介人士向第一財經(jīng)記者表示，近一個月來回遷房市場熱度持續(xù)趨于上行。

　　洪姓人士與幾個朋友在深圳合開了一家中介公司，專門做城中村回遷指標房的買賣。在他看來，“回遷房跟一般小產(chǎn)權(quán)房不一樣?！被剡w房雖然也是無產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但已經(jīng)有開發(fā)商進駐洽談城市更新或者說政府主導(dǎo)統(tǒng)籌推進項目舊改，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動產(chǎn)權(quán)證。

　　據(jù)介紹，同一個片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房價格只有回遷房的三分之一左右。“我們賣的是回遷權(quán)，買下來要跟村委確權(quán)，然后就跟開發(fā)商簽約。小產(chǎn)權(quán)房相當于購房者與村民簽約，村民隨時都可以反悔。買回遷房的話，你除了能回遷至紅本商品房，還可以每月領(lǐng)取過渡租金至商品房交付?！?/p>

　　投資利益鏈

　　回遷房市場此輪升溫與收緊的樓市政策雖然有一定關(guān)系，但可觀的投資利潤是驅(qū)動市場活躍并持續(xù)熱度升高的根本性因素。

　　第一財經(jīng)記者了解到深圳龍崗區(qū)、龍華區(qū)多個大型舊改項目均有回遷房出售。圈內(nèi)認定所謂好的回遷房，通常賴以兩大要素——品牌開發(fā)商和好地段。由于舊改周期長達數(shù)年，對于資金鏈的要求高，央企、國企、上市公司等品牌開發(fā)商意味著項目資金鏈緊張及爛尾的風(fēng)險小，好地段則意味著回遷房變?yōu)樯唐贩康纳悼臻g大。

　　“一旦項目確定舊改，就可以開始買了。” 多位從事回遷房生意的人士告訴第一財經(jīng)記者，舊改項目的開發(fā)商為了能加快舊改進度，對這類炒回遷房行為持默許態(tài)度。

　　“哪戶村民手上的回遷房要出貨，舊改項目涉及的開發(fā)商、村委、村民會告訴我們中介，我們會立刻聯(lián)系日常老客戶，先詢問他們的意愿?！焙樾杖耸恐毖?。

　　這也是好的回遷房等有購買意向的客戶來詢問時，往往已經(jīng)沒有貨的原因。

　　據(jù)悉，舊改項目通常分為意愿征集、簽協(xié)議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，走完整個流程一般是四年時間，每個階段的舊改項目售價均呈上升之勢。

　　長線投資者從意愿征集入手到交樓出貨能夠獲取三倍左右的收益。短線投資客在每個階段出貨基本都能獲利。有投資客在舊改意愿征集階段買入，獲得舊改指標后就立刻出貨；還有的投資客是舊改指標拿到后就找準時機出貨。前者通常是回遷房市場上賭性大、眼光老到的老江湖，偏好風(fēng)險型投資，獲利也更為豐厚。

　　“一些回遷房‘老炮兒’，市場歷練得久，消息靈通，眼光也好，對于好的舊改項目，一有風(fēng)吹草動就開始買?！焙樾杖耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，他的一位老客戶5月底買了招商蛇口三聯(lián)的一棟農(nóng)民房，大概400平方米，不到一個月就拋出去給買100平方米的小客戶了，獲利近40%。

　　值得關(guān)注的是，相比于商品房面積不容許切割，深圳的不少回遷房面積還可以自由組合，以滿足投資客掃貨的需求。

　　一位代理龍華鴻榮源牛湖舊改城市更新項目的陳姓中介人士告訴第一財經(jīng)記者，每平方米單價2.85萬元，130平方米的回遷指標房可以自由組合?！拔沂诸^好幾套龍華鴻榮源牛湖舊改貨源，你可以隨意拼選，湊夠130平方米就可以?！?/p>

　　違法交易警惕踩雷

　　深圳回遷房密集的區(qū)域，基本都很容易找到回遷房中介，還有各類專門從事回遷房交易的微信群、網(wǎng)站。

　　回遷房買主如果透過中介來買房，會有個固定的交易流程，需要向中介付5萬到20萬元的誠意金，轉(zhuǎn)定金簽合同，買方資金監(jiān)管銀行批款，賣方贖樓紅本過戶，最后三至七天內(nèi)交房。

　　以第一財經(jīng)記者進入的多個回遷房交易微信群為例，被問及誠意金等涉及資金交易的環(huán)節(jié)是否有法律保障，中介基本都會表示：“你轉(zhuǎn)定金給我，萬一業(yè)主違約不賣，我雙倍賠償你?！薄爸挥行‘a(chǎn)權(quán)房才需要請律師見證，那純屬尋求心理安慰，回遷房不需要律師等第三方獨立機構(gòu)見證?！?/p>

　　不管是通過中介還是通過村民、開發(fā)商來購買回遷房，最終的交易現(xiàn)場都會涉及村委股份公司、村長、開發(fā)商、作為賣方的村民、購房者。

　　“村委股份公司、開發(fā)商、村民都屬于買賣雙方的見證方，現(xiàn)場確權(quán)回遷房指標?！毙ば杖耸磕贸鲆晦呀?jīng)簽約的舊改合同表示，買賣雙方通常需要完成《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《深圳市房屋建筑面積測繪報告》、《合作建房協(xié)議》、《房屋拆遷補償安置協(xié)議》四份協(xié)議的簽署。其中，前三份是投資客與原村民之間簽署的文件，后一份是投資客與開發(fā)商之間的約定。

　　其中，最為關(guān)鍵的屬《房屋轉(zhuǎn)讓合同》?！斑@份合同會蓋上村委、村長的公章，相當于村里認定投資客進入到這個舊改項目了，開發(fā)商也就認可了投資客的村民身份?！倍辔环慨a(chǎn)中介都講到類似情況。

　　對于《房屋拆遷補償安置協(xié)議》還未簽署，村民就反悔或者出現(xiàn)常見的一房多賣，賣方及中介基本都會提及“給予購房者數(shù)倍的賠償”或者“很少有這種情況出現(xiàn)，不要杞人憂天”等。

　　廣東法制盛邦律師事務(wù)所合伙人陳亮對此表示：“國內(nèi)僅有公證處能夠進行公證，但不會對違法行為進行公證?！?/p>

　　回遷房交易并不為法律所允許?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》就有指出，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。未完成回遷的舊改房沒有商品房房產(chǎn)證，私下交易屬于違法行為?！?/p>

　　“市面上的確存在所謂的律師見證回遷房交易過程，但這改變不了這種交易不合法的事實。一旦涉及糾紛，投資者是弱勢方，基本就屬于投資打水漂了?！标惲烈蔡嵝呀诘馁徺I者警惕收益背后的高風(fēng)險。

　　除了在法律上無法獲得保障以外，舊改能否順利進行存在很大的不確定性。

　　深圳由大型開發(fā)商牽頭，耗時近十年仍未完成拆遷的舊改項目比比皆是。以近期受市場熱捧的招商蛇口三聯(lián)舊改項目為例，其舊改立項于2007年。此前為市場熟知的佳兆業(yè)南門墩舊改項目一期項目周期也持續(xù)近十年。

　　即便最新出臺的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》，有針對“釘子戶”提出，當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定時，市、區(qū)政府可以對未簽約部分房屋實施個別征收，而非以往的必須100%業(yè)主、100%的面積同意并簽署《拆遷補償安置協(xié)議》方能確認實施主體。但是實際中，舊改項目的長周期并未發(fā)生實質(zhì)性改變。

　　多名向第一財經(jīng)記者兜售回遷房指標的中介也坦言，舊改項目要做好“長跑”的心理準備。

　　轉(zhuǎn)自：第一財經(jīng)日報

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