各地宅基地改革加速落地 北京三種模式保障村民住房需求

　　宅基地改革正在加速。

　　近日，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》和《關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》，提出進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)村村民建住宅的合理用地需求，同時(shí)，要求各地嚴(yán)防死守耕地紅線，對新增違法違規(guī)行為“零容忍”“動真格”。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，2020年以來，四川、湖南、海南、北京、廣東、上海等多地加速出臺宅基地的相關(guān)政策文件，在保障農(nóng)村住房需求、落實(shí)“一戶一宅”、盤活閑置宅基地等方面做出更細(xì)致的規(guī)定。8月以來，先是廣州開始正式實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見》(下稱《實(shí)施意見》)，后是北京推出《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》(下稱《指導(dǎo)意見》)，兩個(gè)一線城市的政策設(shè)計(jì)值得關(guān)注。

　　在一些觀點(diǎn)中，宅基地制度被認(rèn)為是一種為農(nóng)民提供社會保障的重要制度設(shè)計(jì)。但在土地資源極度稀缺的發(fā)達(dá)城市周邊地區(qū)，政策設(shè)計(jì)開始有所改變。

　　宅基地與保障性住房“二選一”

　　從2019年12月，自然資源部與農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》以后，中央和相關(guān)部委在2020年連續(xù)出臺了《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》等多個(gè)宅基地制度領(lǐng)域的重磅文件。

　　此后，各地都在細(xì)化落實(shí)相關(guān)政策和改革。以北京為例，北京的《指導(dǎo)意見》，包括分類分區(qū)的方式保障村民住房需求，依法確定宅基地申請條件并規(guī)范審批手續(xù)，積極探索有償退出和轉(zhuǎn)讓機(jī)制，加強(qiáng)閑置宅基地和住宅盤活利用管理等6個(gè)方面的內(nèi)容。

　　而廣州的《實(shí)施意見》從適用范圍、部門職責(zé)、一戶一宅認(rèn)定、存量宅基地房屋確權(quán)登記、分類管控、實(shí)施保障和監(jiān)督管理等方面，對農(nóng)村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房管理進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范。

　　其中，保障村民住房需求是各地政策的“重頭戲”。北京新政稱，主要通過將村民納入本區(qū)居民住房保障體系，籌建村民公寓、村民住宅小區(qū)引導(dǎo)村民集中居住，和在原有宅基地上適當(dāng)增加建筑面積三種主要途徑，來保障村民住房需求。

　　廣州《實(shí)施意見》同樣注重保障村民的住房需求。廣州方面規(guī)定，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。同時(shí)，針對廣州農(nóng)村住宅建設(shè)過程中的一些問題，廣州還創(chuàng)新了多戶合建、提前預(yù)支建設(shè)村民公寓式住宅等多個(gè)政策，要求城市化地區(qū)村民新建房以公寓式或聯(lián)排式為主。

　　其中，北京在宅基地與保障性住房“二選一”的政策設(shè)計(jì)，最為外界關(guān)注。

　　《指導(dǎo)意見》稱，沒有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體不得再為其提供宅基地；已有宅基地再申請保障性住房的村民，應(yīng)按有關(guān)要求處置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。

　　同時(shí)，北京政策鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村通過集中建設(shè)村民公寓、村民住宅小區(qū)等方式，引導(dǎo)村民集中居住，但也僅限于無宅基地或自愿退出原有宅基地的村民申請。

　　對此，中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥認(rèn)為是合理的，從宅基地本身的角度來看，其最大的作用就是保障農(nóng)民的住房需求，“一個(gè)居民同時(shí)獲得兩項(xiàng)住房的保障權(quán)利，肯定是不合理的?！钡疤崾且欢ㄒ屴r(nóng)民知情，要么占有宅基地建房，要么獲得保障性住房，而前提條件是必須要退出宅基地，避免造成政策性的誤解，造成社會的不穩(wěn)定。

　　不過，對于這一規(guī)定，李國祥認(rèn)為還有待進(jìn)一步完善，尤其是要解決保障性住房的長期性問題。“宅基地是長期使用的，如果保障性住房是短期的，那么我個(gè)人覺得就不能夠收回農(nóng)民的宅基地。農(nóng)民在獲得保障性住房要退出宅基地后，再失去保障性住房使用機(jī)會的話，就應(yīng)該要重新給他宅基地或者村民住宅，政策要成體系，否則農(nóng)民的權(quán)益就得不到保障?！?/p>

　　租期不超過20年

　　閑置宅基地的盤活利用，是農(nóng)村宅基地改革的另一個(gè)重要方向，近年來已有多個(gè)中央重磅文件，對此作出詳細(xì)部署。

　　如何盤活閑置宅基地，當(dāng)前主要有兩種思路，一種是利用閑置住宅和宅基地，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，比如休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)。另一種則是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，利用產(chǎn)生的土地增值收益，投入農(nóng)村建設(shè)。

　　對于前一種模式，北京在《指導(dǎo)意見》中表示，鼓勵通過自營、合作、出租等方式盤活利用，但必須是合法宅基地，已經(jīng)閑置且預(yù)期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，同時(shí)需具備相關(guān)權(quán)利證明，其中出租用于居住或經(jīng)營的，需履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過20年，嚴(yán)禁違法群租。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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