業(yè)主苦等復(fù)工交房 盤(pán)活需多方協(xié)商解決 “別樣幸福城”爛尾項(xiàng)目調(diào)查

　　昆明市近來(lái)連日降雨，讓30多戶(hù)入住別樣幸福城4號(hào)地塊爛尾項(xiàng)目業(yè)主的生活物品泡在了水中，多位業(yè)主希望政府能督促各方復(fù)工交房。

　　知情人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，項(xiàng)目爛尾是因?yàn)槭┕挝灰笾Ц豆こ炭畋婚_(kāi)發(fā)商以施工進(jìn)度未達(dá)到約定工程進(jìn)度為由拒絕，且發(fā)現(xiàn)施工工程存在質(zhì)量問(wèn)題；施工單位則因未拿到工程款而停工，項(xiàng)目擱置導(dǎo)致?tīng)€尾至今。

　　看似“連環(huán)套”無(wú)解的局面，實(shí)則存在解決方案。中國(guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)當(dāng)事各方了解到，只要各方愿意協(xié)商，項(xiàng)目就能盤(pán)活，4號(hào)地塊業(yè)主就能實(shí)現(xiàn)“居者有其家”。

　　苦等復(fù)工交房

　　“距離我買(mǎi)房已6年多，希望項(xiàng)目能盡快復(fù)工交房?！眲e樣幸福城4號(hào)地塊業(yè)主張悅(化名)告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　別樣幸福城項(xiàng)目位于昆明市官渡區(qū)上苜蓿村，屬于官渡區(qū)上苜蓿村城中村改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處昆明市南市區(qū)巫家壩CBD核心區(qū)，規(guī)劃用地約390畝，共有8個(gè)地塊。目前，1-3號(hào)地塊已完工并交付使用，但尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；5號(hào)地塊也已基本完工并交付使用；6、7、8號(hào)地塊尚未開(kāi)發(fā)。4號(hào)地塊主體已全部封頂斷水，但尚未交房。

　　“為了做婚房，2014年我購(gòu)買(mǎi)了4號(hào)地塊的房子，合同約定是2015年7月交房。第二年聽(tīng)到項(xiàng)目爛尾了，我返回昆明和其他業(yè)主一起向街道辦、官渡區(qū)人民政府反饋，希望政府部門(mén)能出面有力協(xié)調(diào)，盡快推動(dòng)施工單位復(fù)工。”張悅說(shuō)，“6年了，我都有兩個(gè)孩子了，大的都要上小學(xué)了，可房子還在爛尾！”

　　記者日前探訪(fǎng)4號(hào)地塊項(xiàng)目，走進(jìn)項(xiàng)目處，正對(duì)大門(mén)的是業(yè)主拉起的“歡迎4號(hào)地業(yè)主回家”的紅底白字橫幅。其中一棟入住業(yè)主較多，窗戶(hù)位置多用布、紙板遮擋。一樓處，業(yè)主將木板一頭銜接在窗戶(hù)邊，一頭對(duì)著臺(tái)階做“樓梯”。通過(guò)該木板可從窗戶(hù)直入客廳，屋子中散落著些許生活物品。

　　由于項(xiàng)目已爛尾多年，樓棟四周野草叢生，院子中散落著磚塊、水槽、水管，地上隨處可見(jiàn)裂縫。

　　“誰(shuí)愿意搬進(jìn)來(lái)？都是無(wú)奈?！倍辔粯I(yè)主稱(chēng)，受疫情影響，旅游業(yè)慘淡，收入無(wú)法承擔(dān)房租和生活費(fèi)用，無(wú)奈之下，退了租的房子搬了進(jìn)來(lái)。最近幾日，昆明市雨天較多，雨水漫進(jìn)了項(xiàng)目處業(yè)主居住的屋子，甚至有鍋碗等漂在水中。

　　有業(yè)主希望政府能夠繼續(xù)積極協(xié)商推動(dòng)復(fù)工交房，也有業(yè)主稱(chēng)，如果中鐵建愿意墊資建設(shè)，也可以避免爛尾，實(shí)現(xiàn)業(yè)主“居者有其家”愿望。

　　爭(zhēng)執(zhí)意見(jiàn)不一

　　中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪(fǎng)過(guò)程中獲悉到的云南省高級(jí)人民法院(簡(jiǎn)稱(chēng)“云南高院”)判決書(shū)顯示，別樣幸福城4號(hào)地塊原約定計(jì)劃開(kāi)工日期是2013年2月，實(shí)際開(kāi)工時(shí)間約2013年5月。2013年12月，中鐵建第一次停工，2015年8月全面停工。

　　記者了解到，雖然項(xiàng)目距離全面停工已5年之久，但業(yè)主對(duì)停工原因卻不全面知情。

　　有知情人士表示，2012年12月，曉安公司和中鐵建簽訂了4號(hào)地塊的施工合同，約定按照工程進(jìn)度付款。2013年12月，中鐵建將月度工程進(jìn)度匯報(bào)給曉安公司并要求后者支付對(duì)應(yīng)款項(xiàng)，曉安公司以施工進(jìn)度尚未達(dá)到合同約定可以付款的條件為由，拒絕了中鐵建的要求。后來(lái)，在2014年春節(jié)前，曉安公司支付了部分工程款。

　　該知情人士稱(chēng)，2014年4月，監(jiān)理單位和相關(guān)方面發(fā)現(xiàn)已施工工程存在質(zhì)量問(wèn)題，向中鐵建方面反饋希望就此加固、修復(fù)，中鐵建沒(méi)有加固、修復(fù)，繼續(xù)施工并于一段時(shí)間后提出月付工程款請(qǐng)求，曉安公司則主張合同約定內(nèi)容，拒絕再以月度方式支付工程款。2015年8月，中鐵建全面停工。

　　相關(guān)人士稱(chēng)，在中鐵建停工后，曉安公司曾支付部分款項(xiàng)希望中鐵建能夠復(fù)工，但雙方未達(dá)成一致。

　　對(duì)此，記者求證中鐵建方面別樣幸福城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，停工原因是曉安公司未支付工程款。對(duì)于上述知情人士提及的付款細(xì)節(jié)，該負(fù)責(zé)人并未作出回復(fù)。

　　該知情人士稱(chēng)，因?yàn)楣こ炭罴m紛，中鐵建將曉安公司起訴至云南高院，并申請(qǐng)查封了4號(hào)地塊未出售房源和地下車(chē)位，該部分貨值約5.2億元。

　　上述知情人士稱(chēng)，曉安公司支付給中鐵建的工程款來(lái)自賣(mài)4號(hào)地塊房子的錢(qián)，查封后資金來(lái)源也就斷了。曉安公司方面曾抵押不動(dòng)產(chǎn)融資，但資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中鐵建拒絕先墊資施工、解封，局面的僵持導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

　　判決書(shū)顯示，一審中，曉安公司反訴中鐵建，要求中鐵建繼續(xù)履行合同，并對(duì)不合格工程進(jìn)行加固、修復(fù)。中鐵建則主張對(duì)工程進(jìn)度款、是否享有對(duì)4號(hào)地塊的優(yōu)先受償權(quán)確認(rèn)等請(qǐng)求。

　　對(duì)于曉安公司主張的工程質(zhì)量問(wèn)題，云南高院認(rèn)定的結(jié)果為，確認(rèn)施工已完成無(wú)法修復(fù)的工程造價(jià)約為303.99萬(wàn)元，因工程質(zhì)量問(wèn)題需要加固修復(fù)的評(píng)估費(fèi)用約為5803.54萬(wàn)元。

　　判決書(shū)顯示，云南高院要求雙方繼續(xù)履行合同約定；曉安公司支付中鐵建約8538.58萬(wàn)元的剩余工程進(jìn)度款；中鐵建對(duì)不合格工程加固、修復(fù)等，并達(dá)到合格要求后立即全面復(fù)工。

　　之后，中鐵建向最高人民法院提起上訴，而曉安公司也未支付剩余工程款。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，目前該案正在審理當(dāng)中。

　　質(zhì)量問(wèn)題或源自分包

　　判決書(shū)顯示，曉安公司除提及中鐵建已施工工程存質(zhì)量問(wèn)題外，還提及中鐵建未經(jīng)其同意，以勞務(wù)分包名義，存在違法分包的行為。

　　云南高院庭審曾要求中鐵建提供相關(guān)的勞務(wù)分包合同，但中鐵建并未提供合同，云南高院認(rèn)定該部分的違約金為200萬(wàn)元。

　　記者獲悉到多份中鐵建和第三方公司簽訂的勞務(wù)分包合同，但其分包內(nèi)容卻不僅限于勞務(wù)，部分合同范圍包括基礎(chǔ)墊底、基礎(chǔ)及基礎(chǔ)梁等。

　　其中，一份中鐵建和重慶中博建筑勞務(wù)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“重慶中博公司”)簽訂的名為“4號(hào)地塊主體結(jié)構(gòu)二標(biāo)段勞務(wù)分包合同”稱(chēng)，中鐵建同意將“昆明官渡區(qū)上苜蓿村‘城中村’改造項(xiàng)4#地塊主體結(jié)構(gòu)勞務(wù)分包工程(4-4、4-5、4-6、4-7號(hào)樓及對(duì)應(yīng)地下室)工程主體勞務(wù)分包給重慶中博公司施工。”合同范圍包括：基礎(chǔ)墊層、基地清槽、基礎(chǔ)及基礎(chǔ)梁、塔吊基礎(chǔ)等。工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為確保昆明市“春城杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。承包方式包括包工、包輔料、包中小型機(jī)具等。工程內(nèi)容包括合同范圍內(nèi)的采購(gòu)供應(yīng)、施工、試驗(yàn)、保護(hù)、維修及相關(guān)工作。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴中國(guó)證券報(bào)記者，結(jié)合多份合同模板和內(nèi)容來(lái)看，項(xiàng)目可能存在肢解項(xiàng)目工程進(jìn)行分包的行為。

　　王玉臣表示，住建部發(fā)布的《建筑工程施工發(fā)包與承包違法行為認(rèn)定查處管理辦法的通知》中關(guān)于違法分包認(rèn)定范圍就包括“施工總承包單位將施工總承包合同范圍內(nèi)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的，鋼結(jié)構(gòu)工程除外?！?/p>

　　中國(guó)證券報(bào)記者獲悉的另一份民事判決書(shū)顯示，中鐵建分包的其中一家勞務(wù)公司曾將工作內(nèi)容分包給個(gè)人，個(gè)人又分包給個(gè)人。

　　項(xiàng)目爛尾至今，也有不少業(yè)主對(duì)4號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金去向提出質(zhì)疑。記者從相關(guān)部門(mén)了解到，2007年，曉安公司曾和一單位達(dá)成定向開(kāi)發(fā)合作協(xié)議，由曉安公司用上苜蓿村150畝自有完善用地為該單位建設(shè)安置房。2009年，按照相關(guān)部門(mén)城中村改造要求，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模由150畝擴(kuò)大到約390畝。

　　后在土地掛牌組價(jià)審計(jì)中，原150萬(wàn)元/畝的地價(jià)上調(diào)至580萬(wàn)元/畝，加上其他費(fèi)用，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本增至6800元/平方米，上述安置房源則執(zhí)行4200元/平方米的協(xié)議售價(jià)。

　　另一知情人士透露，在調(diào)控政策背景下，曉安公司原本融資額度減少，為推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，其通過(guò)高成本的途徑融資，增加了相關(guān)費(fèi)用支出。

　　也有業(yè)主質(zhì)疑曉安公司可能將別樣幸福城的開(kāi)發(fā)資金挪用到了陽(yáng)宗海項(xiàng)目，導(dǎo)致資金缺乏。也有業(yè)主說(shuō)，陽(yáng)宗海項(xiàng)目是2007年拿的地，比別樣幸福城早好多年。

　　最大債權(quán)人希望各方能協(xié)商

　　記者獲悉，中國(guó)信達(dá)云南公司目前是曉安公司最大的債權(quán)方。曉安公司早前融資時(shí)曾將1、2、3、4、5號(hào)地塊抵押給中國(guó)信達(dá)云南公司，后者享有對(duì)上述地塊優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，中國(guó)信達(dá)云南公司從相關(guān)公司處接過(guò)曉安公司債務(wù)，并于2018年對(duì)6、7、8號(hào)地塊申請(qǐng)了首輪查封，后和曉安公司達(dá)成和解，對(duì)債權(quán)有條件延期。

　　“2018年6月，我們牽頭云南保利和曉安公司多次談判，后同意由曉安公司設(shè)立新公司，將6、7、8號(hào)地塊轉(zhuǎn)讓至新公司名下，由云南保利收購(gòu)新公司全部股權(quán)。6、7、8號(hào)地塊的貨值約6.29億元，若云南保利完成收購(gòu)，可從中拿出1億元交由官渡區(qū)人民政府統(tǒng)管，專(zhuān)項(xiàng)用于別樣幸福城1-5號(hào)地塊的恢復(fù)施工；另外拿出1億元用于繳納6號(hào)地塊規(guī)劃調(diào)整的土地出讓金、滯納金等費(fèi)用?！敝袊?guó)信達(dá)云南公司負(fù)責(zé)人表示，如果資金不夠，中國(guó)信達(dá)云南公司愿拿出4號(hào)地塊一半的貨值給到工程款，以盤(pán)活別樣幸福城整個(gè)項(xiàng)目。

　　“但問(wèn)題在于，2019年8月，別樣幸福城項(xiàng)目1、2、3、5號(hào)地塊的施工單位江蘇中興公司以曉安公司未按時(shí)支付項(xiàng)目工程款為由，對(duì)6、7、8號(hào)地塊申請(qǐng)了輪候查封。在官渡區(qū)人民政府的協(xié)調(diào)下，我們多次和江蘇中興公司協(xié)商，希望能解除查封，由云南保利完成收購(gòu)，但一直未果。同時(shí)，中鐵建的查封無(wú)法解除，曉安公司沒(méi)法出售房屋和車(chē)庫(kù)，也就沒(méi)錢(qián)支付給江蘇中興公司工程款?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

　　該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，中國(guó)信達(dá)云南公司愿意解除對(duì)別樣幸福城所有地塊的查封，只要江蘇中興公司能解除對(duì)6、7、8號(hào)地塊的輪候查封，且擬申請(qǐng)查封6、7、8號(hào)地塊的債權(quán)人能夠緩一步，先讓云南保利完成對(duì)6、7、8號(hào)地塊的收購(gòu)，讓資金介入。同時(shí)，中鐵建解除對(duì)4號(hào)地塊可售房源和車(chē)庫(kù)的查封，將這部分出售款用于償還中鐵建、江蘇中興公司工程款和其他債權(quán)人資金及工程資金需求，就能盤(pán)活整個(gè)別樣幸福城。

　　該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，這并不是不還債權(quán)人的錢(qián)，只是希望大家能為別樣幸福城5000戶(hù)業(yè)主考慮，先解決業(yè)主住房問(wèn)題，再主張債權(quán)，“昆明市盤(pán)活的幾個(gè)爛尾項(xiàng)目，和債權(quán)方的退讓不無(wú)關(guān)系。”（作者 張軍）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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