“來(lái)了就是深圳人”：對(duì)標(biāo)新加坡 深圳要讓60%市民住進(jìn)公共住房

　　“來(lái)了就是深圳人”，不應(yīng)該僅僅是一句口號(hào)，而是真正能讓深圳成為美好居住和工作的城市。

　　繼兩年前深圳首次提出2035年住房計(jì)劃后，深圳官方再次向外界傳遞了建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的信息。

　　8月28日，深圳市住房與建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡公開(kāi)演講透露，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來(lái)深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房，為此將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。

　　然而深圳的現(xiàn)實(shí)卻是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積也在國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線之下；

　　住房供地嚴(yán)重不足，住房只占土地供應(yīng)的22.6%，之前的供地計(jì)劃常常不能完成。

　　未來(lái)，深圳能否兌現(xiàn)自己的承諾，還是要看土地供應(yīng)和住房供應(yīng)體系能否突破。

　　不過(guò)，張學(xué)凡透露的信息，結(jié)合此前“深八條”新政的實(shí)施，可以讓人看到深圳調(diào)控樓市的決心，在穩(wěn)定市場(chǎng)和增加供應(yīng)上同時(shí)用力，深圳的樓市、房?jī)r(jià)穩(wěn)定可期。

　　對(duì)標(biāo)新加坡

　　這是深圳第一次明確公開(kāi)的官方表態(tài)，在住房供應(yīng)體系方面學(xué)習(xí)、對(duì)標(biāo)新加坡。

　　張學(xué)凡表示，深圳全市住房累計(jì)數(shù)量達(dá)到1068萬(wàn)套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒(méi)有達(dá)到國(guó)家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線。主要原因是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。

　　深圳商品房供應(yīng)量更是少得可憐，按套數(shù)來(lái)算不足20%，按面積來(lái)算也只有28%左右。根據(jù)深圳市住建局《住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，到2018年深圳商品住宅總建筑面積為1.69億平方米，共計(jì)187.9萬(wàn)套。

　　而深圳每年凈流入人口40-50萬(wàn)，房地產(chǎn)需求量仍很大。

　　房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制最重要的是，建立起覆蓋全社會(huì)的穩(wěn)定住房供應(yīng)體系，核心就是大力發(fā)展公共住房。

　　張學(xué)凡強(qiáng)調(diào)，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，提出“六比四”的住房比例。作為一線城市代表的深圳，住房建設(shè)方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是，有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。

　　深圳對(duì)標(biāo)的新加坡模式，起源于新加坡從1964年開(kāi)始推行的“居者有其屋”計(jì)劃，新加坡政府鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買(mǎi)建屋發(fā)展局興建的組屋。

　　目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場(chǎng)化的私人房產(chǎn)為輔的住房體系。新加坡建屋發(fā)展局顯示，早在2016年，新加坡便有高達(dá)82%的公民居住在組屋里，也就是說(shuō)，新加坡的政策性住房與商品房比例約為“8:2”。

　　事實(shí)上，這不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾發(fā)文，明確了面向未來(lái)(2018年至2035年)的住房發(fā)展目標(biāo)，計(jì)劃未來(lái)18年提供170萬(wàn)套住房，并將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2:2:2:4。

　　在演講中，張學(xué)凡并未透露過(guò)去兩年多深圳住房供應(yīng)的完成率和比例。

　　供應(yīng)難題待解

　　理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。深圳住房體系的改變，仍在艱難實(shí)踐中。

　　事實(shí)上，深圳此前的土地和住房供應(yīng)計(jì)劃大部分都未實(shí)現(xiàn)。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”規(guī)劃都提出了大量的住房規(guī)劃，但最后都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，特別是保障房和人才房。

　　十三計(jì)劃也大部分沒(méi)有完成。《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》顯示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累計(jì)供應(yīng)510.7公頃，完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)的90%；累計(jì)供地?cái)M建設(shè)商品住房26.27萬(wàn)套，僅完成“十三五”規(guī)劃指標(biāo)75%。

　　2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累計(jì)供應(yīng)281.3公頃，完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)的120%，但安居工程建設(shè)籌集共計(jì)35.34萬(wàn)套，僅完成“十三五”規(guī)劃任務(wù)的88%。

　　相比兩年前，深圳在公共租賃住房方面的新目標(biāo)是110萬(wàn)套，為此每年將建設(shè)10萬(wàn)套公共租賃住房，補(bǔ)齊5-8年的短板，人均住房面積也將從現(xiàn)在的27.8平方米提高到30平方米。

　　2020年深圳加大了房地產(chǎn)的供應(yīng)和開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量是去年的2倍，為十年來(lái)最高的一次；房地產(chǎn)開(kāi)工量達(dá)到1200萬(wàn)平方米，是過(guò)去開(kāi)工數(shù)的2倍多。

　　張學(xué)凡表示，住建局聯(lián)合規(guī)資局，將在“十四五”期間的用地供應(yīng)上做一些調(diào)整，住房用地占建設(shè)用地的比例，將由過(guò)去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例，補(bǔ)齊住房用地供應(yīng)的短板。

　　不過(guò)僅靠新增土地供應(yīng)顯然難以達(dá)到目標(biāo)，深圳必須挖掘多元化的土地和住房供應(yīng)主體。

　　在2035年的規(guī)劃中，深圳在住房土地來(lái)源上，從過(guò)去的政府壟斷供應(yīng)土地，變?yōu)檎┑?、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶區(qū)改造等多個(gè)渠道。

　　張學(xué)凡也表示，深圳需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與大規(guī)模建房行動(dòng)，包括商品房和公共住房。

　　不過(guò)，多位深圳業(yè)內(nèi)人士指出，深圳住房要實(shí)現(xiàn)接近新加坡那樣的模式，要達(dá)到6:4的比例，還不知道要等多少年，之前提的到2035年新增保障房100萬(wàn)套，商品房70萬(wàn)套，包括最新的政策房110萬(wàn)套計(jì)劃，但這都只是增量的部分，但加上存量，很難達(dá)到6:4。

　　房?jī)r(jià)飆漲已成過(guò)去時(shí)

　　深圳今年二季度的魔幻上漲猶在眼前，7月新建商品住宅均價(jià)57904元/平方米，二手房均價(jià)73343元/平方米，位于全國(guó)第一。

　　那么，學(xué)習(xí)新加坡對(duì)深圳樓市、深圳房?jī)r(jià)又有何影響？

　　張學(xué)凡表示，政府的住房政策目標(biāo)體系就是兩手抓，對(duì)于公共住房，政府的職責(zé)是做兜底，未來(lái)讓60%市民住上政策房，通過(guò)穩(wěn)定的、可持續(xù)的、可實(shí)現(xiàn)的政策和成果，在每一年度體現(xiàn)出來(lái)，形成良好的預(yù)期。

　　在一手兜底做大公共住房的同時(shí)，另一手是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　7月15日，深圳出臺(tái)了住房新政，新“深八條”，比起2016年10月4日出臺(tái)的“深八條”有一些變化，過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控以行政手段為主，從現(xiàn)在開(kāi)始，是行政手段與經(jīng)濟(jì)手段并存，將來(lái)慢慢過(guò)渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主的方式。

　　這次的“7.15”調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)手段主要有兩條，一是金融信貸政策，一是稅收政策。

　　“我希望嚴(yán)格落實(shí)好新出臺(tái)的‘深八條’調(diào)控政策，嚴(yán)格落實(shí)好限購(gòu)限貸限價(jià)限售等政策，這對(duì)企業(yè)會(huì)有一定影響，但我們要的是市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不是市場(chǎng)的大起大落，大起大落對(duì)市民沒(méi)有什么好處，對(duì)企業(yè)也沒(méi)有什么好處?！睆垖W(xué)凡說(shuō)。

　　市場(chǎng)和企業(yè)都接收到了這一信息。不少深圳開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)表示，政府的決心很大，樓市的風(fēng)向真的變了。上半年那種房?jī)r(jià)上漲很難再出現(xiàn)。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁認(rèn)為，這預(yù)示著下一步深圳的市場(chǎng)會(huì)有很大的變化，住房會(huì)大幅增加供應(yīng)量，去解決供應(yīng)不足的問(wèn)題。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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