需要盡快解決房地產(chǎn)市場扭曲對實體經(jīng)濟的威脅

　　日前，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)提出降低負債率的要求，包括一年內(nèi)降檔、三年內(nèi)全面完成符合“三道紅線”的調(diào)整。從數(shù)據(jù)看，很多知名且激進的地產(chǎn)公司問題很嚴重。

　　很多人將這種做法與日本1990年收緊房地產(chǎn)融資的政策比較，從而得出可能會戳破地產(chǎn)泡沫，并危及經(jīng)濟發(fā)展的判斷。1990年代美國連續(xù)5次提高利率，由2.5%升至6%，也主要是打擊了住宅市場需求端以及整個資產(chǎn)市場，導(dǎo)致股市和樓市相繼暴跌。但中國當前并未提高按揭利率，甚至還有所下行。對于房地產(chǎn)融資的限制，在短期內(nèi)只會增加供給，迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快開發(fā)，因此，不可能像日本那樣戳破整個經(jīng)濟泡沫。

　　所謂日本地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致日本失去二十年的說法是嚴重夸大，也不符合事實。當然，這么說并不意味著不對房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定保持警惕。日本在1990年代初，不只是地產(chǎn)泡沫，而是整個經(jīng)濟處于泡沫之中，包括股市泡沫以及過高的債務(wù)率。在資產(chǎn)泡沫與金融風險之后，是日本實體經(jīng)濟的空虛化。在此之前，日本政府持續(xù)多年通過投資基礎(chǔ)設(shè)施刺激經(jīng)濟，以擴大內(nèi)需應(yīng)對貨幣升值帶來的出口競爭力下降的壓力。

　　日本人競相購入資產(chǎn)制造了資產(chǎn)泡沫，提高了杠桿率，也嚴重削弱了日本國內(nèi)經(jīng)濟的成長性，大量資本流入資產(chǎn)領(lǐng)域，制造業(yè)與消費受到擠壓。與此同時，為應(yīng)對日元升值，大量日本企業(yè)赴海外投資，日本出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象，日本企業(yè)在全球市場的份額早已達到拐點。在實體經(jīng)濟競爭力下降的基礎(chǔ)上，資產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的去杠桿運動給實體經(jīng)濟雪上加霜，出現(xiàn)所謂的資產(chǎn)負債表衰退，美國發(fā)起信息產(chǎn)業(yè)革命后對日本形成了強大的產(chǎn)業(yè)壓制，日本經(jīng)濟陷入長期低迷狀態(tài)。

　　因此，日本的問題主要是經(jīng)濟高度金融化以及制造業(yè)失去成長性，使得整個經(jīng)濟空心化和泡沫化，地產(chǎn)只是其泡沫表象之一。中國當前房地產(chǎn)業(yè)面臨與日本1990年代初類似的狀況。但是，中國的情況與當時的日本并不相同。首先，中國早已將政策轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟，促進創(chuàng)新，并強化以國內(nèi)需求為主體的雙循環(huán)格局。其次，近幾年，中國主動采取降杠桿，避免脫實向虛，降低金融風險。也就是說，除了房地產(chǎn)市場通過調(diào)控穩(wěn)定價格外，逐步化解制造業(yè)、金融以及需求等領(lǐng)域存在的問題，避免重蹈日本的覆轍。

　　事實上，中國政府對問題較為嚴重的房地產(chǎn)市場實施了“凍結(jié)”措施，即通過調(diào)控確保穩(wěn)定，避免大起大落制造風險。這是為了給金融防風險與結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造一個穩(wěn)定的環(huán)境。房地產(chǎn)市場處于經(jīng)濟核心位置，繞過它推進結(jié)構(gòu)性改革是不完整的，也會影響效果。

　　近日，由哈佛大學和清華大學教授共同完成的一份報告表示，中國房地產(chǎn)業(yè)可能觸頂了，文章認為，支持房地產(chǎn)繁榮的家庭收入和人口成長近期放緩了，而且下行趨勢有望繼續(xù)。長達數(shù)十年的房地產(chǎn)繁榮導(dǎo)致房價和供應(yīng)錯位，房地產(chǎn)市場可能觸及了“一個潛在的危險高點”。報告也認為，由于高首付等監(jiān)管保護，中國的住房市場仍不太可能成為立即引發(fā)金融危機的誘因。顯然，絕大多數(shù)因素都不支持房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮，而且結(jié)構(gòu)性改革也需要盡快解決房地產(chǎn)市場拉大的分配差距以及對實體經(jīng)濟的威脅。

　　很多人也關(guān)注到另外一個棘手的問題：限制房地產(chǎn)公司債務(wù)水平后，將會導(dǎo)致地方政府的土地財政失去來源，從而令一些嚴重依賴土地出讓收入的地方政府財政出現(xiàn)危機。地方政府與銀行是在地產(chǎn)市場中獲益最多的部門，但如果它們嚴重依賴地產(chǎn)市場，就會成為危機。無論如何，土地財政都無法持續(xù)，因此，它不是房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整應(yīng)考慮的因素，而是財政改革的內(nèi)容。這也表明，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟中的影響過大，大到不得不提前做出系統(tǒng)性準備，拖得越久，系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性問題就越難解決，陷入“大到不能倒”的困境。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀經(jīng)濟報道

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