房地產(chǎn)市場可以得到有效治理 關(guān)鍵是城市要有長遠(yuǎn)眼光

　　長沙樓市的穩(wěn)定性與合理的房價收入比表明，中國房地產(chǎn)市場的扭曲不是必然的，是能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，既能滿足人民對美好生活的需求，提高城市化率，又有利于發(fā)展制造業(yè)。

　　長沙避免了地產(chǎn)金融化發(fā)展。在供給端，長沙市政府控制地價年均漲幅在0-2%之間，同時對商品房的利潤率限定在6%-8%之間。在需求端，實行限購、限售、限貸政策，比如，符合資格的購房者首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿4年后才能買第2套；而出售二手房的要求更加嚴(yán)格，徹底杜絕了炒作。

　　長沙市的政策目標(biāo)是通過房價洼地，打造人才高地，擺脫對房地產(chǎn)和土地財政的依賴，走出一條以制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為代表的實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展之路。也就是說，拋棄短期政策收益(土地財政)，換來經(jīng)濟長期的健康發(fā)展。這個邏輯的關(guān)鍵是，擁有優(yōu)勢資源的大城市高房價已經(jīng)對吸引人才與留住制造業(yè)構(gòu)成了阻礙，長沙可以通過低房價吸引人才與產(chǎn)業(yè)資源。應(yīng)當(dāng)說，長沙比較成功地實現(xiàn)了目標(biāo)，高科技制造業(yè)投資越來越多。

　　從長沙模式看，房地產(chǎn)業(yè)完全可以得到有效治理，關(guān)鍵是城市當(dāng)局要著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展。地方政府之間，由于官員的任期制，容易形成績效競賽，部分城市管理者希望在任期內(nèi)通過拍賣土地獲得更多財政資源，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擁有看得見，也有數(shù)據(jù)支撐的業(yè)績。但是，快速上漲的住房價格大幅提高了房價收入比，造成貧富分化效應(yīng)，經(jīng)濟成本上漲也會影響當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　香港為亞太地區(qū)提供區(qū)域性金融、法律等服務(wù)。北京和上海是兩個擁有全國性資源支持的服務(wù)性城市，在金融、教育、科研、文化、旅游以及總部經(jīng)濟(央企或跨國公司)等方面具有優(yōu)勢。除此之外，中國其他城市的發(fā)展，主要依靠第二產(chǎn)業(yè)。比如珠三角地區(qū)城市的發(fā)展主要依賴制造業(yè)以及由此衍生的商貿(mào)活動。中國其他中心城市或城市群基本也是區(qū)域性制造業(yè)中心。也就是說，中國城市化大發(fā)展與世界其他地區(qū)一樣，是工業(yè)化進程推動，隨著區(qū)域工業(yè)化水平的提高吸引更多人口形成城市規(guī)模的擴張，創(chuàng)造更多服務(wù)業(yè)需求，從而帶來更多人口的流入。

　　但是，中國扭曲的房地產(chǎn)市場導(dǎo)致了一個現(xiàn)象，即：那些依靠制造業(yè)快速繁榮的城市因為更快上漲的房價而使得自己的優(yōu)勢遭到削弱。大量制造業(yè)企業(yè)遷去外地，房價過高也讓人才望而卻步。這是因為，中國絕大部分工廠缺乏核心技術(shù)競爭力，因此對成本的上漲極為敏感。這使得城市發(fā)展逐漸放緩，經(jīng)濟調(diào)整面臨壓力。

　　這些依靠制造業(yè)崛起的城市，與北京上海相比，缺乏高端服務(wù)業(yè)，當(dāng)房價過高迫使制造業(yè)外遷后，經(jīng)濟發(fā)展會動力不足。原先得益于“聚集的經(jīng)濟效益”，隨著房價對人才和產(chǎn)業(yè)的打擊，資源聚集的能力減弱，資源要素會不斷流失，在其他地方緩慢重組，比如長沙這樣的中部城市。

　　像美國紐約、洛杉磯等城市是為全球提供金融、文化等服務(wù)，底特律則因為制造業(yè)衰退而蕭條。全球主要的大城市都具有服務(wù)業(yè)的全球性以及本國的唯一性。中國城市全球化程度低，因此，大部分都必須依賴第二產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的基礎(chǔ)。但是，不幸的是，在發(fā)展制造業(yè)的同時，很多城市當(dāng)局更喜歡房地產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致普遍過高的房價抑制了制造業(yè)的發(fā)展。

　　中國原本可以依賴世界工廠地位，從制造業(yè)的稅收中逐步獲得發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施的資金。但是，地方政府用過高的土地財政去彌補工業(yè)用地的低成本以及制造業(yè)稅收優(yōu)惠，這種做法最終還是對制造業(yè)轉(zhuǎn)型構(gòu)成了傷害：當(dāng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級時，遇到了高房價的沖擊。

　　如果每一個城市都像長沙那樣著眼于長遠(yuǎn)控制住房價，中國經(jīng)濟當(dāng)前轉(zhuǎn)型阻力就不會那么大。就如當(dāng)初為了政績而依賴土地財政，現(xiàn)在的城市管理者為了降低任內(nèi)風(fēng)險，不得不維持樓市平穩(wěn)。中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要順利推進，必須改變房地產(chǎn)市場的扭曲狀況，縮小貧富差距、增加消費、提高城市化率與生育率、優(yōu)化資源配置、發(fā)展實體經(jīng)濟。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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