全國老舊小區(qū)改造半年報(bào)：鄭州、西安改造小區(qū)最多 杭州15萬家庭“翻新”

　　從目前各地公布的老舊小區(qū)改造案例來看，多數(shù)仍然以基礎(chǔ)類和完善類為主，社會(huì)資本尚未大規(guī)模進(jìn)入投資。

　　老舊小區(qū)改造如火如荼，進(jìn)展到底如何？

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部8月27日消息，今年1-7月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.22萬個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)(3.9萬個(gè))的56.4%，較6月末提高了16個(gè)百分點(diǎn)；涉及居民442.74萬戶，占年度目標(biāo)任務(wù)(約700萬戶)的62.7%，較6月末提高了15.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　哪些城市改造面積最大？哪些城市改造進(jìn)度最快？會(huì)在哪些領(lǐng)域形成多大的投資？仍然是廣受關(guān)注的問題。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)一線城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和GDP過萬億城市的老舊小區(qū)改造計(jì)劃與開工進(jìn)度，做了統(tǒng)計(jì)和梳理。

　　鄭州、西安改造小區(qū)最多

　　在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)的城市中，有26個(gè)公布了2020年計(jì)劃改造的小區(qū)數(shù)量，其中，鄭州將改造約1200個(gè)小區(qū)，在所有城市中居首，西安是另一個(gè)改造小區(qū)數(shù)量過千的城市。其他城市公布的數(shù)據(jù)都沒有超過500個(gè)，有18個(gè)城市的改造數(shù)量都在100至500個(gè)之間。

　　從公布的改造面積來看，截至8月上旬，上述城市中，有21個(gè)公布了2020年的老舊小區(qū)計(jì)劃所覆蓋的改造面積。所有已公布改造計(jì)劃的城市，改造面積都超過100萬平方米。其中，西安、哈爾濱、杭州、武漢等地，今年都將改造超過1000萬平米，最多的西安則計(jì)劃改造1900萬平米。

　　而從改造計(jì)劃覆蓋的家庭來看，部分城市同時(shí)發(fā)布了老舊小區(qū)的改造面積與覆蓋家庭數(shù)量。其中，杭州2020年的改造計(jì)劃涉及家庭最多，達(dá)到15萬戶，另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過了10萬戶，太原、蘭州和濟(jì)南則超過了5萬戶。

　　改造計(jì)劃的推進(jìn)進(jìn)度如何？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，截止到8月上旬，當(dāng)前公布了具體改造進(jìn)度的城市數(shù)量不多，其中大多數(shù)都是已經(jīng)全部開工，或者接近全部開工。

　　其中，西安計(jì)劃改造1900萬平米，到7月底已開工建設(shè)1436個(gè)小區(qū)，建筑面積2077.7萬平方米，改造進(jìn)度達(dá)到109%；計(jì)劃改造約6.2萬戶的濟(jì)南，則已經(jīng)開工62249戶，改造開工進(jìn)度同樣突破100%。另外，貴陽計(jì)劃改造1.61萬戶，實(shí)際開工改造則達(dá)到了15661戶。武漢的這兩組數(shù)字則分別是13.2萬戶和12763戶，同樣接近全部開工。

　　對(duì)此，陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，西安舊改加速度的原因主要有兩點(diǎn)。一是按照老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，西安老舊小區(qū)規(guī)模比較大；二是明年西安要召開全運(yùn)會(huì)，為了提升整個(gè)城市環(huán)境，加大了老舊小區(qū)改造的速度。

　　不過，某地方住建部門官員告訴記者，當(dāng)?shù)卮饲安⒎抢吓f小區(qū)改造試點(diǎn)城市，因此目前還沒有竣工的小區(qū)。同時(shí)老舊小區(qū)改造涉及群眾切身利益和日常生活，而且開工面積每天變化較大，因此，在數(shù)據(jù)發(fā)布上，除了改造開工進(jìn)度接近完成的城市，當(dāng)?shù)剡x擇了暫時(shí)不對(duì)外公布改造進(jìn)度。

　　全國五分之一住房有舊改需求

　　在第十二屆全國既有建筑改造大會(huì)“老舊小區(qū)綜合改造分論壇”上，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新研究所副所長范嗣斌介紹稱，按照各地提供的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國有改造需求的小區(qū)32.7萬個(gè)，總建筑面積65億平方米，從建筑面積看，約占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房總量324億平方米(國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù))的20.06%。

　　如此龐大體量的老舊小區(qū)改造，帶來的投資強(qiáng)度有多大，是各界關(guān)心的另一個(gè)問題。

　　7月中旬，國家發(fā)改委曾表示，2020年《政府工作報(bào)告》明確計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，目前已經(jīng)全部下達(dá)完畢，實(shí)現(xiàn)了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)翻番，中央預(yù)算內(nèi)投資安排翻番”。

　　在中央資金的基礎(chǔ)上，不少城市今年在老舊小區(qū)的計(jì)劃投入，都達(dá)到10億級(jí)別。其中，杭州計(jì)劃投入68億元，太原計(jì)劃投入超過30億元，南昌、濟(jì)南和北京的計(jì)劃投入則分別達(dá)到了約27億元、約19億元和12.8億元。

　　實(shí)際上，這些投資額度中，中央投資的所占份額并不高。以西安為例，2020年西安計(jì)劃老舊小區(qū)改造開工投資94.9億元。其中，根據(jù)西安市發(fā)改委9月3日發(fā)布的消息，截至目前西安市累計(jì)爭取到2020年保障性安居工程中央預(yù)算內(nèi)投資19.17億元。

　　而在稍早些時(shí)候的6月，西安市住建局局長苗寶明則在接受媒體采訪時(shí)表示，西安當(dāng)時(shí)有613個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)到中央和省級(jí)資金共24.3億元。

　　不過，西安方面仍然認(rèn)為“資金不足”，西安當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，由于“資金有限”，部分群眾抱怨老舊小區(qū)改造存在做面子工程、重視小區(qū)環(huán)境改造而忽視小區(qū)內(nèi)在品質(zhì)提升等問題。

　　一些機(jī)構(gòu)則計(jì)算了疊加地方投入后的全國總體投資強(qiáng)度。中銀證券曾根據(jù)各省發(fā)布的老舊小區(qū)改造計(jì)劃，計(jì)算各地老舊小區(qū)政府投入強(qiáng)度。

　　其中，安徽省平均每戶可達(dá)到1.27萬元。青海省平均每戶約為1.5萬元，貴州省每戶接近4萬元。而河北省平均每戶金額為0.9萬元。中銀證券稱，如果以安徽省的1.27萬元每戶作為全國“舊改”的平均標(biāo)準(zhǔn)，今年“舊改”的政府投入規(guī)模約為900億元，約帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資0.64%。

　　社會(huì)資本投入空間大

　　實(shí)際上，不僅是中央與地方兩級(jí)政府投入，根據(jù)行業(yè)測算，當(dāng)居民資金和社會(huì)資本進(jìn)入老舊小區(qū)改造領(lǐng)域后，投入強(qiáng)度的提升會(huì)非常明顯。

　　首先需要了解的是，根據(jù)今年7月發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，分別是為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內(nèi)容，為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內(nèi)容，為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的改造內(nèi)容。

　　其中，政府財(cái)政資金，將主要用在基礎(chǔ)類改造上。而居民出資主要在于加裝電梯等“完善類”投資，以及這些“完善類”設(shè)施改造完成后的付費(fèi)使用。社會(huì)資本則將被更多引進(jìn)在提升類改造上。

　　因此，老舊小區(qū)改造內(nèi)容的不同，則有著完全不同的改造成本和投入強(qiáng)度。

　　以北京為例，北京是全國最早推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治的城市之一，2011年就開始以抗震加固和建筑節(jié)能等為重點(diǎn)的老舊小區(qū)綜合整治。同時(shí)，北京也是老舊小區(qū)權(quán)屬最復(fù)雜、改造難度最大的城市之一，其改造的經(jīng)驗(yàn)具有相當(dāng)?shù)慕梃b意義。

　　“十二五”期間，除2011年以外的四年里，北京的老舊小區(qū)綜合整治總共投入340億元，改造面積超過6500萬平方米，涉及1678個(gè)小區(qū)、1.37萬棟樓，惠及81.9萬戶家庭。

　　實(shí)際上，這340億政府投入是隨著北京老舊小區(qū)改造內(nèi)容不斷擴(kuò)充，而隨之增加的。在上述論壇上，有北京市住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，早期老舊小區(qū)改造僅限于抗震加固內(nèi)容時(shí)，預(yù)算投入不到100億，加入建筑節(jié)能改造內(nèi)容后，上升到200多億，而當(dāng)老舊小區(qū)改造最終確定是“綜合整治”工作方案后，預(yù)算才達(dá)到了340億元。

　　即使按照這一口徑，北京每平方米的改造政府投入強(qiáng)度也只有523元每平米。有老舊小區(qū)改造的資深從業(yè)者告訴記者，這一數(shù)字并不能完全代表北京老舊小區(qū)的改造強(qiáng)度，因?yàn)槠渲胁⒉话ㄔ鲈O(shè)電梯、新設(shè)停車位等居民和社會(huì)資本參與的項(xiàng)目成本。而根據(jù)行業(yè)的測算，包含政府投入在內(nèi)，北京老舊小區(qū)改造的平均總投入資金應(yīng)該在每平方米1000到1300元，隨著未來材料費(fèi)和人工費(fèi)的變動(dòng)，投資強(qiáng)度還可能更高一些。

　　根據(jù)初步測算，北京約有5100個(gè)樓齡在20年以上的老舊小區(qū)，涉及243萬套住房。而如果按照上述成本來計(jì)算，該人士預(yù)估，北京老舊小區(qū)改造的投資額度將在1800億元以上，疊加智慧社區(qū)、新基建等項(xiàng)目的投入，投資額度將達(dá)到2000億元以上，而如果要在未來五年完成“基礎(chǔ)類”“完善類”和“提升類”三類改造，平均每年將會(huì)拉動(dòng)超過400億元的投資。

　　對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和舊有建筑改造分會(huì)副會(huì)長趙路興告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從目前各地公布的老舊小區(qū)改造案例來看，多數(shù)仍然以基礎(chǔ)類和完善類為主，社會(huì)資本尚未大規(guī)模進(jìn)入投資。這一方面是由于一些困擾社會(huì)資本進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)、法理問題尚未解決，另一方面，老舊小區(qū)改造的社會(huì)屬性大于其經(jīng)濟(jì)屬性，通過政府投入為主的“基礎(chǔ)類”和“完善類”的改造，提升居民居住水平，仍然是當(dāng)前需要首要考慮解決的問題。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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