隨調(diào)控而動(dòng)的房企

　　今年疫情后，長三角是全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)最快的區(qū)域。其中，投資成為上海上半年經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，而工業(yè)投資雙位數(shù)增長和房地產(chǎn)開發(fā)投資 7%的增速則是主要支撐。江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資回升明顯，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 3.1%；浙江省上半年房地產(chǎn)業(yè)增長4%。

　　今年房企中報(bào)陸續(xù)披露后，不少房企高管指出，業(yè)績完成度比較高的城市主要分布于長三角。

　　深耕長三角也成為大部分房企的目標(biāo)。頭部房企中，旭輝是典型布局一二線城市的房企，2020年上半年，旭輝銷售金額884.4億元，同比增長33%。其中長三角銷售總額貢獻(xiàn)率為51.5%，一線及二線城市的合同銷售金額貢獻(xiàn)率為72.9%，三線城市占余下的27.1%。早在2016年，旭輝就有意識(shí)加大一二線城市布局比重，尤其是2017年，旭輝在長三角地區(qū)鎖定大量的可銷售貨源，當(dāng)年上半年有97%的合同銷售收入來源于其深耕的一二線城市。

　　房企對(duì)長三角的布局，也能見到房地產(chǎn)調(diào)控的痕跡。

　　第二梯隊(duì)的融信，今年中期業(yè)績并不理想，營收與利潤結(jié)轉(zhuǎn)均出現(xiàn)下跌，應(yīng)收跌21%，利潤大跌50%。利潤反映了其城市戰(zhàn)略的布局?；乜慈谛诺?018年、2019年，其在杭州拿下的高價(jià)地開始銷售，彼時(shí)正值杭州樓市進(jìn)入限價(jià)周期，大幅壓縮了融信這批地塊的利潤。為了減緩明年的負(fù)債壓力，融信今年上半年計(jì)提了4.8億元的減值。

　　融信在2016年2-7月，豪擲139億元在杭州拿下8幅地塊，到2017年，融信再次以125.4億元拿下5幅地塊。重點(diǎn)布局杭州，讓該公司這兩年面臨營收與利潤結(jié)轉(zhuǎn)的瓶頸；2018年，融信在杭州的貨值超過1500億，占總土儲(chǔ)25%左右。到2019年下半年，杭州樓市進(jìn)入“雙限”，融信在2016年、2017年拿的高價(jià)地去化放緩。

　　隨后融信調(diào)整布局，開始加大長三角其他城市的比重，并關(guān)注內(nèi)地舊城改造機(jī)會(huì)；2020年，融信接連在上海拿下了2.5幅土地。

　　盡管全國房地產(chǎn)調(diào)控已超過10年，3年一個(gè)小周期的房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷著相似的曲線，如果房企踏錯(cuò)節(jié)奏，時(shí)代的塵埃就會(huì)落在個(gè)人身上。

　　過往的調(diào)控側(cè)重于供應(yīng)端與需求端調(diào)整，最近的“三道紅線”則對(duì)房企在融資端收緊，在正式實(shí)施前的空當(dāng)期內(nèi)，房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減緩明年直面“三道紅線”正式實(shí)施的壓力，已經(jīng)主動(dòng)做出調(diào)整。比如，陽光城中報(bào)顯示，公司有息負(fù)債為1121.61億元，非銀融資占比較2019年末的24.94%下降至22.19%。

　　城市調(diào)控是輪動(dòng)的，房企拿地軌跡也隨之改變。比如南京、蘇州，房企爭(zhēng)相加入搶地，如今，南京限價(jià)政策下，不少高價(jià)地出現(xiàn)“捂盤惜售”的現(xiàn)象，早于兩年前，某央企高管在業(yè)績會(huì)上就坦承，公司有全國布局，因此在南京的一兩個(gè)項(xiàng)目虧損，還是可以承受的。

　　50家典型房企2019年庫存占比情況，有超過一半的房企明顯上升，并且就庫存壓力較高的10家房企而言，其已竣工存貨占比均高過20%，房企去化壓力不容忽視。長三角城市中，截至今年7月，杭州庫存有427萬平方米，同比上漲了91%，增幅高于南京和蘇州，但庫存比南京621萬平方米與蘇州的677萬平方米不算高。只是，“雙限”導(dǎo)致房企在杭州并不能賺取過高毛利，只能犧牲利潤換取流量。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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