長(zhǎng)租公寓爆雷提醒人們回歸常識(shí)

　　近期，長(zhǎng)租公寓爆雷的消息不斷從各地傳出，這些爆雷事件中，有的住戶交了多個(gè)月租金現(xiàn)在卻因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方跑路而被掃地出門(mén)，甚至沒(méi)地方住了還背著一筆債務(wù)，有的房東當(dāng)初相信了租金按年遞增的承諾，現(xiàn)在卻面臨被迫減租或毀約的選擇。

　　長(zhǎng)租公寓爆雷與疫情有直接關(guān)系，但這一行業(yè)存在的問(wèn)題潛伏已久，甚至可以說(shuō)是從娘胎里帶來(lái)的。

　　長(zhǎng)租公寓，就是以一定價(jià)格從房東手中拿到房源，再通過(guò)裝修提升居住條件，以更高的價(jià)格分租出去，經(jīng)營(yíng)者賺到的是差價(jià)，成本則主要包括重新裝修和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，顯然，這個(gè)差價(jià)不能太離譜，否則租客寧可多費(fèi)點(diǎn)勁去尋找直租的機(jī)會(huì)，但一套房的裝修費(fèi)用少則幾萬(wàn)，多則十幾萬(wàn)，這一商業(yè)模式?jīng)Q定了長(zhǎng)租公寓只能是一門(mén)很普通的生意，有人測(cè)算其回報(bào)率僅有幾個(gè)百分點(diǎn)。這種生意并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)出租率下降及租金下跌，而成本大多被長(zhǎng)期合同鎖定，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)生意，幾個(gè)百分點(diǎn)的回報(bào)顯然是缺乏吸引力的，資本蜂擁而入顯然不是為了正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，這是明眼人一開(kāi)始就能看得出來(lái)的。

　　資本盯上長(zhǎng)租公寓，一個(gè)原因是經(jīng)營(yíng)者寄望這種二房東模式逐步擠壓散租市場(chǎng)空間，進(jìn)而形成壟斷，成為租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)模式，果如此，它就有可能變成好生意；另一考慮，就是將其視作一個(gè)金融工具，不通過(guò)經(jīng)營(yíng)賺錢(qián)，而靠金融來(lái)賺錢(qián)。長(zhǎng)期公寓的出現(xiàn)是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)度金融化的產(chǎn)物，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)過(guò)度金融化，這些年人們?nèi)狈?yīng)有的警惕，似乎一切東西進(jìn)行金融運(yùn)作都是合理的，可以接受的。在一定的條件下，金融確實(shí)有利于激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但過(guò)度金融化會(huì)在經(jīng)濟(jì)體內(nèi)埋下一個(gè)又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，P2P、小貸等問(wèn)題，實(shí)質(zhì)也是過(guò)度金融化。全社會(huì)應(yīng)該反思一下，金融活動(dòng)的邊界到底在哪里，金融工程的思維真的可以運(yùn)用到所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中去嗎？

　　長(zhǎng)租公寓突然加速發(fā)展，政策助推是不可忽視的因素。之所以出現(xiàn)鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的政策，是希望借助長(zhǎng)租公寓來(lái)解決城市的居住困難，但不得不說(shuō)，這是缺乏深入調(diào)研的產(chǎn)物。

　　培育一批二房東并不會(huì)增加一平米的居住面積，不能改善供求關(guān)系，指望它解決老百姓租房難問(wèn)題無(wú)異于緣木求魚(yú)，相反，二房東普遍出現(xiàn)后只會(huì)讓人們的選擇變得更少和居住成本被動(dòng)上升。在政策助推長(zhǎng)租公寓發(fā)展之前，一些發(fā)達(dá)城市已自發(fā)出現(xiàn)了一些二房東經(jīng)營(yíng)模式，但主要是一些小規(guī)模的資本在運(yùn)作，即便是這些小規(guī)模的資本參與，對(duì)社會(huì)中低階層的居住問(wèn)題造成的負(fù)面影響也已有所顯現(xiàn)。與制造業(yè)不同的是，租賃市場(chǎng)并不存在規(guī)模效應(yīng)，根本沒(méi)有培育大資本二房東的必要，正確的思路應(yīng)該是極力維護(hù)散租市場(chǎng)的自由交易，對(duì)資本可能對(duì)租賃市場(chǎng)造成的破壞保持警惕。

　　產(chǎn)業(yè)上的鼓勵(lì)政策還為過(guò)度金融化提供了燃料，雖然相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策并不鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者去搞杠桿運(yùn)營(yíng)，放大風(fēng)險(xiǎn)，但客觀上讓金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本甚至房東和租房者喪失了應(yīng)有的警惕，或者提高了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿。

　　對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的線性思維，也是長(zhǎng)租公寓出事的一個(gè)重要原因。近年來(lái)，物價(jià)、房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上漲，讓社會(huì)各方形成了將永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)波浪式發(fā)展的常識(shí)被人遺忘甚至有意丟棄。線性思維讓一些資本喪失風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，就是房東簽下長(zhǎng)期合同、租客簽下租金貸背后也或多或少與此思維有一定關(guān)系。

　　雖然長(zhǎng)租公寓目前出現(xiàn)一些問(wèn)題，但它占整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比例很小，對(duì)金融穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定的威脅并不大，但長(zhǎng)租公寓從泡沫式發(fā)展到迅速頻繁爆雷仍是一個(gè)教訓(xùn)，它提醒我們，一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要建立在常識(shí)上。（作者 黃小鵬）

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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