廈門樓市復(fù)蘇？島內(nèi)新地王樓面單價5.88萬元/平方米 新房限價7.08萬元/平方米

　　在近幾年經(jīng)歷了“北上深廈”領(lǐng)漲全國以及2018年的拐點回調(diào)后，廈門樓市已找回了自己的“節(jié)奏”。

　　9月29日，廈門推出了第三季度的最后一場土拍會，在此次土地拍賣會上，廈門共計推出島內(nèi)外三幅地塊，并在眾多開發(fā)商激烈角逐下，誕生了新的島內(nèi)單價地王，“隱形”樓面價超過5.88萬元/平方米。此次土地拍賣會共計成交了島內(nèi)外三幅地塊，據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，廈門商住地土拍總額已經(jīng)超過400億元，成交總額較去年同期翻了一倍。

　　按照出讓條件設(shè)置，此次島內(nèi)地塊商品房將限價在7.08萬元/平方米。不過，相對于島內(nèi)已經(jīng)接近6萬元/平方米的樓面價，一橋之隔的廈門島外樓面價還只有島內(nèi)價格的5至6成，整體情況尚未恢復(fù)在上輪房價快速上漲時期的島外樓市盛況。從土拍數(shù)據(jù)上看，島內(nèi)外的不平衡仍未得到明顯改善。

　　島內(nèi)土地供應(yīng)增加撐起廈門樓市

　　自2019年以來，廈門島內(nèi)無論土地供應(yīng)量和土地樓面價都呈現(xiàn)了明顯上升趨勢，其中2019年，島內(nèi)共出讓三幅地塊，總建筑面積達35.80萬平方米，同比2018年的25.61萬平方米增長39.79%；值得一提的時，這一數(shù)據(jù)已創(chuàng)下自2011年島內(nèi)商住用地出讓面積的新高。

　　而進入2020年之后，截至9月29日，廈門島內(nèi)先后已經(jīng)推出了三幅商住用地，總建筑面積達到32.1萬平方米，延續(xù)了2019年以來的局面。而在成交單價方面，島內(nèi)地價逐步上升趨勢明顯，從2018年的p03地塊樓面價3.90萬元/平方米，到2019年p01地塊樓面價4.51元/平方米，再到2020年p01地塊5.0599萬元/平方米(除去配建實際樓面價為5.88萬元/平方米)，值得一提的是上述三塊的單價地王均被中駿地產(chǎn)攬入手中。此外，廈門建發(fā)也憑借本地國企優(yōu)勢，連續(xù)三年均在島內(nèi)拿下多幅地塊。

　　廈門克而瑞分析師胡慧榮對《證券日報》記者分析表示，目前廈門樓市已經(jīng)走出了此前的低谷呈現(xiàn)逐步恢復(fù)，處于穩(wěn)步上升趨勢。與廈門樓市在2016年至2018年上半年的上一輪快速上漲周期相比，在此前經(jīng)常面臨“斷供”局面的島內(nèi)土地供應(yīng)也明顯呈現(xiàn)增加趨勢。而島內(nèi)的土地供應(yīng)的增加也成為了這兩年支撐廈門樓市發(fā)揮了重要作用。

　　而在二級市場表現(xiàn)方面，廈門島內(nèi)房價也水漲船高，逐漸攀升至新高點。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，廈門島內(nèi)湖里區(qū)最新房價均價為6.87萬元/平方米，思明區(qū)為6.36萬元/平方米；廈門島外各區(qū)中，集美區(qū)、海滄區(qū)、翔安區(qū)均價均為3萬元/平方米以上，而僅有同安區(qū)房價在3萬元/平方米以下。目前島內(nèi)外房價均價仍然存在較大的差距。

　　從此次最新土地出讓情況來看，廈門兩塊位于島外地塊，其中集美區(qū)地塊成交樓面價為2.6萬元/平方米；海滄區(qū)地塊成交樓面價為2.8萬元/平方米。

　　不過從數(shù)據(jù)上看，島外土地拍賣熱度尚未回到2018年之前上一輪廈門房價快速上漲時期的熱度，包括在價格方面也尚未突破。

　　對此，胡慧榮對記者表示，今年以來廈門樓市依然呈現(xiàn)出區(qū)域之間的不平衡性，其中島內(nèi)需求和價格較為堅挺，另外島外部分名校資源、海景資源等稀缺房源也呈現(xiàn)了明顯的上漲趨勢。不過對比島內(nèi)外，在應(yīng)對樓市的周期性波動，對比島內(nèi)樓市有較強的剛需及保值性，島外樓市抗風(fēng)險能力偏弱。

　　逐步縮小島內(nèi)外差距成考驗

　　業(yè)內(nèi)人認為，廈門獨特的島城地理格局和城區(qū)建設(shè)差距，使得島內(nèi)外的二元格局和區(qū)域藩籬難以打破。廈門島內(nèi)的131平方公里的面積上聚集了近全市一半以上的常住人口，人口密度極大。同時廈門島內(nèi)外一體化仍進展緩慢。

　　在這種背景下，今年5月份，廈門提出推進“島內(nèi)大提升，島外大發(fā)展”戰(zhàn)略，希望進一步促進廈門經(jīng)濟特區(qū)更好更快發(fā)展。主要內(nèi)容包括力爭到2022年，島內(nèi)主要經(jīng)濟指標(biāo)保持全國全省領(lǐng)先，每平方公里生產(chǎn)總值提高至25.5億元，城區(qū)品質(zhì)大幅提升，建成區(qū)域創(chuàng)新中心的核心區(qū)、區(qū)域金融中心的聚集區(qū)、全國文明典范城市的標(biāo)桿區(qū)；島外生產(chǎn)總值占全市比重超過55%，固投、工業(yè)增加值占比超過80%，新城片區(qū)迅速崛起、功能品質(zhì)比肩島內(nèi)、人氣商氣快速集聚；廈門城市能級和核心競爭力全面躍升。

　　對此廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長發(fā)對《證券日報》記者表示，事實上在2017年之前的廈門房價“暴漲”周期，是受到蔓延全國的炒房熱等綜合因素影響，導(dǎo)致了上輪短期廈門房價不合理的上漲，而在中央調(diào)控政策指引和地方政府的全力貫徹執(zhí)行下，廈門樓市先是經(jīng)歷了快速的回落，此后慢慢恢復(fù)到穩(wěn)定。而在經(jīng)濟新常態(tài)下，廈門提出并持續(xù)推進“島內(nèi)大提升，島外大發(fā)展的戰(zhàn)略”，對于廈門未來實現(xiàn)島內(nèi)外平衡發(fā)展，整個廈門經(jīng)濟特區(qū)的更好更快發(fā)展是非?，F(xiàn)實非常重要的。

　　他認為，目前廈門島內(nèi)外仍將在一段時間內(nèi)還處于不平衡狀態(tài)，這是由廈門島內(nèi)原本就較為成熟和完善的配套，島外待開發(fā)完善的廣闊的土地面積等基礎(chǔ)決定的。實際上，目前廈門依然在執(zhí)行嚴格的限購政策，這有利于廈門招商引資和人才引進，吸引人口。而廈門的大發(fā)展的實現(xiàn)依然需要持續(xù)大資金投入，在這種情況下，廈門推出島內(nèi)地塊同時也對房價進行了限價限高，同時還在持續(xù)補充各種民生短板等采取了一系列的舉措，從根本上而言是正在持續(xù)推進廈門島內(nèi)外一體化發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)自：證券日報

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