美樓市火熱背后暗藏金融風(fēng)險(xiǎn)

　　美國經(jīng)濟(jì)在新冠肺炎疫情沖擊之下，遭到沉重打擊。但房地產(chǎn)的表現(xiàn)卻遠(yuǎn)好于經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。最新的數(shù)據(jù)顯示，受超低貸款利率的刺激以及疫情影響，新需求不斷出現(xiàn)，美國新房市場(chǎng)持續(xù)火熱，但商業(yè)地產(chǎn)依然萎靡。

　　新房市場(chǎng)持續(xù)火熱

　　10月20日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受到單戶型住宅建筑活動(dòng)大幅增加的提振，美國9月份新屋開工數(shù)增長。與此同時(shí)，9月份的建筑許可也出現(xiàn)攀升，這表明住宅建設(shè)在第三季度末勢(shì)頭強(qiáng)勁。

　　9月份新屋開工數(shù)較之前一個(gè)月增長1.9%，達(dá)到折合年率142萬套。彭博調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)中值為147萬套。細(xì)分來看，9月單戶型住宅開工數(shù)達(dá)13年多以來最高水平，在整體新屋開工數(shù)中占比達(dá)78%，是自2010年以來的最大份額。與此同時(shí)，多戶型住宅開工數(shù)減少，這反映出新冠肺炎疫情造成人們偏好的轉(zhuǎn)變，更大空間的住房和郊區(qū)住房受到青睞。報(bào)告顯示，9月份單戶住宅開工數(shù)增長到折合年率111萬套。波動(dòng)較大的多戶型住宅開工數(shù)下降了16.3%，至30.7萬套。

　　新屋開工數(shù)量和建筑許可的攀升主要是由于目前美國國內(nèi)新屋供不應(yīng)求。報(bào)道顯示，美國新房售罄時(shí)間已縮短至3.3個(gè)月，持續(xù)刷新四年低位。有46.4%的房子掛牌2周內(nèi)就簽約，這也是2012年以來的最高水平。

　　其他房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也都不錯(cuò)。據(jù)NAR統(tǒng)計(jì)，美國8月的成屋售價(jià)中位數(shù)再次打破紀(jì)錄創(chuàng)新高至31.06萬美元，同比增長11.4%。成屋銷售中位數(shù)售價(jià)已經(jīng)突破2007年金融危機(jī)前樓市泡沫頂峰時(shí)的23萬美元。

　　房屋價(jià)格保持堅(jiān)挺的主要原因是，一方面，受疫情壓抑的春季樓市需求得到釋放，另一方面，更多人在家辦公，樓市更為活躍。像丹佛這樣的靠近群山的地區(qū)備受熱愛戶外和自然的買家歡迎。另外在海邊，比如邁阿密，房屋銷售量近期也出現(xiàn)飆升。

　　據(jù)CNBC報(bào)道，科羅拉多州的丹佛正成為買家的競爭之地。丹佛房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，九月，丹佛待售房屋數(shù)量幾乎減少了一半，只有3000套獨(dú)棟房屋待售，兩年前這一數(shù)字超過5600。而實(shí)際上，九月掛牌的新房數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，但是由于需求更為強(qiáng)勁，仍然呈現(xiàn)賣家市場(chǎng)特征。其中豪宅尤其火爆，房價(jià)超100萬的房屋銷售同比上漲了80%。今年以來，豪宅市場(chǎng)的銷售數(shù)量比去年同期上漲了15%。丹佛的房屋掛牌出售時(shí)長的中位數(shù)僅有6天，此前最快紀(jì)錄還是在2015年和2016年的9天。獨(dú)棟屋和公寓屋的簽約以及成交銷售額超出了以往任何時(shí)間，獨(dú)棟屋和公寓屋的價(jià)格中位數(shù)分別達(dá)51萬和33.5萬，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

　　商業(yè)地產(chǎn)仍然萎靡

　　與美國的住宅市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是商業(yè)地產(chǎn)的萎靡不振。

　　受新冠肺炎疫情沖擊，目前美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值已縮水高達(dá)25%-27%。英國《金融時(shí)報(bào)》的報(bào)道稱，自2020年年初以來，美國商業(yè)地產(chǎn)估值已經(jīng)較正常時(shí)期貶值四分之一甚至更多。業(yè)內(nèi)人士分析說，由于新冠肺炎疫情，美國的購物中心、酒店等商業(yè)地產(chǎn)遭到巨大沖擊，到2021年這部分地產(chǎn)的新開工仍將維持下降。摩根士丹利的報(bào)告預(yù)計(jì)，辦公大樓將貶值40%，租金繼續(xù)下滑，紐約市中三分之一的酒店將面臨破產(chǎn)。

　　據(jù)《美國基因》10月20日?qǐng)?bào)道，旅館運(yùn)營率按年下滑了32%，每個(gè)房間的收入更是下滑了50%。盡管旅游業(yè)開始恢復(fù)，但是旅館的困境尚未得到解除。

　　外媒援引富國銀行研究報(bào)告稱，一旦商業(yè)地產(chǎn)所有者還不起貸款，其抵押的地產(chǎn)估值將會(huì)下降，平均貶值幅度高達(dá)27%。以估值為2590萬美元的休斯敦一家皇冠假日酒店為例，本月該酒店價(jià)值較2014年被捆綁進(jìn)CMBS交易時(shí)下跌了46%。自3月份以來，該酒店就一直沒有償還抵押貸款，并在5月份被移交給特別服務(wù)機(jī)構(gòu)。由于自4月以來沒有還清抵押貸款，美國田納西州哥倫比亞的一家假日酒店今年9月估值大跌37%至770萬美元。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)悄然積聚

　　美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來說仍是美國經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。由于抵押貸款利率繼續(xù)跌至新低，住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域的旺盛勢(shì)頭幾乎沒有放緩的跡象。美國的10家銀行，其不良貸款合計(jì)猛增62%，其中，商業(yè)房地產(chǎn)的不良貸款增幅高達(dá)144%，至260億美元。目前市場(chǎng)總體來說仍是美國各大銀行都已開始提高撥備以抵御這一風(fēng)險(xiǎn)。

　　但與此同時(shí)房貸利率降至30年來最低，美國住房抵押貸款違約率也出現(xiàn)飆升。糟糕的是，在新冠肺炎疫情期間，華爾街又重新向信用不佳的房主提供貸款。據(jù)高盛數(shù)據(jù)顯示，與私人債券捆綁中或沒有政府支持的住宅抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點(diǎn)飆升至7月份的約18%。作為解除對(duì)華爾街監(jiān)管的承諾的一部分，特朗普政府在8月份提議降低部分抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾曾經(jīng)表示，如果美國政府不提供進(jìn)一步的財(cái)政援助來緩解新冠肺炎疫情的經(jīng)濟(jì)影響，抵押貸款違約和租客被驅(qū)逐的事件可能會(huì)大大增加。

　　今年二季度，在美國，壞賬風(fēng)險(xiǎn)最高的10家銀行，其不良貸款合計(jì)猛增62%，其中，商業(yè)房地產(chǎn)的不良貸款增幅高達(dá)144%，至260億美元。目前美國各大銀行都已開始提高撥備以抵御這一風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)跟蹤債券發(fā)行的平臺(tái)Finsight的數(shù)據(jù)，摩根大通和富國銀行是今年住宅抵押貸款債券的最大發(fā)行銀行。一旦大銀行開始放松對(duì)危機(jī)時(shí)期的罰款和監(jiān)管調(diào)查，它們就開始加大對(duì)不符合質(zhì)量管理或政府貸款標(biāo)準(zhǔn)借款人的放貸。

　　商業(yè)地產(chǎn)抵押證券的投資者也感到切膚之痛。好在這一市場(chǎng)的規(guī)模和美國的住宅抵押證券市場(chǎng)的規(guī)模相比小得多，暫時(shí)不至于形成太大風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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