中海地產(chǎn)北上廣深四城沖千億 “穩(wěn)健”優(yōu)等生的逆周期生存之道

　　中海地產(chǎn)這家財(cái)務(wù)管控優(yōu)秀，業(yè)績(jī)穩(wěn)健的“利潤(rùn)王”，再次顯露出它在地產(chǎn)小周期發(fā)展的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)。

　　得益于過去幾年間在土地市場(chǎng)上的積極進(jìn)取，即便今年多數(shù)房企在疫情的影響下銷售額出現(xiàn)下滑，中海地產(chǎn)也逆勢(shì)上揚(yáng)。中海地產(chǎn)中海前1月~10月銷售2861.1億元，同比增長(zhǎng)5.7%，增速穩(wěn)居頭部房企前列。

　　不僅如此，中海地產(chǎn)前11個(gè)月北上廣深四個(gè)一線城市銷售約900億，全年有望沖刺1000億。

　　在市場(chǎng)分化的房地產(chǎn)下半場(chǎng)，得一二線者得天下，其中四個(gè)一線城市尤其具有戰(zhàn)略重要性和風(fēng)向標(biāo)的意義。中海地產(chǎn)在四個(gè)一城城市千億銷售，能在北上廣深有如此發(fā)展規(guī)模的房企寥寥可數(shù)，這也顯示出這家財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的房企在當(dāng)下所體現(xiàn)的戰(zhàn)略定力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在“三道紅線”的大環(huán)境下，中海地產(chǎn)健康的負(fù)債水平和突出的利潤(rùn)表現(xiàn)將成為它跑贏同行的利器。

　　新戰(zhàn)略成效顯著

　　回溯中海地產(chǎn)過去幾年的銷售額表現(xiàn)，在一線城市的發(fā)展可謂是“躍升”上揚(yáng)。

　　2016年，中海在四個(gè)一線城市的整體銷售僅300億(北京80億元，上海60億元，廣州85億元，深圳65億元)，那時(shí)候的中海地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上鮮少出手，進(jìn)而也導(dǎo)致它的銷售規(guī)模表現(xiàn)平平。

　　轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國(guó)上任之后。2016年底，顏建國(guó)回歸中海，對(duì)“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略的強(qiáng)化，對(duì)一線及核心二線城市的重點(diǎn)加磅。

　　得益于這一戰(zhàn)略的貫徹實(shí)施，中海地產(chǎn)加大了土地市場(chǎng)上的投資，在核心城市的表現(xiàn)也活躍了起來。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年前十個(gè)月，中海地產(chǎn)拿地金額為1080億元，僅次于碧桂園，而此前中海地產(chǎn)的管理層曾表示，今年新增土地權(quán)益投資預(yù)算為1400億元，同比增長(zhǎng)23%。

　　此外，中海地產(chǎn)今年啟動(dòng)了“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略，在上海、武漢以及太原等城市獲得了多個(gè)大型項(xiàng)目，其中上海紅旗村項(xiàng)目、上海建國(guó)東路項(xiàng)目投資額分別為270億元、590億元，武漢漢陽建橋項(xiàng)目投資額為230億，太原綜改區(qū)項(xiàng)目為65億元。

　　隨著土地儲(chǔ)備的逐漸釋放，中海地產(chǎn)不斷搶占市場(chǎng)份額。2019年，北京中海望京府開盤熱銷56億；上海中海建國(guó)里問鼎上海年度單盤總銷榜首，銷售72億。2019年，北京的銷售額超過360億元，廣州的銷售額超過145億元。

　　2020年，深圳市場(chǎng)，中海寰宇時(shí)代開盤售光，銷售67億，中海匯德理開盤搶光82億。

　　2019年，除了四個(gè)一線城市之外，中海在8個(gè)城市的銷售額超過100億：南京、香港、蘇州、沈陽、濟(jì)南、成都、寧波、西安。其中，南京超過200億元，位居南京市場(chǎng)榜首。

　　“三道紅線”下的優(yōu)等生

　　今年8月，監(jiān)管層對(duì)房企融資進(jìn)行分檔管理，以“三道紅線”進(jìn)行約束，其具體指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍，如果三道紅線全部命中，只能借新還舊，不能新增負(fù)債。踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。

　　得益于過去嚴(yán)格的自我要求，中海地產(chǎn)成為為數(shù)不多“三道紅線”全部不踩的“綠檔”房企。

　　截至2020年6月末，中海剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.8%；凈負(fù)債率32.7%；現(xiàn)金短債比2.9。

　　顏建國(guó)此前曾公開指出，中海的發(fā)展策略一直是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，高質(zhì)量發(fā)展。

　　顏建國(guó)稱，中海曾經(jīng)歷了97亞洲金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)因?yàn)榧痈軛U高速擴(kuò)張，曾經(jīng)面臨資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，教訓(xùn)極為深刻。自此之后，中海的經(jīng)營(yíng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。尤其是對(duì)于負(fù)債率、現(xiàn)金占比等，在公司內(nèi)部設(shè)立了幾條紅線。

　　其后的20多年，中海一直穩(wěn)居行業(yè)前十，其負(fù)債率、資金充裕度在頭部房企中一直表現(xiàn)最優(yōu)，這是標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)給予中海在內(nèi)地房企最高信用評(píng)級(jí)的核心原因。

　　不依賴高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)先，這是中海極為出眾的能力。房地產(chǎn)下半場(chǎng)的政策與市場(chǎng)環(huán)境，高杠桿發(fā)展此路不通，中海的比較優(yōu)勢(shì)將得以更充分地發(fā)揮，在當(dāng)前的環(huán)境下能夠更加從容自如。

　　中海地產(chǎn)一直保持融資優(yōu)勢(shì)，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間，今年上半年，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本為4.01%。

　　2020年11月份，中海地產(chǎn)成功發(fā)行2020年面向?qū)I(yè)投資者公司債券(第一期)24億元人民幣，票面利率3.4%，期限為3年，利率再創(chuàng)新低。

　　中海地產(chǎn)也維持行業(yè)“利潤(rùn)王”稱號(hào)多年，今年上半年，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)205.3億元，穩(wěn)居行業(yè)前列。

　　在嚴(yán)守投資紀(jì)律之外，中海地產(chǎn)也致力于提升管理水平，為股東創(chuàng)造更豐厚的回報(bào)。繼2018年6月29日推出第一期股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，向404名中高級(jí)管理人員授出1.07億股股份期權(quán)后，中海地產(chǎn)再在2020年11月24日推出第二期股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，授出2.8584億股股份期權(quán)予約1131名中高層員工。

　　中海地產(chǎn)稱，“公司一直注重為股東創(chuàng)造價(jià)值，股權(quán)激勵(lì)將公司管理層利益與股東利益緊密結(jié)合，鼓勵(lì)核心骨干人才銳意創(chuàng)新、更有利于公司業(yè)績(jī)的中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展和股東價(jià)值的體現(xiàn)?！?/p>

　　房地產(chǎn)下半場(chǎng)剩者為王，中海應(yīng)該是最具潛力在下半場(chǎng)勝出，繼續(xù)長(zhǎng)跑的選手。(作者 程翔）

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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