房企拿地變局：“綠增”“紅降” 核心都市圈受青睞

　　臨近年底，多個(gè)城市土地供應(yīng)提速。在“三道紅線”疊加償債的壓力下，房企拿地邏輯生變，“綠檔”房企繼續(xù)把握窗口期拿地回補(bǔ)土儲(chǔ)，“紅檔”房企減少出手慎投資。

　　從房企拿地區(qū)域情況看，集中度繼續(xù)提升。50強(qiáng)房企11月新增拿地建筑面積的53%位于30個(gè)城市，而50強(qiáng)房企今年以來(lái)拿地TOP10城市的建筑面積占總投資建筑面積的25%，房企青睞在核心都市圈拿地。

　　哪些房企在拿地

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)300個(gè)城市土地供應(yīng)面積13157萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8%；成交面積8001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%；出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。在“三道紅線”及年底償債等壓力下，房企拿地?zé)崆橐讯嘣孪陆怠?/p>

　　土地市場(chǎng)整體“降溫”，哪些房企在拿地？

　　“三道紅線”包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。“三道紅線”根據(jù)房企“踩線”情況進(jìn)行劃?rùn)n，將對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行差異化管控。

　　根據(jù)“踩線”數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔?！拔床染€”的為綠檔，“踩一道線”的為黃檔，“踩兩道線”的為橙檔，“踩三道線”的為紅檔。

　　平安證券研報(bào)顯示，10月紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企的拿地與銷(xiāo)售金額之比分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，連續(xù)2個(gè)月保持該趨勢(shì)。綠檔房企連續(xù)3個(gè)月超過(guò)40%，紅檔房企連續(xù)2個(gè)月低于20%。同時(shí)，房企整體拿地溢價(jià)率也符合“綠增”“紅降”規(guī)律。10月僅綠檔房企拿地與銷(xiāo)售金額之比逆市增長(zhǎng)。值得注意的是，50強(qiáng)房企拿地與銷(xiāo)售金額之比自7月開(kāi)始保持下行態(tài)勢(shì)，4月-7月均超過(guò)35%，10月為26.9%。

　　中海以44.34億元摘得廣州市海珠區(qū)南洲板塊一住宅用地，溢價(jià)率為26.18%。萬(wàn)科以80.77%的溢價(jià)率摘得江蘇南通海門(mén)區(qū)一商住用地。若以上述劃?rùn)n口徑分類，國(guó)泰君安研報(bào)顯示，中海屬綠檔房企，萬(wàn)科僅“踩線一條”。

　　平安證券認(rèn)為，隨著銷(xiāo)售難度加大、行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，土地市場(chǎng)或以穩(wěn)為主并緩慢降溫。在“三道紅線”實(shí)施前，預(yù)計(jì)綠檔房企將積極把握拿地窗口期；紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

　　合作開(kāi)發(fā)尋求高效

　　多元化成為減少拿地開(kāi)支的一個(gè)途徑，房企間聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)案例有所增加。

　　陽(yáng)光城與卓越聯(lián)合體日前10.84億元摘得江蘇南通市一宗國(guó)有建設(shè)用地。深圳前海一地塊吸引了13家企業(yè)。其中，8家企業(yè)組成3個(gè)聯(lián)合體，卓越聯(lián)合佳兆業(yè)，金地、電建、華潤(rùn)聯(lián)合前海投控，招商聯(lián)合TCL，最終金地、電建、華潤(rùn)和前海投控聯(lián)合體以81.51億元，45%的溢價(jià)率競(jìng)得該地塊。

　　“十四五規(guī)劃建議首次提及‘推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展’，結(jié)合近期政策，房地產(chǎn)行業(yè)金融審慎管理或?qū)⒊B(tài)化。在這種情況下，房企合作拿地可更高效利用資金?！敝刑﹪?guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋認(rèn)為，“房地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，行業(yè)利潤(rùn)率下行，資金面愈發(fā)顯得重要。房企合作拿地，一方面可共同分擔(dān)投資資金并分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，以更少的資金撬動(dòng)更多資源；另一方面，在熱點(diǎn)城市通過(guò)合作競(jìng)標(biāo)，可避免因土地稀缺導(dǎo)致的房企間激烈競(jìng)爭(zhēng)，降低拿地成本?！?/p>

　　除了聯(lián)合拿地，合作開(kāi)發(fā)也為房企所青睞。如新湖中寶日前將所持一項(xiàng)目公司35%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，該項(xiàng)目公司旗下主要資產(chǎn)便是土儲(chǔ)資源，涉及土地使用權(quán)面積合計(jì)67萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容總建面合計(jì)不超過(guò)142.4萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因，新湖中寶在公告中稱，進(jìn)一步發(fā)揮各自品牌、土儲(chǔ)、資金方面優(yōu)勢(shì)，雙方擬就公司正在開(kāi)發(fā)的溫州西灣項(xiàng)目開(kāi)展合作。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，明年二、三季度房企投資將逐步企穩(wěn)、城市選擇趨同，催生房企合作拿地集中度走高。房企之間合作拿地或成未來(lái)投資主流方式。

　　哪些地區(qū)受青睞

　　投資邏輯生變，房企會(huì)更加青睞哪些地區(qū)的投資機(jī)會(huì)？

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月50強(qiáng)房企新增拿地建面的53%位于30個(gè)城市。今年以來(lái)，50強(qiáng)房企拿地TOP10城市的建筑面積占總投資的25%。2018年-2020年，50強(qiáng)房企拿地TOP20城市中以重慶、武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙、杭州等城市為主。隨著市場(chǎng)持續(xù)分化，這類城市仍將穩(wěn)坐核心地位，成為房企投資的首選城市。

　　金輝控股執(zhí)行總裁陳朝榮日前表示，都市圈未來(lái)對(duì)人口吸引力將具備一定優(yōu)勢(shì)，會(huì)是未來(lái)新房市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分配的重點(diǎn)區(qū)域，房企布局的動(dòng)力和區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)都將加大。布局都市圈將是公司的一個(gè)重要方向。

　　“十四五”規(guī)劃建議提出，優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)，完善綜合運(yùn)輸大通道、綜合交通樞紐和物流網(wǎng)絡(luò)，加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化，提高農(nóng)村和邊境地區(qū)交通通達(dá)深度。

　　劉潔琦認(rèn)為，房企未來(lái)投資會(huì)更傾向于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)好、人口流入的核心都市圈城市。（作者：張軍）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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