一二手房價格“倒掛”的邏輯

　　不僅是深圳，上海樓市也動不動就是“千人搖”！這是知名經(jīng)濟學者管清友微博分享上海同事買房的感慨。據(jù)他說，該同事“從夏天搖到冬天，第5次終于搖到了”。盡管外環(huán)外6.6萬的均價著實有點高，但該同事覺得挺幸運的，因為認籌率高達518%，入圍不容易，且買且珍惜。據(jù)統(tǒng)計，今年前10個月上海新房銷售出現(xiàn)12次“千人搖”，認籌率超100%的項目65個。

　　其實，除了滬深外，今年在成都、杭州、南京、西安等地，新盤“萬人搖”場景屢屢上演，罪魁禍首就是一二手房價格“倒掛”。眾人排隊，并非真正看好樓市，而是像新股發(fā)行市盈率“限制”下“打新”一樣，普遍心態(tài)是“賺一票就走”。既然知道價格“倒掛”導致?lián)尫?，不利于預期穩(wěn)定，有違市場規(guī)律，為何在新房預售環(huán)節(jié)，還要把價格限制得那么低呢？

　　毫無疑問，就是調(diào)控考核。今年9月，上海黃浦區(qū)豫園附近的露香園開盤，限價16萬元/平方米出售，開發(fā)商中小股東反對，致信上海網(wǎng)上信訪受理(投訴)中心稱，“露香園別墅限價銷售，不但無法惠及普通居民的需求，而且導致國家稅費流失，也與“房住不炒”的背道而馳。”對此，上海房管部門回復，“新房銷售應嚴格落實相關規(guī)定”，意指穩(wěn)房價壓倒一切。

　　但同時，地方對于“穩(wěn)房價”的動力并不足。一方面，前幾年地價上漲，這幾年的房價也會上漲，“控房價”對開發(fā)商不公平。要知道，在城市政府眼里，拿地王的開發(fā)商為城市經(jīng)濟可是做了重大貢獻的。筆者接觸過一家開發(fā)商，對方稱拿了地王后，全市開始限價，只好捂地。好在大家都有默契，做好事是不會被虧待的，以后有靚地出讓、項目代建等，一定會記得。

　　另一方面，一旦新房大面積限價，開發(fā)商拿地的積極性就下降了，這可是壞兆頭，比如舊改推不下去了(因為未來的房價覆蓋不了成本)；比如，等米下鍋的很多政府項目(地鐵、廣場、商務區(qū)等)也沒了動力；再比如，開發(fā)商以“雙合同”規(guī)避限價，導致后面的精裝修維權(quán)、質(zhì)量和爛尾問題等等。總之，限價對地方來講，是個非常不討好的政策措施。

　　但是，樓市調(diào)控可謂從上到下一盤棋，又不得不為之。不過，這幾年國家強調(diào)要素市場化配置、強調(diào)長效機制建設，赤裸裸限價就顯得格格不入。所以，當調(diào)控風口來了，限價就嚴格起來；當調(diào)控壓力小了，限價又松動一點，或悄悄地退出了，備案價就可以提高了。當然，開發(fā)商也心領神會，拿地成本高、能耗得起的，就等著限價松動，耗不起的只能接受限價了。

　　一般來說，年底和次年初，地方經(jīng)濟任務、稅收考核都比較重，或房價漲幅未觸及目標，或政策空窗，這時往往是限價松動或退出的時機。

　　價格“倒掛”，也是當下樓市的必然現(xiàn)象?，F(xiàn)在，各地、各個片區(qū)都不缺房子，房價漲幅也在減緩，過去那種“開盤即熱銷”的搶房場景，一去不復返了，能激起大家買房熱情的，非“買到即賺到”的樓盤莫屬。但是，2015~2019年土地供應是史無前例的，新房在“跑步入市”。一個不成文的規(guī)矩是，樓市營銷講究“一炮打響”，開盤不能熱銷，就得接受遇冷的事實。

　　所以，適當?shù)摹皟r格倒掛”就是開發(fā)商的銷售策略，即便不“倒掛”，在渠道營銷的配合下，也要制造出“倒掛”的景象。另外，對各地來講，新房賣得快，后續(xù)的地才有開發(fā)商愿意拿，城市更新、軌道交通等，才能推進下去。甚至，城市經(jīng)濟整個鏈條，才能運轉(zhuǎn)起來。所以，對于一二手房價格“倒掛”，可謂是又愛又恨?？傊暗箳臁辈缓侠?，“不倒掛”又不行。（作者：李宇嘉）

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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