理性看待住房租賃信貸產(chǎn)品

　　大力發(fā)展住房租賃市場，是落實(shí)“租購并舉”住房制度、多渠道解決住房問題的重要舉措。黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出：探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

　　住房租賃市場的健康快速發(fā)展離不開金融的支持。創(chuàng)新推出住房租賃信貸產(chǎn)品，既有一定市場空間和商業(yè)價(jià)值，也有助于推動住房租賃市場發(fā)展。當(dāng)前，在個(gè)人住房租賃市場主要有三類信貸產(chǎn)品：

　　第一類，商業(yè)銀行提供的住房租賃貸款。如一些大型銀行，推出個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。該產(chǎn)品主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、征信等情況核定貸款。該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。

　　第二類，基于長租公寓場景的房租分期產(chǎn)品。如一些信托公司、商業(yè)銀行，面向長租公寓租客推出的房租“分期貸”。租客需同時(shí)簽訂兩份合同，即租房合同和貸款合同。該模式下，貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款一次性付給長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，租客按月向貸款機(jī)構(gòu)還款，房東基本上按月收租。

　　第三，中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“租金貸”。如一些中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)伙同互聯(lián)網(wǎng)平臺或小貸公司，在未經(jīng)租客同意情況下，誘騙租客簽訂借貸協(xié)議。租客也需簽訂租房合同和借款合同，但一般情況下租客并未意識到借款合同的存在。若中介機(jī)構(gòu)將資金挪作他用，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

　　第一類和第二類住房租賃信貸產(chǎn)品，其業(yè)務(wù)模式本身無可厚非。借助金融產(chǎn)品，租客減輕了支付房租的壓力，房東和長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)提高了出租效率，金融機(jī)構(gòu)獲得了客戶和收益。但其中一些產(chǎn)品和模式流程復(fù)雜，的確存在較多不足和問題，特別是長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)的“資金池”問題需引起警惕。還有一些不合規(guī)的“租金貸”，大大增加了租客的成本，成為不法機(jī)構(gòu)實(shí)施詐騙的工具。此外，第二類住房租賃信貸產(chǎn)品的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

　　如果僅從法律關(guān)系看，租金貸合同是租客與銀行簽訂的，即便相關(guān)的長租公寓倒閉，也不影響租客對租金貸的償還責(zé)任。當(dāng)下還有一些討論，指責(zé)銀行將“租金貸”資金直接轉(zhuǎn)入長租公寓的賬戶，是有失偏頗的。一般而言，銀行采取受托支付方式，將信貸資金轉(zhuǎn)入長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)是正常的。就像個(gè)人住房貸款，銀行也將貸款資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶。這是銀行防止信貸資金被挪用的一種措施，也符合貸款合同約定。

　　當(dāng)然，從近年來一系列事件中，我們發(fā)現(xiàn)住房租賃信貸業(yè)務(wù)的確存在一些問題，這與目前住房租賃信貸管理制度尚待進(jìn)一步完善有關(guān)。2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門發(fā)出《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，對住房租金貸款業(yè)務(wù)提出了原則性要求。下一步，應(yīng)結(jié)合上述意見，按照《個(gè)人貸款管理暫行辦法》《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》等規(guī)定，加強(qiáng)和完善制度建設(shè)，制定統(tǒng)一的管理細(xì)則，補(bǔ)齊住房租賃信貸管理短板，明確從業(yè)機(jī)構(gòu)管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎經(jīng)營住房租賃信貸業(yè)務(wù)，謹(jǐn)慎選擇住房租賃信貸業(yè)務(wù)合作對象；租客應(yīng)綜合考量自己的需求、收入等情況后，理性選擇長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)和租金貸等產(chǎn)品。

　　2020年9月，我國《住房租賃條例(征求意見稿)》面向社會公開征求意見，目前征求意見階段已經(jīng)結(jié)束。應(yīng)盡快出臺《住房租賃條例》，從根本上構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，推動金融更好地服務(wù)住房租賃市場，切實(shí)維護(hù)好消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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