公募REITs詢價前夜 一份險資可投“白名單”分類悄悄流傳

　　萬事俱備，只待鳴槍開跑。5月24日起，鹽港REIT、首鋼綠能等首批公募REITs啟動詢價。從前期路演和線上直播效果來看，機構(gòu)投資者表現(xiàn)出了極大的興趣。

　　據(jù)多位人士透露，5月20日銀保監(jiān)會召開了關于保險資金投資公募REITs相關會議，對險資投資公募REITs提了幾點意見，意味著險資機構(gòu)可投公募REITs產(chǎn)品“白名單”分類基本就緒，能打通險資參與公募基礎設施REITs的重要一環(huán)。

　　“原則上納入不動產(chǎn)投資管理口徑。”某業(yè)內(nèi)人士透露，具體意見有比如管理機構(gòu)有相關投資資質(zhì)，備優(yōu)秀的資產(chǎn)負債管理能力；管理人需滿足不動產(chǎn)投資類的管理人要求；須納入不動產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管比例。此外，還需定期報告公募REITs投資情況等。

　　險資投資者白名單已打開

　　300億元的基礎設施REITs發(fā)行進入沖刺階段。5月20日，銀保監(jiān)會召開了關于保險資金投資公募REITs相關會議，對險資投資公募REITs提了意見。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此前由于公募REITs自身所帶產(chǎn)品性質(zhì)，部分機構(gòu)投資者將其納入投資范圍可能存在客觀障礙。為進一步培育形成專業(yè)投資群體，關于險資機構(gòu)可投公募REITs產(chǎn)品“白名單”分類于5月20日準備就緒。

　　“原則上納入不動產(chǎn)投資管理口徑”，該人士透露，具體意見有：(1)保險公司需具備不動產(chǎn)投資管理能力，保險資管公司需具備債權投資計劃產(chǎn)品管理能力；(2)資產(chǎn)負債管理能力評估得分條件(直投80分以上；委托投資60分以上)；(3)管理人滿足不動產(chǎn)投資類的管理人的要求；(4)納入不動產(chǎn)類資產(chǎn)監(jiān)管比例；(5)需定期向監(jiān)管報告投資REITs的情況。

　　但值得注意的是，目前銀保監(jiān)會尚未有具體發(fā)文。

　　就“納入不動產(chǎn)類資產(chǎn)監(jiān)管比例”來講，目前規(guī)定如下：

　　投資不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資產(chǎn)的30%。賬面余額不包括保險公司購置的自用性不動產(chǎn)。保險公司投資同一基礎設施債權投資計劃或者不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。保險集團(控股)公司及其保險子公司，投資同一基礎設施債權投資計劃或者不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于該計劃(產(chǎn)品)發(fā)行規(guī)模的60%，保險公司及其投資控股的保險機構(gòu)比照執(zhí)行。

　　各方投資者踴躍參與

　　據(jù)公募REITs的路演情況來看，機構(gòu)反饋結(jié)果超預期：一是大家對產(chǎn)品的認識超預期；二是大家的申購熱情超預期?！皺C構(gòu)投資者首要關注的是底層項目的質(zhì)地，提問都非常內(nèi)行?！?一位公募REITs渠道經(jīng)理表示。

　　從保險機構(gòu)來看，此前大多保險機構(gòu)在不動產(chǎn)方面的投資并不多。隨著險資機構(gòu)可投公募REITs產(chǎn)品“白名單”分類就緒，基本打通了險資參與公募基礎設施REITs的重要一環(huán)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此后如能投資公募REITs，有利于資產(chǎn)分散化投資?！斑x在5月20日開放公募REITs險資白名單，也是對險資和公募REITs產(chǎn)品的一種祝福，希望以后的合作也能甜甜蜜蜜?！?/p>

　　對于公募FOF產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士也提到，在投資公募REITs上，目前沒有制度性障礙。只是從執(zhí)行層面來看，與FOF基金管理人的認識程度有關。

　　整體來看，包括銀行理財、保險機構(gòu)等機構(gòu)投資者，對首批公募基礎設施REITs的認購需求相當旺盛，更有相關機構(gòu)投資者備案特定產(chǎn)品，有意參與此次認購。

　　以蛇口產(chǎn)園為例，其獲得專業(yè)機構(gòu)投資者的踴躍參與，在原計劃外部戰(zhàn)略配售(不含原始權益人認購部分)預留30%額度情況下，還獲得了近3倍超額認購。從博時基金了解到，基于REITs長遠運作和發(fā)展、各參與方通過友好協(xié)商確定了最終參與機構(gòu)和戰(zhàn)略配售額度。目前招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs已完成全部戰(zhàn)投協(xié)議簽署，最終鎖定10余家保險資金、大型央企投資機構(gòu)、券商自營等機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者。

　　戰(zhàn)略配售投資者蟄伏已久

　　戰(zhàn)略配售將在首批公募基礎設施REITs的發(fā)行中占據(jù)主導力量。

　　根據(jù)安排，廣州廣河、普洛斯、首創(chuàng)水務、浙江杭徽戰(zhàn)略配售占比七成以上，其初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額分別為5.53億份、10.8億份、3.8億份、3.71億份；蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能、鹽港REIT、東吳蘇園初始戰(zhàn)略配售發(fā)售數(shù)量占比總額的六成；即使張江REIT的戰(zhàn)略投資者比例略少，其初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額2.77億份，也達到基金份額發(fā)售總量的 55.33%。

　　從投資角度講，東吳基金認為，公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低杠桿限制等特點。公募REITs通過設置強制分紅比例，可以將投資經(jīng)營可能獲得的收益相對較高比例地分配給投資者，這使得投資者有望獲得相對穩(wěn)定的投資收益。“整體來看，這非常契合保險資金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等長期化資金的配置方向。”

　　“對于投資人來說，豐富了資產(chǎn)配置的選擇?！备粐疬€表示，放眼全球，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融產(chǎn)品，目前全球已有40余個國家和地區(qū)創(chuàng)立了REITs市場。REITs不僅能夠打通實體資產(chǎn)與金融市場間的投融資路徑，投資特性也使得其成為投資組合中重要的配置品種。

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報

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