公募REITs穩(wěn)健起步 長(zhǎng)期發(fā)展可期

　　2021年6月21日，首批九只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別在滬深證券交易所掛牌上市交易，標(biāo)志著公募REITs這一國(guó)際市場(chǎng)重要金融產(chǎn)品正式登陸我國(guó)境內(nèi)資本市場(chǎng)。公募REITs的成功發(fā)行上市既為更廣大投資人提供了投資優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施獲取穩(wěn)健收益的機(jī)會(huì)，又為以基礎(chǔ)設(shè)施為代表的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)值錨，有助于吸引更多社會(huì)資本進(jìn)入補(bǔ)短板與新基建領(lǐng)域。

　　公募REITs上市首日份額價(jià)格普漲，之后二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格普遍回調(diào)并逐漸穩(wěn)定，結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)這是正常而且理性的，有助于市場(chǎng)化地尋找合理價(jià)格中樞，逐步發(fā)揮公募REITs作為市場(chǎng)化資產(chǎn)價(jià)值錨的戰(zhàn)略價(jià)值，有助于REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大會(huì)進(jìn)一步提升市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　公募REITs不同于很多股票之處在于其穩(wěn)健分紅能力。首批試點(diǎn)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎審選，資產(chǎn)質(zhì)量較好，數(shù)據(jù)透明，覆蓋了倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、固廢處理等具有廣泛示范性的領(lǐng)域，均有三年以上穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)并預(yù)計(jì)未來(lái)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，且將每年可分配現(xiàn)金流的90%以上比例用于分配，在預(yù)期范圍內(nèi)能夠?yàn)橥顿Y人提供穩(wěn)健的分紅現(xiàn)金流，這也是REITs產(chǎn)品價(jià)值長(zhǎng)期穩(wěn)定的基礎(chǔ)，有助于投資人理性判斷REITs基金份額價(jià)格：

　　若REITs份額價(jià)格在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅上漲，則需要投資人謹(jǐn)慎判斷，該增長(zhǎng)是否由基礎(chǔ)資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)租金水平或經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流顯著上漲帶動(dòng)，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)收入預(yù)期顯著向好，則該增長(zhǎng)具有可以持續(xù)的支撐，否則在較高價(jià)格投資REITs可能導(dǎo)致投資人獲得的現(xiàn)金回報(bào)率及IRR(內(nèi)部收益率)降低——作為分子的分紅金額穩(wěn)定，作為分母的投資時(shí)點(diǎn)價(jià)格過(guò)高會(huì)導(dǎo)致分紅率下降。

　　若REITs份額價(jià)格在二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下降，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)期租金水平或經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流沒(méi)有顯著惡化，則在低價(jià)格時(shí)間參與的投資人就可以獲得顯著增加的現(xiàn)金回報(bào)率與IRR——作為分子的分紅金額穩(wěn)定，作為分母的投資價(jià)格較低會(huì)導(dǎo)致分紅率上升。這就吸引更多的投資人參與，推動(dòng)份額價(jià)格的回升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了REITs價(jià)格的自然穩(wěn)定器作用。境內(nèi)做市商機(jī)制有利于進(jìn)一步鞏固了價(jià)格穩(wěn)定器機(jī)制。

　　公募REITs不同于債券、債權(quán)計(jì)劃等多數(shù)固定收益產(chǎn)品之處在于其抗通脹屬性。REITs分紅價(jià)值來(lái)自于租金收入、特許經(jīng)營(yíng)收入帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流，從中長(zhǎng)期來(lái)看這些收入具有較強(qiáng)的抗通脹屬性，使得REITs的分紅增長(zhǎng)率以及價(jià)值增長(zhǎng)有機(jī)會(huì)跑贏通貨膨脹。而以優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為代表的產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)占據(jù)了相應(yīng)領(lǐng)域的核心地段價(jià)值，其資產(chǎn)增值屬性有機(jī)會(huì)體現(xiàn)出更強(qiáng)的抗通脹價(jià)值。REITs的交易價(jià)格增長(zhǎng)及分紅增長(zhǎng)在中長(zhǎng)期均能夠體現(xiàn)出很好的抗通脹能力，從比較成熟的美國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類REITs長(zhǎng)期價(jià)值中，資本增值與每年分紅基本平分秋色。

　　除穩(wěn)健分紅能力和抗通脹能力以外，公募REITs能夠享受到公募基金分紅的企業(yè)所得稅免稅待遇(財(cái)稅【2008】1號(hào))，這就意味著相對(duì)于投資企業(yè)債券、債權(quán)計(jì)劃等金融產(chǎn)品而言，投資公募REITs獲得的分紅率等于“該分紅率除以75%”的稅前收益率，即公募REITs的4%分紅率約等于其他金融產(chǎn)品5.33%收益率、4.5%的分紅率等于其他金融產(chǎn)品6%收益率。在境內(nèi)外公募REITs分紅率對(duì)比時(shí)，除考慮資產(chǎn)穩(wěn)定差異外，也要考慮這一因素。這對(duì)于將資產(chǎn)持續(xù)配置于REITs的保險(xiǎn)公司、年金等投資人尤為體現(xiàn)價(jià)值，有望成為REITs價(jià)格的有效支撐。

　　REITs秉承權(quán)益型產(chǎn)品屬性，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)于發(fā)行人的破產(chǎn)隔離，治理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，信息相對(duì)透明。對(duì)于以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支撐的REITs投資，不用過(guò)多涉及判斷發(fā)行人企業(yè)信用，原則上也不會(huì)因發(fā)行人企業(yè)債券違約而違約——企業(yè)信用判斷要把企業(yè)所有資產(chǎn)看清楚、還要看清楚企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，對(duì)很多投資人存在更大難度。

　　REITs屬于境內(nèi)資本市場(chǎng)新興事物，各類投資人在初始認(rèn)購(gòu)時(shí)體現(xiàn)出擁抱創(chuàng)新的熱情，在未來(lái)的持有或投資時(shí)應(yīng)該更為理性地認(rèn)識(shí)與研究。底層資產(chǎn)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)是REITs穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的基石，基金管理人為代表的專業(yè)機(jī)構(gòu)管理能力是REITs健康發(fā)展的保障，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備和未來(lái)擴(kuò)募獲取資產(chǎn)能力是REITs長(zhǎng)期成長(zhǎng)的支撐。

　　長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。經(jīng)過(guò)十多年的探索，公募REITs終于揚(yáng)帆起航，宏觀價(jià)值顯著，潛在市場(chǎng)廣闊。中金基金表示，希望專業(yè)金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)進(jìn)一步研究完善投融資制度，希望配套會(huì)計(jì)、稅收政策研究出臺(tái)與監(jiān)管部門(mén)配套政策的進(jìn)一步明確，希望廣大投資者進(jìn)一步樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資的理念，共同維護(hù)公募REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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