公募REITs上市滿月 業(yè)界解析“成長的煩惱”

　　作為今年資本市場的重頭品種，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)近日迎來上市“滿月”。

　　首批9只REITs上市首月先揚(yáng)后抑。上市首日，市場交投情緒達(dá)到頂點，使得9只REITs走出了類打新行情。不過，后續(xù)9只REITs的價格、波動率、換手率均沖高回落。截至7月23日，廣州廣河(180201)和鹽港REIT(180301)甚至跌破發(fā)行價。

　　多名機(jī)構(gòu)專業(yè)人士指出，國內(nèi)公募REITs的市場表現(xiàn)具有較強(qiáng)的獨立性特征，與股市、債市的相關(guān)性較弱，但9只產(chǎn)品之間的收益相關(guān)性較高。

　　對于如何避免公募REITs上市后破發(fā)，有機(jī)構(gòu)觀點認(rèn)為，首先要在發(fā)行定價時留出彈性空間，其次要充分展示運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理能力，給市場足夠的產(chǎn)品擴(kuò)募預(yù)期。

　　類打新行情后破發(fā)頻現(xiàn)

　　首批公募REITs的底層資產(chǎn)涵蓋四大領(lǐng)域——收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理、倉儲物流。按經(jīng)營類型來分，收費公路和垃圾污水處理屬于特許經(jīng)營權(quán)類，倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于產(chǎn)權(quán)類。

　　專業(yè)人士認(rèn)為，抗周期、抗通脹是這些資產(chǎn)的天然屬性，所以整體而言，來自上述四大領(lǐng)域的9個項目盈利能力都是有保障的，否則也不會入選公募REITs的“中國首秀”。公募REITs其實就是把這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出表屬性強(qiáng)化，讓公眾的資金可以分享中國基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展紅利。

　　復(fù)盤9只公募REITs上市首月的市場表現(xiàn)，可見其大致都走出了 “首日沖高——大幅俯沖——緩慢提振”的K線圖。

　　上市首日，9只公募REITs全線高開，更有甚者大漲30%以上。一名參與交易的基金專戶投資經(jīng)理告訴記者，有大資金當(dāng)日獲利后果斷離場，早盤交投活躍了半小時后，相關(guān)標(biāo)的的價格就被大量掛單鎖定。

　　次日開盤，9只標(biāo)的均承受拋盤壓力，價格也出現(xiàn)不同程度的下跌，部分標(biāo)的在震蕩下行中上演“破發(fā)——收復(fù)失地——破發(fā)——收復(fù)失地”的戲碼。按周來看，第三、四周是9只標(biāo)的的破發(fā)高峰期，每周均有4只跌破發(fā)行價。不過，在第四周的最后兩個交易日，9只標(biāo)的一掃下跌陰霾，連續(xù)上攻。華金證券的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，這兩個交易日里9只標(biāo)的的日均漲幅為0.61%。

　　進(jìn)入第五周，行情延續(xù)震蕩上行的勢頭。截至7月23日(第五周最后一個交易日)，9只標(biāo)的的破發(fā)陣容明顯“減員”，僅剩廣州廣河(180201)和鹽港REIT(180301)，破發(fā)幅度分別為2.67%、0.61%。

　　伴隨著價格走勢，9只標(biāo)的的成交額也在首日沖高后遭遇斷崖式回落。9只公募REITs上市首日成交額為18.60億元，隨后持續(xù)下降，在第二周的第二個交易日(即6月29日)跌至億元以下，僅為9513萬元。隨后，成交情況有所低迷但相對平穩(wěn)，在6000萬~8000萬元區(qū)間波動。

　　分析人士認(rèn)為，REITs標(biāo)的溢價率與成交活躍度呈高度正相關(guān)，交易越活躍的標(biāo)的最終溢價率可能會越高，振幅也越大。在價格長時間走低的情況下，“交易平淡，成交低迷”將是伴隨REITs市場表現(xiàn)的主題詞。

　　此外，在上市首月，9只公募REITs呈現(xiàn)換手率逐步降低、振幅逐漸減小的走勢。

　　華金證券創(chuàng)新資管總部投資研究團(tuán)隊剔除了無法交易的份額(即原始權(quán)益人自持和機(jī)構(gòu)通過戰(zhàn)略配售持有的公募REITs份額)后，以流通份額為分母計，測算出9只公募REITs上市五周的平均換手率分別為7.22%、 1.15%、0.82%、0.83%、0.72%?？梢?，9只標(biāo)的除了首周創(chuàng)出逾7%的較高換手率，后四周基本穩(wěn)定在0.7%~1.2%的較低水平區(qū)間。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，上述換手率與成熟市場如美國REITs市場相比，尚有明顯的差距，而投資者缺乏對于該品種的熟悉度，顯然是一個重要的原因。

　　“從上市首月的市場表現(xiàn)來看，基本符合我們的預(yù)期。我們當(dāng)時的判斷是，由于市場投資人以機(jī)構(gòu)為主，流通盤占比不大，前期的公眾認(rèn)購倍數(shù)較高，市場情緒應(yīng)該會在首日被帶動到一個高點，有可能呈現(xiàn)一個類似于打新的市場氛圍。但由于公募REITs本身資產(chǎn)的彈性有限，所以價值應(yīng)該不會脫離于實際資產(chǎn)估值太多，首日的交易情緒過后，價格和交易情況(波動率)就會得到理性的回歸。”在中國REITs2021論壇年會上，建信理財投資總監(jiān)韓剛?cè)缡钦f。

　　階段性問題浮現(xiàn)

　　機(jī)構(gòu)拋出實操建議

　　在上市之前，市場人士普遍認(rèn)為公募REITs具備股性和債性的雙重特征，會受到股市行情波動、債券收益率、資金利率變動等多重因素影響。從國際的經(jīng)驗來看，以美國為例，過去十年REITs跟股市的相關(guān)系數(shù)大概在0.7%左右，跟債券則呈負(fù)相關(guān)。但上市首月已過去，機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)中國首批REITs項目似乎與股市、債市的正負(fù)相關(guān)性都不算高。

　　“以上證指數(shù)來代表股票關(guān)系，以中債高信用等級債券指數(shù)代表債券關(guān)系，目前來看國內(nèi)9只公募REITs跟股票、債券的相關(guān)度都比較低。但是這9只公募REITs之間卻表現(xiàn)出比較高的相關(guān)度，同漲同跌。我們需要在后續(xù)隨著品種的豐富和時間的拉長，進(jìn)一步分析它們之間的相關(guān)度。”工銀理財副總裁魏泉紅表示。

　　韓剛也表達(dá)了同樣觀點?！翱傮w來說，目前公募REITs項目的收益變化不太受股市、債市和相關(guān)行業(yè)指數(shù)影響，主要依照自身的價值特點和交易情況變化而定，并且項目之間同步性非常高。幾類資產(chǎn)中，生態(tài)環(huán)保類REITs漲幅居前，或與其較高的分紅派息率有關(guān)；產(chǎn)業(yè)園類REITs成交量則大幅高于其他類別?！表n剛說。

　　現(xiàn)在，更多的“新兵”正在路上。本月初，國家發(fā)改委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(即958號文)，將REITs的資產(chǎn)類別進(jìn)一步擴(kuò)充至清潔能源、旅游、水利、保障性租賃住房等領(lǐng)域，試點區(qū)域范圍由“聚焦重點區(qū)域”放寬至“全國各地區(qū)”。

　　首批公募REITs原始權(quán)益人面臨的問題，也是試點擴(kuò)容后將要入場的公募REITs大概率要直面的問題——上市后會否很快破發(fā)。顯然，這個問題還很棘手。

　　“價格表現(xiàn)跟(底層資產(chǎn))基本面脫鉤”，這是很多投資經(jīng)理對首批公募REITs市況的看法。他們傾向于認(rèn)為，首批公募REITs高達(dá)七成多的鎖定份額占比(即戰(zhàn)略配售占比)和不足三成的流通盤，這樣的資金結(jié)構(gòu)決定了中長期資金會集中在戰(zhàn)略配售渠道，因為短期資金則對流動性要求極高?！艾F(xiàn)在沒有用戶畫像數(shù)據(jù)來顯示哪些人賺了一筆就走，但機(jī)構(gòu)和散戶肯定都會有第一天溢價后就賣出的，或許對其管理產(chǎn)品或本人風(fēng)險偏好來說，流動性更重要。”前述參與配售的基金專戶投資經(jīng)理告訴記者。

　　韓剛針對公募REITs的破發(fā)問題給出建議?！盀榱吮Ｗo(hù)投資人積極性，我建議在定價的時候采取保守點的策略，為未來的價格表現(xiàn)留出彈性空間。另外，經(jīng)營管理水平要充分展示一下，通過持續(xù)披露讓市場對擴(kuò)募有預(yù)期，這樣有利于平滑公募REITs的整體價格波動。當(dāng)然現(xiàn)在的波動也在我們的接受范圍內(nèi)。”韓剛說。

　　此外，韓剛還總結(jié)了目前公募REITs市場仍存在不足的地方——資產(chǎn)運(yùn)營管理人的專業(yè)水平溢價尚未體現(xiàn)；擴(kuò)募預(yù)期還需逐步釋放；資產(chǎn)彈性的價值挖掘尚未到位。“這些階段性問題對于投資人來說具有正向意義，解決好了能夠給投資人提供一個平穩(wěn)、可持續(xù)、可不斷挖掘的市場?！?/p>

　　從流動性支持和估值定價的角度，魏泉紅提出了兩點建議?！霸诹鲃有灾С址矫妫覀円碴P(guān)注到公募REITs首日上市比較活躍，后續(xù)流動性則不是那么活躍。公募REITs本來也不應(yīng)只看短期，我們建議在前期做市的基礎(chǔ)上多引入一些流動性框架和工具。在估值和定價方面，希望能繼續(xù)統(tǒng)籌和兼顧投資方、原始權(quán)益人等各方的利益，定價估值更加合理，引導(dǎo)市場長期投資、價值投資和理性投資?！蔽喝t說。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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