港股物管板塊回調基金經(jīng)理：已跌出機會

　　上周港股物業(yè)管理板塊集體回調，港股物業(yè)投資指數(shù)一周下跌7.34%。市場觀點認為，近期政策因素對房地產行業(yè)產生壓制，從而波及到物業(yè)管理行業(yè)，但中長期看，物業(yè)管理行業(yè)仍具投資機會。

　　據(jù)統(tǒng)計顯示，港股物業(yè)投資指數(shù)在上周下跌7.34%，雅生活服務、旭輝永升服務等跌幅接近20%，板塊龍頭、市值超2000億的碧桂園服務上周也下跌近12%。

　　對于上周港股物業(yè)管理板塊的調整，市場觀點認為主要來自于政策層面的原因。弘毅遠方港股通智選領航基金經(jīng)理許智程指出，房地產等行業(yè)監(jiān)管的不斷細化，加劇了投資者，尤其海外投資者對房住不炒、隱性債務等維度監(jiān)察加碼的擔憂；而近期開放三孩話題下，再加上互聯(lián)網(wǎng)教育等方面監(jiān)管從嚴，作為民生壓力較大的住房而言，市場開始擔心房地產企業(yè)發(fā)展受阻，繼而影響物業(yè)管理公司發(fā)展，從而帶來了物管板塊的調整。

　　就在不久前，住建部等8部門發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，其中針對物業(yè)服務領域也提出了五項重點整治內容。對此，光大保德信海外投資部總監(jiān)詹佳評論稱，“我們認為中央此次發(fā)文主要目的是管控房地產行業(yè)的不規(guī)范現(xiàn)象，重點在于提升居民居住質量，而非為了打壓物業(yè)管理行業(yè)。頭部公司在日常運營中在這方面已較為規(guī)范，對直接收入影響較小。未來物業(yè)管理企業(yè)的運營將更加需要精細化管理，企業(yè)管理能力的區(qū)別將進一步拉大行業(yè)的分化。”

　　許智程也表示，政府實際上是在加強“房住不炒”概念中“住”字的要求，要保證老百姓住得好、住得安心、住得放心。文件從合規(guī)角度對小區(qū)存在的共有空間違規(guī)運營現(xiàn)象加以整治。在此過程中，頭部的、精細運營的物業(yè)管理公司，也能夠進一步的收集市場份額，一方面填補行業(yè)空白，另一方面將粗放運營的物業(yè)管理公司逐出市場。此外，從財務角度來看，目前主要上市的物業(yè)管理公司社區(qū)共有空間運營收入占比極低，普遍不到4%，影響甚微。甚至完全有可能因為對共管區(qū)域正規(guī)監(jiān)管的實施，帶動分成收益的提升。綜合而言，文件將促進行業(yè)集中度進一步向優(yōu)質企業(yè)、大型企業(yè)集中。

　　在物業(yè)管理板塊經(jīng)歷調整后，包括碧桂園服務、融創(chuàng)服務、金科服務、旭輝永升服務在內的板塊龍頭紛紛拋出股票回購計劃。這或許也為之后港股物業(yè)管理板塊止跌轉漲給予支持。

　　詹佳稱，上市公司在股價波動時積極回購，一方面反映公司對自身業(yè)務發(fā)展具有信心，認為當前股價低于企業(yè)內在價值；另一方面反映了頭部物業(yè)企業(yè)在手現(xiàn)金充足，財務狀況良好。

　　“主要物業(yè)管理公司的管理層都具備豐富的資本市場經(jīng)驗，在其認為市場情緒錯配的時刻，能夠迅速、有效地通過回購、增持等方式，表達對公司及行業(yè)的信心，提振市場的情緒。我們認為，諸多公司宣布回購，也印證了我們對于近期市場對物業(yè)管理行業(yè)的諸多信息存在誤判的結論。”許智程表示。

　　事實上，在部分龍頭物管企業(yè)拋出回購方案后，經(jīng)歷連續(xù)兩天大幅調整的港股物業(yè)管理板塊止跌反彈。

　　令人關注的是，近年來眾多房企爭相分拆旗下物業(yè)奔赴港股市場尋求上市。據(jù)統(tǒng)計，目前港股上市物業(yè)管理企業(yè)累計已超40家，僅2020年全年就有近20家物企上市，目前，還有近20家房企的物管企業(yè)在港股排隊等待IPO。“這已經(jīng)是特色板塊，也已經(jīng)獲得了海內外投資者的認可，參與的資金眾多，投資者普遍對行業(yè)的理解程度也較為深刻。往后看，行業(yè)證券化率仍然有長足的提升空間?！痹S智程表示。

　　從長遠角度看，物業(yè)管理行業(yè)仍否具有投資機會？對此，財通基金量化投資部基金經(jīng)理顧弘原認為，物業(yè)管理行業(yè)中長期邏輯或維持向好，作為和人民美好生活息息相關的行業(yè)，其特性和發(fā)展階段決定了長期政策基調或是支持與鼓勵。

　　詹佳稱，物業(yè)管理行業(yè)是一個市場規(guī)模超過萬億的板塊，而目前上市公司中規(guī)模最大的龍頭市占率僅不到2%，行業(yè)集中度仍有較大提升空間。龍頭公司在過去十幾年的發(fā)展積累了豐富的管理經(jīng)驗，未來隨著行業(yè)發(fā)展越來越規(guī)范，頭部物管企業(yè)在中長期通過并購、提升服務質量、拓展業(yè)務范圍將仍有良好的增長潛力。

　　許智程則表示，“對物業(yè)管理行業(yè)來說，在滲透率不斷提升、多元業(yè)務不斷拓展的背景下，中長期仍然具備20%~25%的增長潛力，而近期由于香港市場的壓制，目前物業(yè)管理行業(yè)的估值較有吸引力，行業(yè)可投資價值較為出眾?！保ㄗ髡撸?王云龍）

　　轉自： 證券時報

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