擴(kuò)募“箭在弦上” 上新動(dòng)作頻頻 公募REITs陣容年內(nèi)料將持續(xù)擴(kuò)充

　　基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公募REITs”）擴(kuò)募“箭在弦上”，滬深交易所近日分別就公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。與此同時(shí)，公募REITs擴(kuò)容也動(dòng)作不斷。截至目前，全市場(chǎng)共計(jì)發(fā)行12只公募REITs產(chǎn)品，累計(jì)募集規(guī)模約達(dá)458億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)仍有多只產(chǎn)品有望發(fā)行。

　　公募REITs配套機(jī)制持續(xù)完善

　　擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。滬深交易所4月15日分別發(fā)布的《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》征求意見(jiàn)稿細(xì)化明確了公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排。

　　“REITs產(chǎn)品首發(fā)時(shí)有的項(xiàng)目是單一資產(chǎn)，有的項(xiàng)目是多個(gè)資產(chǎn)。參照國(guó)外成熟市場(chǎng)發(fā)展歷程，具備了流動(dòng)性的底層資產(chǎn)才具有真正的生命力。此次《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》的發(fā)布，是對(duì)于整個(gè)行業(yè)制度體系的有益完善。從微觀層面看，擴(kuò)募是解決資產(chǎn)稀缺性的重要手段之一，加大產(chǎn)品供給能有效緩解公募REITs市場(chǎng)供需矛盾?！北本┮患夜糝EITs基金負(fù)責(zé)人坦言，擴(kuò)募機(jī)制的推出意味著現(xiàn)有項(xiàng)目可以不斷注入新的資產(chǎn)，更好地體現(xiàn)產(chǎn)品的永續(xù)性，“年內(nèi)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地值得期待，下一步監(jiān)管層針對(duì)性政策文件出臺(tái)后，各家機(jī)構(gòu)也都會(huì)盡快形成可擴(kuò)募資產(chǎn)清單并積極申報(bào)”。

　　作為公募REITs試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，華夏基金也表示，將積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就公募REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望未來(lái)能有機(jī)會(huì)參與首批擴(kuò)募。

　　上交所副總經(jīng)理盧大彪在4月16日的“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，首批公募REITs項(xiàng)目上市即將迎來(lái)一周年，總體來(lái)看，試點(diǎn)整體符合預(yù)期。截至目前，各項(xiàng)目上市以來(lái)的平均上漲幅度約為30%，平均流通換手率是2%，投資結(jié)構(gòu)比較合理。上交所制定的擴(kuò)募規(guī)則，近日已經(jīng)向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，健全適配的業(yè)務(wù)系統(tǒng)和交易系統(tǒng)，做好擴(kuò)募儲(chǔ)備工作。REITs市場(chǎng)建設(shè)很難一蹴而就，需要各方協(xié)同推進(jìn)。交易所方面也將適時(shí)推動(dòng)相關(guān)方面就REITs開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)的立法。

　　首批產(chǎn)品業(yè)績(jī)整體好于預(yù)期

　　4月14日，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT發(fā)布2021年度收益分配公告。這意味著首批九只公募REITs基金均實(shí)現(xiàn)了分紅。近期，首批公募REITs產(chǎn)品年報(bào)也已披露完畢，綜合來(lái)看，基金層面收入利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、可供分配利潤(rùn)整體好于預(yù)期。

　　中金公司(39.540, -0.45, -1.13%)統(tǒng)計(jì)顯示，九只產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標(biāo)，完成率在102%至187%。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT披露的可供分配金額與招募說(shuō)明書(shū)同口徑的預(yù)測(cè)值之比最高，分別達(dá)186.8%、155.8%和150.0%。

　　EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）方面，首批九只產(chǎn)品也均實(shí)現(xiàn)正值。具體來(lái)看，如華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和紅土鹽田港(5.330, 0.09, 1.72%)REIT的EBITDA均高出預(yù)測(cè)值5%以上，運(yùn)營(yíng)效益相對(duì)優(yōu)異。

　　穩(wěn)定的分紅收益是投資者追捧REITs產(chǎn)品的重要考量因素。根據(jù)東吳基金最新發(fā)布的收益分配公告顯示，截止到基準(zhǔn)日，按照合同約定的分紅比例計(jì)算的應(yīng)分配金額9261.6萬(wàn)元，分紅方案為1.029元/10份基金份額，分紅比例為99.99%。此前，中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT兩次分紅的累計(jì)分紅比例約達(dá)97%和98%。

　　值得注意的是，距離6月下旬首批公募REITs限售份額解禁日漸近。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，目前九只首批公募REITs的發(fā)行規(guī)模達(dá)到64億份，12個(gè)月解禁的基金份額達(dá)到21.93億份。解禁份額占總份額的比例達(dá)到34.27%，超過(guò)了目前32.4%的流通份額。華泰證券(14.440, -0.07, -0.48%)提醒，公募REITs目前累積了較大漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益，需要警惕解禁帶來(lái)出售壓力和價(jià)格沖擊，投資者可以等待價(jià)格調(diào)整后買(mǎi)入基本面較好的產(chǎn)品，也可以關(guān)注打新機(jī)會(huì)。

　　不過(guò)，上述公募REITs基金負(fù)責(zé)人也表示，公募REITs項(xiàng)目參與機(jī)構(gòu)主要涉及險(xiǎn)資、銀行理財(cái)、券商自營(yíng)等，“事實(shí)上，我們定期會(huì)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)送諸如戰(zhàn)略投資者解禁份額等事項(xiàng)。就目前情況看來(lái)，對(duì)于‘優(yōu)中選優(yōu)’的首批試點(diǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)機(jī)構(gòu)表示將長(zhǎng)期持有。基金本身也會(huì)有相關(guān)預(yù)案，所以對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的沖擊可能有限?！?/p>

　　更多新項(xiàng)目漸行漸近

　　0.84%的公眾發(fā)售部分的配售比例、累計(jì)吸金超1500億元（比例配售前），華夏中國(guó)交建(9.780, 0.20, 2.09%)REIT近日的發(fā)行戰(zhàn)績(jī)備受矚目，再度提振了市場(chǎng)投資者情緒。機(jī)構(gòu)人士指出，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高，體現(xiàn)了投資者目前對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)的認(rèn)可。

　　清潔能源、保障性租賃住房……更多新項(xiàng)目漸行漸近。鵬華深圳能源(6.360, 0.04, 0.63%)清潔能源REIT已獲得深交所的受理，目前狀態(tài)為“已問(wèn)詢(xún)”，這意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種將擴(kuò)容至清潔能源領(lǐng)域；國(guó)泰君安(15.440, -0.10, -0.64%)臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT截至目前的推進(jìn)狀態(tài)為“已反饋”，國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路REIT為“已受理”；此外，4月13日，全國(guó)首單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目完成申報(bào)。據(jù)悉，深圳市人才安居集團(tuán)選取了四個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，按照首批產(chǎn)品的審批、發(fā)行速度，預(yù)計(jì)年內(nèi)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品有望完成發(fā)行上市?！澳壳皝?lái)看項(xiàng)目少、資金多，整體還是供不應(yīng)求，并且未來(lái)一段時(shí)間都會(huì)呈現(xiàn)這樣的狀態(tài)。樂(lè)觀預(yù)計(jì)今年可能會(huì)有包含保障房項(xiàng)目在內(nèi)的六至七單發(fā)行?！币晃粰C(jī)構(gòu)人士告訴記者。

　　多家上市公司近日也披露了公募REITs申報(bào)進(jìn)展。4月8日，北京能源國(guó)際公告稱(chēng)，申請(qǐng)擬以300MW和100MW兩座光伏電站作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立公募REITs。目前，公司已完成全套申報(bào)材料的撰寫(xiě)并已向監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)。后續(xù)公司將全力配合監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審核工作，爭(zhēng)取盡早完成中國(guó)首單公募光伏REITs的發(fā)行。4月11日，新特能源公告，公司擬以控股子公司特變電工(20.150, 0.38, 1.92%)新疆新能源股份有限公司的全資控股子公司哈密華風(fēng)新能源發(fā)電有限公司和哈密風(fēng)尚發(fā)電有限責(zé)任公司持有的風(fēng)能及光伏發(fā)電運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)發(fā)行工作。嘉誠(chéng)國(guó)際(26.250, -0.45, -1.69%)同日公告，公司擬探討通過(guò)嘉誠(chéng)國(guó)際海南多功能數(shù)智物流中心項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，項(xiàng)目已經(jīng)向海南省發(fā)改委申請(qǐng)納入REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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