“靚女先嫁”！這一領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)率先落地 誰將是首批幸運(yùn)兒？

  　8月3日下午，國家發(fā)改委正式發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，為做好試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作進(jìn)行有關(guān)事項(xiàng)通知。

　　距離4月30日證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs節(jié)奏驟然加快。

　　基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)項(xiàng)目即將申報(bào)

　　經(jīng)過和4月30日《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》文件的對比和梳理，此次新發(fā)文件對于基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)在銜接上做出了更為具體的要求：

　　一、聚焦重點(diǎn)區(qū)域。

　　《通知》提出。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　從文件聚焦的重點(diǎn)區(qū)域看，與4月文件大體一致。但有兩個(gè)地方值得注意：一是《通知》顯示這些重點(diǎn)區(qū)域已有《規(guī)劃綱要》等相關(guān)配套文件；二是將“支持國家級(jí)新區(qū)、有條件的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)”改為“支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”。

　　二、聚焦重點(diǎn)行業(yè)。

　　此次《通知》提出，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)。主要包括：1。倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目；2。收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項(xiàng)目；3。城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目；4。城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目；5。數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目；6.5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目；7。智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

　　另外，此次《通知》還提到，鼓勵(lì)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。較4月文件，《通知》對應(yīng)滿足的條件也作出了具體規(guī)定：1。位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。2。業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。3。項(xiàng)目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

　　不難發(fā)現(xiàn)，此次基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)在行業(yè)上聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，并體現(xiàn)了防止“地產(chǎn)化”的態(tài)度?！锻ㄖ返诹鶙l指出，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

　　三、確保試點(diǎn)項(xiàng)目滿足基本條件。

　　這次《通知》特別提出了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目需要滿足的條件，其中提到：1。項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年；2。現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。

　　四、PPP(政府和社會(huì)資本合作)須滿足條件。

　　《通知》對PPP項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)須滿足條件也做出了要求：1.2015年以后批復(fù)實(shí)施的PPP項(xiàng)目，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括：(1)依法依規(guī)履行項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。(2)批復(fù)PPP項(xiàng)目實(shí)施方案。(3)通過公開招標(biāo)等競爭方式確定社會(huì)資本方。(4)依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。2.2015年6月以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(國家發(fā)展改革委等6部委第25號(hào)令)有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。3。收入來源以使用者付費(fèi)(包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費(fèi)用)為主。收入來源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。4PPP項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營等重大問題或重大合同糾紛。

　　五、鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)。

　　《通知》還鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)。要求回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額。

　　另外，此次特別提出在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。

　　同時(shí)還鼓勵(lì)將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。

　　基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs節(jié)奏不斷加快，部分工作尚需完成

　　自今年4月30日證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs節(jié)奏驟然加快。

　　5月初，證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)公開征求意見。

　　6月4日，國家發(fā)改委投資司召開基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取有關(guān)方面對試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的意見和建議。

　　6月下旬，國家發(fā)改委投資司陸續(xù)召開了長三角、京津冀，以及粵港澳大灣區(qū)和海南、廣西、湖南、重慶等重點(diǎn)地區(qū)視頻會(huì)議。深入了解重點(diǎn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作進(jìn)展和試點(diǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備情況，充分聽取有關(guān)方面的意見和建議。

　　7月31日，中國證監(jiān)會(huì)召開2020年系統(tǒng)年中工作會(huì)議暨警示教育大會(huì)，會(huì)上提出要加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)落地，盡快形成示范效應(yīng)。

　　到8月3日發(fā)改委正式發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，為做好試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作進(jìn)行有關(guān)事項(xiàng)通知。

　　伴隨之后基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)申報(bào)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs漸行漸近。然而，在真正實(shí)現(xiàn)落地之前，仍有部分工作亟需完成。

　　首先就是項(xiàng)目篩選問題。針對如何篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，發(fā)改委投資司副司長韓志峰強(qiáng)調(diào)，試點(diǎn)過程中，發(fā)改部門要找準(zhǔn)職責(zé)定位，把握好試點(diǎn)項(xiàng)目的依法合規(guī)性；靚女先嫁，選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參加試點(diǎn)。一是按照“在重點(diǎn)領(lǐng)域以個(gè)案方式開展試點(diǎn)”的原則，成熟一個(gè)申報(bào)一個(gè)，充分考慮地區(qū)差異，不對各地設(shè)定申報(bào)數(shù)量要求。二是對國企、民企、外企等一視同仁、公平對待。三是基礎(chǔ)設(shè)施REITs是全新的投融資工具，所有原始權(quán)益人都處在同一起跑線上，不會(huì)預(yù)設(shè)重點(diǎn)范圍，主要審核項(xiàng)目的規(guī)范性和資產(chǎn)質(zhì)量，確保做到項(xiàng)目選的準(zhǔn)、質(zhì)量有保證。四是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定、高水平運(yùn)營是衡量試點(diǎn)工作是否成功的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　另外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)落地仍需配套政策完善。此前華西證券提出，國內(nèi)發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規(guī)不健全、稅收政策缺失、監(jiān)管主體不明確、市場準(zhǔn)入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。

　　對此，韓志峰表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在我國是新事物，需要通過試點(diǎn)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善制度，摸著石頭過河，各方面要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的漸進(jìn)性。

　　轉(zhuǎn)自：中國基金報(bào)

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