公募REITs啟航 基金公司爭搶首批試點(diǎn)資格

　　時隔2個多月，公募REITs再進(jìn)一步。8月7日，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》(以下簡稱《指引》)，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式啟航。而此前國家發(fā)改委已下發(fā)REITs項(xiàng)目申報工作通知，意味著相關(guān)REITs項(xiàng)目進(jìn)入申報階段。多家公募基金公司透露，已開始緊鑼密鼓地籌備REITs業(yè)務(wù)，爭取成為首批試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

　　聚焦優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目

　　相比征求意見稿，《指引》總體上有一定程度的放寬，對試點(diǎn)項(xiàng)目的要求和申報材料給予更為明確的操作指導(dǎo)。

　　從產(chǎn)品特征來看，根據(jù)《指引》，公募REITs是指具備以下特征的產(chǎn)品：80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券(ABS)，并持有其全部份額；采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

　　鵬華基金表示，此前征求意見稿中規(guī)定“80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券全部份額”，此次《指引》將公募基金投資ABS，由“一對一”改為“一對多”，在操作上增加了靈活度，使得后續(xù)擴(kuò)募增發(fā)成為可能。

　　從運(yùn)營期限來看，底層項(xiàng)目運(yùn)營時間調(diào)整為“原則上不低于3年”。德邦基金總經(jīng)理陳星德表示，如果嚴(yán)格按照先前征求意見稿的精神執(zhí)行，入池的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)營3年及以上，這可能會使一些優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)應(yīng)用于REITs項(xiàng)目時受到限制。特別是倉儲物流、互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心等行業(yè)發(fā)展迅速、需求旺盛，在項(xiàng)目投入運(yùn)營后可在短時間內(nèi)進(jìn)入成熟期，因此實(shí)踐中需要結(jié)合行業(yè)和項(xiàng)目特點(diǎn)，對穩(wěn)定運(yùn)營的期限進(jìn)行具體分析，不再一刀切，簡單地將3年運(yùn)營期絕對化。

　　除了上述變化，相較于征求意見稿，《指引》有部分條款提出了更為明確、謹(jǐn)慎的要求?！吨敢分行略鰞身?xiàng)財務(wù)指標(biāo)作為項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻：一是近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正；二是預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。

　　陳星德表示，增加這兩項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)作為項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻主要考慮的是，公募REITs是以權(quán)益為導(dǎo)向，不同于債權(quán)投資的固定回報，也不存在抵質(zhì)押或擔(dān)保等增信措施，基金投資人收益與項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流直接相關(guān)，因此公募REITs項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性對于投資者來說至關(guān)重要。但上述指標(biāo)的增加對試點(diǎn)項(xiàng)目提出了更高的要求，縮小了市場可選項(xiàng)目的范圍。

　　兩類機(jī)構(gòu)興趣濃厚

　　市場對公募REITs期待已久

　　自4月30日公募REITs征求意見稿出臺后，不少公募基金公司即從業(yè)務(wù)培訓(xùn)、項(xiàng)目調(diào)研、人才招募等多方面緊鑼密鼓地開展籌備工作。有公募人士提到，公司內(nèi)部已做過好幾場培訓(xùn)，以便于REITs業(yè)務(wù)的開展。據(jù)了解，有不少基金公司不惜代價，開出高薪吸引人才加入，以便快速組建相關(guān)團(tuán)隊(duì)。

　　南方某公募人士表示，無論從REITs本身的發(fā)展前景，還是公司的產(chǎn)品線布局戰(zhàn)略來看，這類業(yè)務(wù)都值得重視，公司目前正爭取成為第一批REITs試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

　　與部分公募機(jī)構(gòu)溝通后發(fā)現(xiàn)，對公募REITs業(yè)務(wù)表示出強(qiáng)烈興趣的機(jī)構(gòu)大致分為兩類：一是其母公司或者旗下資管子公司有REITs或類REITs業(yè)務(wù)的研究或?qū)嵺`經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)團(tuán)隊(duì)將直接轉(zhuǎn)為負(fù)責(zé)該類項(xiàng)目。二是希望借助公募REITs實(shí)現(xiàn)彎道超車的中小基金公司，他們試圖通過打造精品化業(yè)務(wù)，走“專而美”的發(fā)展路線。

　　但值得注意的是，由于REITs本身有別于其他公募產(chǎn)品，公募管理人在管理過程中也面臨著諸多有待攻克的難關(guān)。

　　鵬華基金副總裁邢彪表示，REITs這一高度市場化的金融產(chǎn)品，與基礎(chǔ)設(shè)施這類具有公益性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品必然存在磨合、適應(yīng)的過程，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在逐步落地的過程中也面臨著諸多需要克服的困難。比如，絕大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為國有企業(yè)持有，在國資轉(zhuǎn)讓過程中涉及的交易、定價、程序相關(guān)問題，需要得到國資監(jiān)管部門的支持；還有在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅收問題，也需要得到稅政部門的支持；部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的業(yè)務(wù)涉及民生利益，政府對于基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的定價考慮了民生利益等外部性因素，如何平衡市場化收益及民生利益也將是個重大的課題；對于在國有體制內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，發(fā)行REITs后面臨公開的市場化考核，如何安排好考核與激勵機(jī)制，最大化地激發(fā)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的積極性也需要多維度的考量。（作者　梁銀妍）

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65367254。

延伸閱讀