首輪答辯完畢 公募REITs面市又進一步

　　有望打開萬億級發(fā)展空間的公募房地產投資信托(REITs)正漸行漸近。

　　日前，部分基金公司已完成發(fā)改委組織的答辯。根據發(fā)改委提出的要求，基金公司馬不停蹄，開始準備補充材料，沖刺項目的最終落地。

　　抓緊備戰(zhàn)公募REITs

　　記者了解到，已完成發(fā)改委答辯的基金公司在繼續(xù)全力備戰(zhàn)公募REITs。

　　一位基金公司人士透露，國家發(fā)改委要求上報了公募REITs項目的基金公司根據新的指引做好整理，并通過省發(fā)改委向國家發(fā)改委提交終稿；后續(xù)會篩選符合條件的項目，將項目清單和終稿材料提交給證監(jiān)會和交易所。

　　有業(yè)內人士表示，完成答辯的機構正在準備給證監(jiān)會、交易所的申報材料，有的已經提交了初稿做預審核；未參加答辯的機構還在等待答辯機會?；鸸靖鶕l(fā)改委在答辯過程中提出的問題做了總結，根據審核標準去尋找新的標的資產，為第二批項目試點做準備。

　　談及行業(yè)在公募REITs上的進展，國投瑞銀基金不動產投資中心總經理劉先鳴表示，在項目方面，發(fā)改委對首批入圍項目進行了點評和反饋，提出了一些關鍵問題，要求基金公司提交補充材料。通過發(fā)改委評審后，這些項目還將進入證監(jiān)會和交易所系統(tǒng)的審核環(huán)節(jié)。而在規(guī)則層面，此前交易所相關人士曾公開表示，REITs有關規(guī)則的準備工作已經大體完成，正在履行審批程序，會盡快出臺?！耙呀浻许椖繀⑴c第一輪答辯的基金公司任務非常重，要按時間表完成千頭萬緒的開拓性工作，難度很大。尚未入圍的基金公司，也都在積極儲備項目、培育專業(yè)團隊，根據相關規(guī)則要求搭建內控制度和流程體系?？傮w而言，公募REITs對基金管理人的挑戰(zhàn)非常大，需要長期的努力?！?/p>

　　中金基金表示，近期的重點工作包括準備完善發(fā)改委、證監(jiān)會和交易所要求的申報材料，管理人與原始權益人、運營管理機構繼續(xù)打磨運營管理安排。此外，各基金公司和證券公司還在繼續(xù)與各類型的市場參與方，包括監(jiān)管以及學術和投資各界，就產品屬性、結構、治理機制等進行交流探討，為持續(xù)完善產品設計、順利推動產品發(fā)行打好基礎。

　　機構期盼首批項目落地

　　根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)中的相關要求，基礎設施基金份額認購價格應當通過向網下投資者詢價的方式確定，網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財子公司、社保基金、基礎設施投資機構、政府專項基金、產業(yè)投資基金等專業(yè)機構投資者?？鄢驊?zhàn)略投資者配售部分后，基礎設施基金份額網下發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數量的80%。

　　作為公募REITs的重要參與主體，機構投資者翹首以盼首批項目盡快落地。

　　中金基金透露，公募REITs作為資本市場的創(chuàng)新投資品種，受到廣泛關注，社保、養(yǎng)老、銀行、保險等長期限配置資金都在研究儲備。 “目前投資者主要關注點集中在：公募REITs產品股債性質以及特許經營權類和不動產類的產品分類情況；產品上市及后續(xù)交易機制，重點關注市場交易活躍度和二級市場流動機制；底層資產類別、收益率、發(fā)行規(guī)模等要素；與上市公司股票等既有金融投資品的差異化比較?！?/p>

　　鵬華基金表示，近期的信用債違約事件，讓投資人對信用產品產生了新的認識，投資人也在尋找投資品種進行風險分散，很多開始關注治理結構清晰、依托明確底層資產的公募REITs產品。

　　“機構對于公募RIETs產品的收益率、流動性、估值水平等較為關注，還有底層基礎資產的質量、原始權益人實力、區(qū)域發(fā)展情況、行業(yè)發(fā)展趨勢、擴募的可能性、關聯(lián)交易比重、現金流的公允性、運營管理機構和公募基金管理人的資產管理能力，等等?！眲⑾萨Q透露，機構對于自身在投資公募RIETs時所要遵循的監(jiān)管政策、合規(guī)要求、內部投資審批流程等都非常重視。 “公募RIETs作為一個新的工具，在機構內部走完制度建設流程也需要一定的時間?！?/p>

　　優(yōu)質項目爭奪激烈

　　基金公司熱情相當高，然而優(yōu)質項目稀缺，這方面的競爭非常激烈。

　　一位基金公司業(yè)務人士介紹，目前公募REITs底層資產，優(yōu)質基礎設施項目較為稀缺。優(yōu)質的基礎設施建設項目大多控制在地方政府和大型國企手中，而他們的現金流較為充沛，且可將基建項目通過銀行貸款獲得資金，所以很少有動力將此類項目通過REITs進行證券化。公募REITs可能會優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，如倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等基礎設施項目。這些項目普遍存在投資回收期長、持有期收益低等問題，是基建項目中難啃的“硬骨頭”。

　　“和傳統(tǒng)投行項目一樣，優(yōu)質項目都是稀缺資源，對優(yōu)質項目的承攬競爭在任何行業(yè)都存在?！辈r基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱表示，就REITs來說，各家的競爭點主要在專業(yè)服務能力、資產運營能力、銷售定價能力、市場排名及市場影響力方面。在市場存量達到一定程度之后，REITs項目的競爭會過渡到各公募基金運營能力的競爭上。

　　鵬華基金表示，公募基金需要對REITs產品具備深刻的理解能力，在平衡投資人和原始權益人基礎上設計合理的產品結構和治理機制，而且信息披露也不同于以往組合產品，要做更多的準備。

　　劉先鳴直言，在試點階段，發(fā)行公募REITs的基礎設施項目質量標準非常高，優(yōu)質資產稀缺，公募基金和券商會出現爭搶優(yōu)質基礎資產的情況，這可能是大家認為競爭激烈的原因。

　　“公募REITs的競爭主要還是圍繞優(yōu)質資源儲備、市場研究及銷售、以及專業(yè)背景的人才引進等方面?！敝薪鸹鸨硎荆糝EITs作為一個創(chuàng)新產品，規(guī)則尚未完全明確。市場機構仍在重點支持區(qū)域內挖掘優(yōu)質資產，但在這一階段能夠準確理解監(jiān)管政策內涵以及把握產品發(fā)展的規(guī)律尤為重要。積極儲備市場需要的項目，設計好產品，才能把公募REITs市場做大做好。

　　轉自：證券時報

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