萬億級市場即將開啟 基金公司積極提升REITs產(chǎn)品競爭力

　　公募REITs前景廣闊，參與各方正在等待第一批REITs產(chǎn)品落地。

　　“發(fā)改委投資所體制政策研究室主任吳亞平曾經(jīng)做過測算，中國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)大概有380萬億元人民幣，其中30%~40%屬于有經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。按中間值35%的比例計(jì)算，經(jīng)營性收入的存量資產(chǎn)大概為120萬億元。其中如果有5%轉(zhuǎn)化為REITs，就有2.5到3萬億元的市場規(guī)模。”創(chuàng)金合信基金REITs基金管理部負(fù)責(zé)人介紹。

　　博時(shí)基金表示，過去10年，交通運(yùn)輸、倉儲郵政、公共設(shè)施管理等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的固定投資完成額合計(jì)超過100萬億元，約占全國固定資產(chǎn)投資總額的1/4。若按照4%的增長速度進(jìn)行保守測算，不考慮通貨膨脹，未來10年新增基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)投資額將達(dá)到約180萬億元。目前，地方政府基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量已經(jīng)超過100萬億元，按百分之一的證券化率保守估算，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模接近萬億元；若積極估算，市場規(guī)?？蛇_(dá)到6萬億元。

　　作為一類新的基金產(chǎn)品品類，公募REITs具有重大意義，提升產(chǎn)品競爭力是各大基金公司工作的重點(diǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為更好地提升產(chǎn)品競爭力，有兩個(gè)問題需要注意： 一是如何平衡基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的民生利益與產(chǎn)品收益率的問題?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)規(guī)則將新基建納入投資范圍，同時(shí)允許將多類型資產(chǎn)打包操作，可以從這兩方面想辦法提高收益。此外，REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)在于中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益，有持續(xù)穩(wěn)定的分紅收益比博取有波動(dòng)性的高收益更重要。

　　“另一個(gè)問題是設(shè)置合理的考核與激勵(lì)手段，激發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)積極性，提高項(xiàng)目盈利水平?！鄙鲜鋈耸勘硎?，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的考核標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)底層資產(chǎn)特性來設(shè)置，海外經(jīng)驗(yàn)通常以公司自由現(xiàn)金流(FCF)為基準(zhǔn)，若達(dá)到基準(zhǔn)水平，運(yùn)營管理收入與歷史保持一致。超過基準(zhǔn)部分，可設(shè)置不同等級的激勵(lì)機(jī)制，這有利于提高基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)作質(zhì)量和管理水平，也有利于提高收益和資產(chǎn)增值。

　　創(chuàng)金合信基金REITs基金管理部提出從三個(gè)方面著手提升競爭力：

　　一是在運(yùn)營管理層面，基金管理人要以股權(quán)經(jīng)營思維運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。盡快培養(yǎng)自己的股權(quán)投資運(yùn)營管理能力。

　　二是專業(yè)化層面，在篩選基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)，盡量選擇同類型的項(xiàng)目，因?yàn)橥愋偷捻?xiàng)目在運(yùn)營管理上具有相似性和可復(fù)制性，可以借此提高所管理項(xiàng)目公司的規(guī)模效應(yīng)，并有效提升公司在該類型項(xiàng)目的專業(yè)化程度。

　　三是在投資者利益的保護(hù)層面，公募REITs的產(chǎn)品期限通常比較長，在產(chǎn)品存續(xù)期可能會發(fā)生各種事件?；鸸芾砣耸艹钟腥宋?，管理REITs產(chǎn)品，這就要求管理人在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，考慮好針對各種情況的應(yīng)對預(yù)案以及解決措施，以及在這些情況下如何保護(hù)投資者利益。只有建立了良好的利益保護(hù)機(jī)制，基金管理人才能與投資者長期保持良性互動(dòng)，共同推動(dòng)REITs產(chǎn)品市場的發(fā)展。

　　中金基金表示，首先要意識到公募“真REITs”的戰(zhàn)略價(jià)值，公募REITs不是融資也不是資產(chǎn)的一次性出售，而是一個(gè)成熟資產(chǎn)的平臺，兼具宏觀經(jīng)濟(jì)背景下的戰(zhàn)略價(jià)值與商業(yè)價(jià)值。需要包括原始權(quán)益人、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、基金公司和證券公司、投資者樹立更深刻的理解與共識，共同厘清規(guī)則、歸位盡責(zé)，將公募REITs的價(jià)值落實(shí)到位。此外，還需要立足當(dāng)下謀劃長遠(yuǎn)，盡管還處在試點(diǎn)階段，但要開始考慮產(chǎn)品存續(xù)期長、管理要求高，精心打磨運(yùn)營管理?xiàng)l款；同時(shí)也要提高市場對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品本身和所涉及行業(yè)的投資者教育。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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